Bukit · パンダワ・ビーチ
XO Pandawa
20万ドル・2BR・100㎡・50年leasehold込み
ウルワツが飽和した後、パンダワがブキット成長回廊の次のベルトである。XO Pandawaは利回り重視商品（戸単位の値付け、㎡単価ではない）として20万ドルのエントリー価格に設定され、これまでクリフ隣接物件に手が届かなかった投資家へブキット市場を開く。50年leasehold（賃借権）が価格にあらかじめ織り込まれており、ブキットのオフプラン取引で最も典型的な「…
Hak Sewa leasehold在庫
バリのleaseholdヴィラ販売一覧
Hak Sewa leasehold（賃借権）は外国人購入者にとって最も実用的な権利取得経路。編集部のショートリストを掲載。
leaseholdは妥協ではなく、構造そのものである。インドネシアは外国人による直接的なHak Milik（自由保有権）取得を認めていない。実用的な経路は二つ、Hak Sewa leasehold（典型的に25〜30年、更新条項付き）と、HGB権利を伴うPT PMA法人構造（実効80年まで）。50万ドル未満の単一資産外国人購入者にとって、leaseholdは管理コストが軽く、スピードも速いクリーンな選択肢となる。
取引構造は明確である。leasehold価値は残存期間の短縮に伴い減価するため、引受け査定にはリース減価カーブを出口価格に織り込む必要がある。購入時点で25年のリースは、13年目の売却時には12年リースになる。更新条項とその執行可能性が、価値を決める支配的なドライバーである。
下記の各物件は、編集レビューにて残存期間と更新条項の構造を明記している。手付金を打つ前に、12項目のleaseholdチェックリストを確認。あるいは個別物件を送付いただければ、24時間以内に書面のドシエを返信する。
Bukit · メラスティ・ビーチ
Melasti Dream Residence
25万ドル・2BR・102㎡・引渡し済み、一括払い
メラスティは南ブキット回廊の西側アンカーであり著名なビーチを抱えるが、ビーチベルト内部のヴィラ供給は構造的に薄い。Melasti Dream Residenceはこの希少サブゾーンに位置する完成済み102㎡タウンハウスで、引渡しリスクを取らず稼働中の物件を求めるエンドバイヤー向けに値付けされている。「認定オペレーター」フレーミングが意思決定の鍵で、編集デスク…
Bukit · パンダワ
Pandawa Hills
22万ドル・2BR・126㎡・26+26 leasehold、2026年第3四半期
Pandawa Hillsは、パンダワ回廊で最低エントリー価格22万ドル（建築面積126㎡、ルーフトップ38㎡付き2BRヴィラ）として位置付けられる。取引はオペレーショナルで、ユニット仕様はコンパクト（土地52㎡、居住81㎡）、回廊は2026〜2027年の南ブキット吸収速度に依存する。オフプラン引渡しリスクを織り込みつつパンダワのエントリー層を狙う投資家にと…
Canggu · ブラワ
Sunny Village Berawa
24.9万ドル・2BR・104㎡・leasehold 22年
稼働実績が文書化された引渡し済みブラワ2BRタウンハウス（Booking評価8.9、プロフェッショナル運営体制）が24.9万ドル。lease残存期間が短い（22年）ことが価格の構造的理由である。賃貸運営を行いleaseの圧縮が効く前に売却する意思のある購入者は、引渡しリスクも開発オーバーヘッドもないクリーンな中期利回り取引を得られる。…
Canggu · ブラワ（オーシャンフロント・ライン）
Oasis III Berawa
31万ドル・2BR・112㎡・25年lease＋延長保証
Breig Property Investmentが2025年に引渡したブラワのオーシャンフロント・ライン物件（ビーチまで300m）で、25年leaseと契約保証付きの延長を備える。ニアビーチ立地、smart-home＋プレミアム内装の2025年竣工、そしてルーフトップ・プールを含むマスタープランの組み合わせが、ブラワ・タウンハウス在庫のプレミアム層にこの物…
Uluwatu · Phase 2（ビンギン／プチャトゥ）
Family Nest — ウルワツ
24.1万〜74.9万ドル・1BR Cottage→4BR Villa・leasehold 40年
