Hak Sewa-Leasehold-Bestand
Hak Sewa-Leasehold ist der praktikable Titel-Pfad für die meisten ausländischen Käufer. Hier finden Sie die Inserate auf unserer Auswahlliste.
Leasehold ist kein Kompromiss. Es ist die Struktur. Indonesien lässt keinen direkten Hak Milik-Freehold-Erwerb durch Ausländer zu. Die zwei praktikablen Pfade sind Hak Sewa-Leasehold (üblicherweise 25 bis 30 Jahre mit verhandelter Verlängerung) und die PT PMA-Gesellschaftsstruktur mit HGB-Rechten (effektiv bis zu 80 Jahre). Für die meisten Einzelobjekt-Käufer aus dem Ausland unter 500.000 USD ist Leasehold die sauberere, schnellere und administrativ leichtere Option.
Der Trade ist strukturell: Der Leasehold-Wert sinkt, sobald die Restlaufzeit kürzer wird. Das Underwriting muss die Kompressionskurve der Pacht in den Resale-Exit einpreisen. Eine 25-jährige Pacht beim Kauf ist im Jahr 13 eine 12-jährige Pacht beim Resale. Die Verlängerungsklausel und ihre Durchsetzbarkeit sind der dominante Werttreiber.
Bei jedem unten gelisteten Inserat sind Restlaufzeit und Verlängerungsstruktur in der redaktionellen Bewertung vermerkt. Lesen Sie die 12-Punkte-Leasehold-Checkliste vor jeder Anzahlung. Oder schicken Sie ein konkretes Inserat für ein schriftliches Redaktionsdossier innerhalb von 24 Stunden.
Bukit · Pandawa Beach
200.000 USD · 2-Zimmer · 100 m² · 50 Jahre Leasehold im Preis enthalten
Pandawa ist nach der Sättigung Uluwatus der nächste Wachstumsgürtel des Bukit-Korridors. XO Pandawa wird als Renditeprodukt positioniert (Preis pro Einheit, nicht pro Quadratmeter)…
Bukit · Melasti Beach
250.000 USD · 2-Zimmer · 102 m² · schlüsselfertig, vollständige Zahlung
Melasti ist der westliche Ankerpunkt des südlichen Bukit-Korridors mit einem renommierten Strand, doch das Villenangebot direkt im Strandgürtel ist ungewöhnlich knapp. Melasti Drea…
Bukit · Pandawa
220.000 USD · 2-Zimmer · 126 m² · 26+26 Leasehold, Q3 2026
Pandawa Hills positioniert sich mit 220.000 USD für eine 2-Zimmer-Villa, 126 m² Wohnfläche und 38 m² Dachterrasse am untersten Einstiegspunkt des Pandawa-Korridors. Das Geschäft is…
Canggu · Berawa
249.000 USD · 2-Zimmer · 104 m² · 22 Jahre Leasehold
Ein übergebenes 2-Zimmer-Townhouse in Berawa mit dokumentierter Betriebshistorie (8,9 auf Booking, professionelle Verwaltung vor Ort) zu 249.000 USD. Die kurze Leasehold-Restlaufze…
Canggu · Berawa (Oceanfront-Linie)
310.000 USD · 2-Zimmer · 112 m² · 25 Jahre Lease mit garantierter Verlängerung
Oceanfront-Linien-Produkt in Berawa (300 m zum Strand), 2025 von Breig Property Investment übergeben, mit 25 Jahren Lease und vertraglich garantierter Verlängerung. Die Kombination…
Uluwatu · Phase 2 (Bingin / Pecatu)
241.000–749.000 USD · 1-Zimmer-Cottage bis 4-Zimmer-Villa · Leasehold 40 Jahre
Family Nest positioniert sich als erstes Bali-Resort, das explizit für das Segment Familien-mit-Kindern entwickelt wurde, statt eine generische Villen-Resort-Schablone nachzurüsten…
Bukit · Nusa Dua (Benoa, Jl. Mayapada)
Ab IDR 5,3 Mrd. (~335.000 USD) · 3–4 Zimmer · 110 m² Grundstück + Dachterrasse
Ocean Look gehört zu den seltenen Nusa-Dua-Projekten, die strukturell fertig sind und in die Inbetriebnahme statt in den Renderverkauf gehen. Der zentrale Trade lautet built-not-of…
Bukit · 500 m vom Melasti Beach
185.000 USD · 1-Zimmer · 50 m²
Ein übergebener, vollständig betriebsfähiger Resort-Komplex in Gehentfernung zu einem der bestbewerteten Bukit-Strände. Die Seltenheit liegt in der operativen Vollständigkeit: Der …
Uluwatu · 200 m vom Uluwatu Beach
98.890–219.890 USD · Studios bis 2-Zimmer · 27–60 m²
Ein amenity-intensiver Mixed-Use-Block 200 m vom Uluwatu Beach. Die stärkste Lesart ist der Amenity-Stack – hält er ab Jahr drei seine operative Qualität, wird das Haus von einer U…
Bukit
4.000 USD pro m² · Villa · 75–133 m² · Freehold-Option +1.000 USD/m²
Der Differenziator hier ist die Landschaft, nicht die Villa selbst. Park-City-Masterpläne am Bukit liefern entweder den im Marketing versprochenen Long-Tail-Wert oder verfallen inn…
Canggu · Batu Bolong
110.000 USD · 1-Zimmer · 35–37 m²
Dies ist die sauberste Set-and-Forget-Einheit unserer aktuellen Shortlist. Der Operator übernimmt alles; ausgezahlt wird die Distribution netto nach Gebühren. Der Preis dieser Einf…
Über eine notariell beurkundete AJB Hak Sewa-Urkunde, die beim BPN (dem nationalen Grundbuchamt) gegen den zugrunde liegenden SHM- oder HGB-Titel registriert wird. Die Pacht erzeugt eine drittwirksame Belastung des Grundstücks, getrennt von einem einfachen Mietvertrag. Ohne BPN-Registrierung ist die Pacht rein vertraglich und anfällig gegenüber Erbstreitigkeiten oder konkurrierenden Ansprüchen.
25 Jahre Restlaufzeit sind der Industriestandard für ausländisches Käufer-Underwriting. Alles unter 18 bis 20 Jahren komprimiert den Resale-Wert deutlich. Alles über 28 Jahre liegt im reifen Leasehold-Segment und handelt sich näher an PT PMA-Preisen.
Ja, mit einer korrekt ausgearbeiteten Verlängerungsklausel in der notariellen Urkunde, die folgendes festlegt: Verlängerungszeitraum, Preis oder Preisformel, Auslöse-Fenster und Konsequenz bei Verweigerung durch den Grundstückseigentümer. Ohne diese vier Elemente ist "verlängerbar" Werbetext, nicht Recht.
Andere Risiken. Leasehold trägt das Pacht-Kompressionsrisiko (Restlaufzeit wird kürzer). PT PMA trägt das Compliance-Risiko der Gesellschaft (jährliche Einreichungen, Kapitalanforderungen). Für Einzelobjekt-Käufer unter 500.000 USD ist Leasehold die einfachere Struktur. Für Mehrfach-Asset-Käufer ab 500.000 USD gewinnt in der Regel PT PMA.
Schicken Sie uns die URL eines beliebigen Bali-Villen-Listings. Das Redaktionsdesk prüft die Rechtsstruktur, die reale Netto-Rendite, Zonierung und Red Flags – schriftliches PDF-Dossier binnen 24 Stunden. Kostenlos.
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