テーゼ
現ショートリストで最もクリーンな「set-and-forget」ユニットである。オペレーターがすべて行い、購入者は手数料控除後の分配金を受け取る。その簡便さの対価は、収入の20%にあたる運営手数料に加え10%の運営コストである・実質的にはREITユニット型に構造化された利回り商品を、裏側に物理資産を伴って保有することになる。
ポジショニング
バリ初回配分として適正サイズ。バトゥ・ボロンはチャングーで最も流動性の高いサブ市場で、再販は周辺チャングー回廊より実質的に容易である。時が来れば60〜90日でのエグジットを見込める。
法務構造に関する注記
更新付き25+25 leaseはチャングーのアパートメント商品で標準である。更新手数料のスケジュール、および更新が自動か、master地主側の裁量かを確認。後者が監視すべきリスクである。
利回りモデリング
デベロッパーはこれを「absolutely problem-free ownership」と表現するが、この言い回しは法的または出口の安定性ではなくキャッシュフロー安定性として解釈すべきである。安定化稼働率下で20%＋10%のオペレーター控除後にネット利回り7〜9%を見込む。
含まれる内容
- 屋外シネマ付きルーフトップ・バー
- オペレーターによるフルサービス運営
- バトゥ・ボロン・ビーチまで徒歩10分
リスク要因
- オペレーター・ロックイン・ユニット運営はあなたではなくオペレーター
- 更新手数料スケジュールが50年所有権の真のコストを決定する
- チャングー・バトゥ・ボロンの供給吸収はタイト化中・2026年までADRを監視
- 小さいユニット・フットプリントはオペレーター撤退時の柔軟性を低下させる