Family Nestは、汎用ヴィラ・リゾートのテンプレートを後追いで改変したものではなく、「子供連れ家族」セグメント向けに最初から設計された最初のバリ・リゾートとして位置付けられている。決定的シグナルはPhase 1である・2024年半ばに完売し予約実績を文書化して運営中である事実が、Phase 2の引渡しリスクを低減しオペレーター経済性を裏付ける。明確な…
Bukit · ヌサ・ドゥア（ブノア、Jl. Mayapada通り）
Ocean Look — ヌサ・ドゥア
IDR 53億〜（約33.5万ドル）・3〜4BR・土地110㎡＋ルーフトップ
Ocean Lookは、レンダリングを売り続けるのではなく構造的に完成し検収段階に入っている、ヌサ・ドゥアでは稀なヴィラ・プロジェクトの一つとして位置付けられる。ヘッドラインの取引は「機関主導のマスタープラン回廊内」でのbuilt-not-off-planである・ヌサ・ドゥアのITDC隣接性、HGB title経路（純粋leasehold比）、R3観光ゾーニ…
Bukit · メラスティ・ビーチから500m
The Melasti 50
18.5万ドル・1ベッドルーム・50㎡
ブキット屈指の高評価ビーチから徒歩圏に位置する、引渡し済みで完全稼働中のリゾート・コンプレックス。希少なのはオペレーショナルな完成度である・この価格帯のブキット在庫の大半はオフプランか半完成である。すでに取引中の商品は1層分のリスクを排除する。…
Uluwatu · ウルワツ・ビーチから200m
The Uluwatu 27–60
98,890〜219,890ドル・スタジオから2BR・27〜60㎡
ウルワツ・ビーチから200mに位置するアメニティ高密度のミックスドユース・ブロック。ピッチの最強版はアメニティ・スタックである・3年目以降もオペレーショナル品質を保てれば、建物は単なる宿泊ではなく目的地となる。それが同時に当該テーゼの最大のリスクでもある。…
Bukit
The Bukit Hillside Park
4,000ドル／㎡・ヴィラ・75〜133㎡・freeholdオプション+1,000ドル／㎡
ここでの差別化要因はヴィラそのものではなくランドスケープである。ブキットのパークシティ・マスタープランは、約束したロングテール価値を実現するか、5年以内に保守不良の共用空間に堕するかのいずれかである。テーゼはヴィラ・ユニット単体ではなく、デベロッパーの運営誓約とHOA設計に依存する。…
Canggu · バトゥ・ボロン
The Batu Bolong 35
11万ドル・1BR・35〜37㎡
現ショートリストで最もクリーンな「set-and-forget」ユニットである。オペレーターがすべて行い、購入者は手数料控除後の分配金を受け取る。その簡便さの対価は、収入の20%にあたる運営手数料に加え10%の運営コストである・実質的にはREITユニット型に構造化された利回り商品を、裏側に物理資産を伴って保有することになる。…
よくある質問
バリのleaseholdは法的にどう構成されるか。
公正証書化されたAJB Hak Sewa証書を、原権利のSHMもしくはHGBに対しBPN（国土登記局）に登録することで成立する。リースは第三者対抗力を持つ負担として土地に設定され、単純な賃貸契約とは別格である。BPN登録のないリースは契約上の効力に留まり、相続争いや競合主張に対して脆弱となる。
妥当な残存期間はどれくらいか。
外国人購入者の引受け基準として、業界標準は残存25年。18〜20年を下回ると売却価値が実質的に圧縮される。28年を超えれば成熟leasehold域に入り、PT PMA価格に近接する取引となる。
leaseholdは更新できるのか。
可能。ただし公正証書に、更新期間・価格または価格算定式・行使可能期間・地主が拒否した場合の帰結、の4点が明記された更新条項が必要。この4要素が揃っていない「更新可能」は法的根拠ではなく単なるマーケティング文言にすぎない。
leaseholdはPT PMAより安全か。
リスクの性質が異なる。leaseholdはリース減価リスク（期間の短縮）を抱える。PT PMAはコーポレートコンプライアンスリスク（年次申告、資本要件）を抱える。50万ドル未満の単一資産購入者にはleaseholdの方が単純な構造。50万ドル超の複数資産購入者にはPT PMAが概ね優位となる。
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