テーゼ
Ocean Lookは、レンダリングを売り続けるのではなく構造的に完成し検収段階に入っている、ヌサ・ドゥアでは稀なヴィラ・プロジェクトの一つとして位置付けられる。ヘッドラインの取引は「機関主導のマスタープラン回廊内」でのbuilt-not-off-planである・ヌサ・ドゥアのITDC隣接性、HGB title経路（純粋leasehold比）、R3観光ゾーニングがこの物件に南ブキット・オフプラン比較対象とは異なるリスク・プロファイルを与える。純粋な利回り最大化より資産の実物としての引渡しを優先する投資家にとって、編集デスクのショートリストにおける比較的クリーンなヌサ・ドゥア中位エントリーの一つである。
ポジショニング
ヌサ・ドゥアにおける3〜4BR・150〜220㎡のヴィラ商品が33.5万ドル・エントリーで、ブランド・レジデンス比較対象（この回廊で通常40万〜80万ドル）より構造的に下、サヌールの独立ヴィラ比較対象（30万〜50万ドル）より上に位置する。スイートスポット・ポジショニングは、ヌサ・ドゥア級のインフラ・アクセスを非ブランド・オペレーターの柔軟性とともに求める外国人購入者向けで、引渡し済みブランド在庫に比べ長めの検収タイムラインを受容する想定である。
法務構造に関する注記
HGB所有権は25 + 30 + 25年（実効80年）として構造化されている。これは外国人に法的に利用不可能な直接freeholdを除けば、バリにおける外国人購入者向けで最もクリーンな構造である。各更新トリガー日がAJB Hak SewaまたはHGB証書に契約として明記されていること、および原資となるR3土地分類ゾーニングがBPNで当該区画に対し登記されていることを確認。土地タイプR3（観光ゾーン）は将来のSTR免許経路に必須である。
利回りモデリング
デベロッパーのCRM ROI計算機・月IDR 5,000万の賃料＋稼働率80%＝IDR 53億の購入価格に対しグロス利回り約12%を仮定。編集デスクのヌサ・ドゥア独立ヴィラmanaged商品モデル・ネット利回り7〜9%（オペレーターへの売上シェア20%、インドネシア賃料所得税11%、標準コストスタック控除後）。稼働率80%前提は楽観的・ヌサ・ドゥア独立商品は通常55〜70%で安定化する。稼働率65%に対しストレステストで現実的マージンを確認すべきだ。
含まれる内容
- ゆとり・ヴィラ面積150㎡以上、3または4ベッドルーム＋ルーフトップ
- オーシャンビューのルーフトップ、エアコン付き屋根ありラウンジ・ゾーン
- プレミアム家具・家電同梱
- 省エネ性能の外皮構造（厚さ200mm）
- ヴィラごとに屋根付き駐車場のあるゲーテッド・プライベート敷地
- 全寝室に個別エアコン
- 1階の可変利用ルーム（オフィス／子供部屋／ゲスト／プライベート）
- バリで最も治安の良いプレミアム・エリアの一つヌサ・ドゥアに立地
リスク要因
- 検収タイムライン・リスク・「建築済み、検収進行中」は機能的引渡しと運営収益がまだ安定化していないことを意味する
- デベロッパーROI計算機の稼働率80%前提は楽観的・独立ヌサ・ドゥア・ベンチマークでは定常状態55〜70%
- IDR建ての価格設定は外国人購入者を保有期間中のIDR／USD通貨リスクに晒す
- 土地タイプR3観光ゾーニングはSTRに適合するが、周辺ゾーンではなくBPNで当該区画に対し登記されていることを確認
- 6ヴィラの小規模コンプレックスは50ユニット超のブランド・レジデンスに比べオペレーター規模の経済性を制限する