投資家ツール · リースホールド評価
リースホールド残期間価値計算機。
多くのバリ・リースホールドは名目価値で取引されています。実数は残期間 調整後の価値です – 市場標準の圧縮が始まると、計画されたエグジット 年に買い手が実際に支払う金額。このツールはエリア調整後の延長コスト を含め、正しく計算を行います。
- 6延長データのあるコリドー
- 2022–2026開示済み取引
- ±$50/m²延長コスト分散帯
残期間分析
エグジット時残年数
9
当初 25 のうち
エグジット時線形価値
$234,000
単純比例
エグジット時マーケット調整後価値
$140,400
線形比 40% オフ
延長コスト見積
$117,000
~$650/sqm × 180 sqm
これが意味すること
2026 からエグジットまでの価値推移
- 線形 (理論)
- マーケット調整後
With 9 years remaining at exit, you're in deep term-compression. Resale value is 40% below linear and buyer interest is limited to highly opportunistic flippers. Extension now likely has positive NPV despite the $117,000 cost.
エグジット・シナリオ
- 計画エグジット (2031) で売却: 買い手のオファーは $140,400 付近を予想。 現状からの損失: $509,600 (78%)。
- エグジット前にリースを延長: 延長支払いに ~$117,000 を予算化。 延長すると、価値は当初 + 延長コストに向けて回復します。 Break-even は、延長後の保有期間が 5 年以上の場合のみ。
- 今日売却: 今日のマーケット価値は約 $283,920 – マーケット調整後カーブ上の現在年のマーク。譲渡コスト (BPHTB ~5%、公証人 ~1%) 控除後の実現現金 ~$266,885。
圧縮カーブの構築方法
線形価値は、リースホールドが残期間に対して直線比例で価値を失うと 仮定します。このモデルは誤りであり、多くの売り手はそれに対して 値付けします。実際のバリ取引データは、残期間が15年を下回ると割引 が加速し、10年を下回ると急激になることを示します – 買い手プール が縮小するためです: 機関投資家や富裕層は20年以上の地平線を好み、 フリッパーは5年以下のディストレス価格を待ちます。この計算機の 圧縮係数は、2022〜2026年の Knight Frank と JLL の取引レポートの 開示販売、および私たち自身の観察から派生し、エリア別の延長コスト レンジに合わせて調整されています。
延長が財務的に意味を持つ場合
エグジット前の延長は、延長後の残保有期間が結果パネルに表示される ブレークイーブン年数以上をカバーする場合に正の NPV となります。 その閾値を下回ると、延長コストはあなたが支払い、次の買い手が 捕捉します。 PMA 対 リースホールド・フレームワーク をお読みください – 延長時に PT PMA 構造へ変換することが単純なリース 更新を超えた価値を加えるかについて。
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法律または財務上の助言ではありません。 表示される値は、バリ・リースホールド用の内部圧縮カーブ (Knight Frank と JLL の取引観察から派生) に基づく編集モデリングです。 実際の買い手行動はサブコリドー、個別交渉、エグジット時の規制環境 により異なります。エリア固有の延長コストレンジは指示的のみ – いかなる取引についても行動する前に、 登録公証人 にご確認ください。当社の 完全な方法論 をソース階層についてご覧ください。