Inventaire du corridor d\'Uluwatu
Produit villa en bord de falaise à Uluwatu. Pouvoir de fixation des prix, rareté et rendement vue océan dans le sud du Bukit.
Uluwatu est le corridor de valeur défensive de Bali. L'inventaire en bord de falaise y est véritablement rare – peut-être trois douzaines de vrais terrains de falaise sur les six kilomètres du corridor – et cette rareté soutient le pouvoir de fixation des prix à travers les cycles baissiers. Le corridor a maintenu ses valeurs à 5–10 % du prix pré-choc en 2020 et reconstruit jusqu'à des prix records au mètre carré au T2 2024.
Uluwatu se négocie sur la rareté et la vue, non sur le rendement. La fourchette typique de villa de qualité investisseur en bord de falaise s'établit à 900 000 USD–3 M USD et plus pour les positions premium. Les villas accessibles à pied de la falaise mais non en bordure, à Pecatu / Ungasan / Bingin, démarrent autour de 500 000 USD. Les rendements bruts s'établissent à 6–10 % – sous Canggu, au-dessus de Nusa Dua – avec un ADR dans la fourchette 400–1 200 USD pour le produit premium.
Les risques structurels propres à Uluwatu : les contraintes géologiques de bord de falaise affectent l'obtention du PBG et l'économie de l'assurance ; l'application des règles STR s'est durcie en 2025 avec la fermeture de plusieurs établissements sans licence ; l'offre côté Bingin et Padang Padang reste plus tendue que côté Pecatu.
Chaque annonce ci-dessous précise sa position par rapport à la falaise, son statut SHM/HGB et la fourchette de rendement réaliste. Soumettez n'importe quelle annonce d'Uluwatu pour un dossier éditorial sous 24 heures.
Uluwatu · Phase 2 (Bingin / Pecatu)
241 000 – 749 000 USD · cottage 1 chambre à villa 4 chambres · leasehold 40 ans
Family Nest se positionne comme le premier resort balinais explicitement conçu pour le segment des familles avec enfants, et non décliné d'un modèle générique de villa-resort. Le s…
Bukit · Plage de Dreamland
4 500 USD/m² · paliers sea-view et panoramique
Dreamland est la plage la plus défendable du Bukit pour un produit premium : l'accès public y est contraint, la falaise l'encadre, et aucun resort grand format ne peut être édifié …
Uluwatu · 200 m de la plage d'Uluwatu
98 890 – 219 890 USD · studios à 2 chambres · 27-60 m²
Un bloc mixte à forte densité de services à 200 m de la plage d'Uluwatu. La version la plus forte du pitch repose sur l'empilement de services : s'il conserve sa qualité opérationn…
Uluwatu · Falaise de Nyang Nyang
20 000 000 USD · réservé aux principaux qualifiés
La Private Jet Villa n'est pas la vente d'une villa de 113 m² : c'est la cession d'un actif médiatique et hôtelier mondialement reconnu, auquel un bâtiment est attaché. Le sous-jac…
Les vraies positions en bord de falaise démarrent à 900 000 USD et dépassent régulièrement 3 M USD. Les villas hors bord de falaise à distance de marche (1–2 km) démarrent autour de 500 000 USD. Tout produit annoncé sous 400 000 USD à Uluwatu correspond généralement à un emplacement intérieur de Pecatu ou Ungasan, non au corridor de falaise.
Villas d'Uluwatu gérées professionnellement : 6–10 % de rendement brut. Sous Canggu (10–15 %), au-dessus de Nusa Dua (6–9 %). La stabilité y est supérieure à Canggu, inférieure à Nusa Dua. Le produit premium en bord de falaise (1,5 M USD et plus) délivre souvent 5–8 % brut, le moteur de valeur étant l'appréciation du capital et la prime de rareté.
Pas de pleine propriété directe. Les acquéreurs étrangers utilisent soit le bail Hak Sewa (25–30 ans standard avec extension), soit la structure sociétaire PT PMA avec HGB. Le PT PMA y est plus répandu compte tenu des valeurs de transaction plus élevées – le HGB jusqu'à 80 ans effectifs est la structure privilégiée pour le segment 500 000 USD et plus.
Substantiel. Le PBG (autorisation de construire) pour des structures en bord de falaise exige des études géotechniques et des certifications structurelles. Plusieurs chantiers d'Uluwatu en 2022–2024 ont fait l'objet d'ordres de démolition pour empiètement sur la falaise. Vérifiez que la documentation PBG/SLF correspond à l'emprise effectivement construite avant tout dépôt.
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