投資家向けツール・リースホールド評価
リースホールド残存期間価値計算ツール。
バリ島のリースホールド物件の多くは名目価値で取引されています。本当に重要な数字は残存期間で調整した価値、すなわち計画されたエグジット年に市場標準の圧縮が働いたうえで買い手が実際に支払う金額です。本ツールは、エリア別の延長費用も含めて、この計算を正確に行います。
- 6延長データを持つコリドー
- 2022〜2026開示済み取引
- ±50ドル/㎡延長費用の変動レンジ
残存期間分析
エグジット時の残存年数
12
当初30年のうち
エグジット時の線形価値
$270,000
単純比例計算
エグジット時の市場調整後価値
$225,720
線形価値から16％減
延長費用の見積もり
$70,400
約320ドル/㎡×220㎡
この結果が意味すること
2026年からエグジットまでの価値推移
- 線形（理論値）
- 市場調整後
2034年のエグジット時、リースは当初30年のうち12年を残しています。直線モデルではこれを$270,000と評価しますが、開示済み取引のデータでは、残存期間が15年を下回り買い手層が薄くなると、市場の支払額はおよそ16％低くなります。具体的には約$225,720です。これは現在の$450,000という水準から50％の下落であり、名目価値を基準に価格を設定すると利益を取りこぼす理由がここにあります。
エグジットのシナリオ
- 予定どおり2034年に売却する場合： 買い手からの提示額は$225,720前後が見込まれます。現在価値からの減少額は$224,280（50％）です。
- エグジット前にリースを延長する場合： 延長料として約$70,400を見込んでください。延長すれば、価値は当初水準＋延長費用に向けて回復します。ただし損益分岐は、延長後の保有期間が3年以上ある場合に限られます。
- 今すぐ売却する場合： 現在の市場価値は約$450,000であり、市場調整カーブ上での今年の評価額です。譲渡コスト（BPHTB約5％、notaris約1％）控除後の手取りはおよそ$423,000となります。
圧縮カーブの構築方法
線形価値は、リースホールドの価値が残存期間に正比例して直線的に減少することを前提としています。このモデルは誤っており、多くの売主はそれを基準に価格を設定しています。バリ島の実際の取引データを見ると、残存期間が15年を切ると割引が加速し、10年を下回ると急激に大きくなります。理由は買い手層が縮小するためで、機関投資家や富裕層は20年以上の保有期間を好み、フリッパーは残り5年以下のディストレス価格を待ちます。本計算ツールの圧縮係数は、Knight FrankやJLLの取引レポートに掲載された2022〜2026年の開示済み売却事例と当社独自の観測に基づき、エリア別の延長費用レンジに合わせて調整されています。
延長が財務的に意味を持つ場合
エグジット前の延長は、延長後の残存保有期間が結果パネルに示された損益分岐年数以上ある場合にNPVがプラスとなります。その水準を下回る場合、延長費用は売主が負担し、次の買い手にメリットが移転するだけです。延長時にPT PMA構造への転換が単なるリース更新を超えて価値を生むかどうかは、 PMAとリースホールドのフレームワーク をご参照ください。
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本ツールは法的または財務的な助言ではありません。表示される数値は、バリ島のリースホールド（Knight FrankおよびJLLの取引観測に基づく）に対する当社独自の圧縮カーブを用いた編集部のモデリング結果です。実際の買い手の行動はサブコリドー、個別交渉、エグジット時の規制環境によって変動します。エリア別の延長費用レンジはあくまで目安です。取引を行う前に、必ず登録済みのnotarisにご確認ください。出典の階層については 完全な方法論 をご覧ください。