Die These
Dies ist die sauberste Set-and-Forget-Einheit unserer aktuellen Shortlist. Der Operator übernimmt alles; ausgezahlt wird die Distribution netto nach Gebühren. Der Preis dieser Einfachheit liegt bei 20 % Management Fee vom Umsatz plus 10 % Betriebskosten – ökonomisch hält der Käufer ein REIT-ähnliches Renditeprodukt mit physischer Sicherheit dahinter.
Positionierung
Sauber dimensioniert für die erste Bali-Allokation. Batu Bolong ist Canggus liquidester Teilmarkt, der Wiederverkauf gelingt hier deutlich leichter als in peripheren Canggu-Korridoren. Mit einem Exit innerhalb von 60–90 Tagen ist zu rechnen, wenn der Zeitpunkt kommt.
Notizen zur Rechtsstruktur
25 + 25 Jahre Leasehold mit Verlängerung ist Standard für Canggu-Apartmentprodukte. Den Verlängerungsgebühren-Plan klären sowie die Frage, ob die Verlängerung automatisch oder im Ermessen des Master-Landeigentümers liegt. Letzteres ist das zu beobachtende Risiko.
Rendite-Modellierung
Der Entwickler beschreibt dies als „absolut problemfreies Eigentum“ – eine Formulierung, die als Cashflow-Stabilität, nicht als rechtliche oder Exit-Stabilität zu lesen ist. Kalkulieren mit 7–9 % Nettorendite nach den Operator-Abzügen von 20 % + 10 % bei stabilisierter Auslastung.
Was enthalten ist
- Rooftop-Bar mit Outdoor-Kino
- Full-Service-Management durch den Operator
- 10 Minuten Fußweg zum Batu Bolong Beach
Risikofaktoren
- Operator-Bindung – nicht der Eigentümer, sondern der Operator führt die Einheit
- Der Verlängerungsgebühren-Plan bestimmt die tatsächlichen Kosten der 50-jährigen Halteperiode
- Angebotsabsorption in Canggu Batu Bolong zieht an – ADR-Entwicklung bis 2026 beobachten
- Kleiner Einheits-Footprint reduziert die Flexibilität bei einem Operator-Exit