計算機の仕組み
入力では、利回りを動かす変数（購入価格、対象エリア、平均日次レート、稼働率、運営コスト比率）を扱います。出力は、グロス利回り、運営委託物件のコストスタック（オペレーター・フィー、メンテナンス、光熱費、税金、空室）控除後のネット利回り、そして資本に対する含み年間キャッシュリターンです。エリア別の利回りバンドは、2022〜2026年に開示されたバリ取引の編集データセットから抽出されており、その元スプレッドシートは価格ヒートマップと四半期マーケットレポートにも反映されています。
投資家ツール · 審査
バリヴィラ利回り計算機
6つの投資家グレード・コリドーにわたるバリヴィラ投資のための一次審査モデルです。入力をご自身のシナリオに合わせて調整してください。出力は、2022〜2026年の開示済み取引の編集データセットに基づくレンジで示されます。
6
カバー対象コリドー
2022–2026
データセット内の開示済み取引
±2pp
中央値アセットクラスの精度帯
モデル
利回り計算機
コスト控除後のバリヴィラ利回りを推定。
入力は投資家の前提です。出力は、各エリアの現行 Bali Villa Select マーケット参照データに基づくレンジです。審査の出発点として使用し、 保証としては使わないでください。
$180k$2M
40%90%
15%40%
15 年30 年
推定パフォーマンス
- 年間グロス収入
- $74k
- 年間ネット収入
- $55k
- グロス利回り
- 16.4%
- ネット利回り
- 12.3%
- 回収期間
- 8.2 年
- 残リース期間の総賃貸収入
- $1.49M
モデルの留意点
- Canggu のベースライン ADR: $280/泊 (短期)。 長期戦略は短期 ADR の 55% を想定。
- 当エリアの典型的なグロス利回りレンジは 11–14%。あなたのシナリオ出力は、稼働率と運営の前提により、この帯の 内側または外側に位置します。
- 数値は初期購入コスト (~5-10%)、資本改善、通貨換算を除きます。 リース減価の影響は利回りに割引されませんが、エグジット評価に 影響します。
ネット利回りが実際にどう見えるか
2026年における運営委託バリヴィラのグロス・トゥ・ネットの差は、オペレーターの質、チャネル構成（直販対 OTA 中心）、税務上の扱いによって、通常 30〜40 % です。自主運営の物件はグロスをより多く確保できますが、稼働率では運営委託の同等物件に対して 15〜25 パーセントポイント下回るのが通常です。同じエリア・ティア内では、立地よりもオペレーターの質のほうが利回り結果を左右します。本計算機のデフォルト 35 % のコスト比率は、運営の整った第三者委託ヴィラを反映しています。初年度運営や高級ホスピタリティのポジショニングの場合は 40〜45 % を見込んでください。
出力をどこまで信頼してよいか
利回りバンドは、各エリアにおける中央値アセットクラスについてプラスマイナス2パーセントポイント以内で正確です。両方向に外れ値は存在します。一次審査やポートフォリオ構成の意思決定には信頼してよいですが、特定の物件についてその物件固有の稼働率と ADR 実績なしに信頼してはなりません。本計算機が最も役立つのは、同じ予算で異なるエリアを比較する、あるいは同じエリアで異なる ADR 仮定を比較するといったシナリオ比較で、どのレバーがリターンを最も動かすかを浮かび上がらせる場面です。利回りを超えた意思決定支援については、 ポートフォリオ・シミュレーター および リースホールド計算機 をご覧ください。
出力に織り込まれていないもの
通貨エクスポージャーは設計上除外しています。本ツールの利回りは USD 建てで IDR 建ての収益に対して提示されますが、ルピアが年間プラスマイナス3パーセント動くだけで、5年保有では USD 建てのネット数値が大きく変化します。資本利得（キャピタル・アップサイド）も除外されており、本計算機はインカム・リターンに焦点を当てています。バリヴィラのトータル・リターンは、通常、本計算機のネット利回りに、エリアに応じて年間 5〜9 % の資本利得を組み合わせた水準になります。アップサイド側の絵については、 価格ガイド をご覧ください。
特定の物件を審査しますか？
利回りバンドはコリドーに関する問いには答えますが、個別物件に関する問いには答えません。バリヴィラの URL をお送りいただければ、編集デスクが、提示価格、コリドーの ADR、オペレーター・ティア、税務ストラクチャーが提示されたグロスを支えているか、そしてこの案件が実際にどのネット・バンドに収まるかについて、構造化された判断をお返しします。
ヴィラ・アナライザーを開く本ツールは、公開された開示済み取引データに基づく編集審査モデルです。法務、税務、投資のいずれの助言でもありません。バリヴィラのいかなる取引も、権原関連業務にはインドネシアの公認公証人（PPAT）、そして PPh／PBB-P2／PT PMA ストラクチャリングには公認税理士の関与が必要です。 メソドロジー および PMA 対 リースホールド・フレームワーク が、ストラクチャーの選択を詳しく扱っています。