Die These
Ein amenity-intensiver Mixed-Use-Block 200 m vom Uluwatu Beach. Die stärkste Lesart ist der Amenity-Stack – hält er ab Jahr drei seine operative Qualität, wird das Haus von einer Unterkunft zur Destination. Genau dort liegt zugleich das größte Risiko der These.
Positionierung
Studios für 99.000 USD sind der schärfste Einstiegspunkt unserer aktuellen Shortlist. Für Investoren mit kleinem Ticket eine belastbare Einzelallokation. Größere Einheiten liegen näher am Marktpreis und sind weniger differenziert.
Notizen zur Rechtsstruktur
Leasehold mit klarer Verlängerungsleiter (2052 → 2072 → 2102) ist ein positives strukturelles Signal. Die in der Entwicklerangabe genannten 10 % Steuer beziehen sich vermutlich auf die Erwerbsabgabe BPHTB – mit einem unabhängigen Notaris vor Unterzeichnung zu verifizieren.
Rendite-Modellierung
Renditeprojektion des Entwicklers nicht öffentlich. Vergleichbare Uluwatu-Apartmentprodukte erzielen 9–14 % Brutto-STR-Rendite bei ADR von 90–220 USD je nach Einheitsgröße und Aussichtskategorie. Nach Operator-Gebühren netto 7–11 %.
Was enthalten ist
- Dachrestaurant
- Kunstgalerie und Kino
- Coworking- und Yoga-Studios
- Aussichtsplattform, Spa, Cafés
Risikofaktoren
- Off-Plan-Lieferung – Track Record des Entwicklers und projektseitige Versicherung verifizieren
- Haltbarkeit der Amenity-Qualität – die These hängt am Niveau ab Jahr 3
- Wachsende konkurrierende Pipeline für Uluwatu-Mixed-Use
- Die 10 % Erwerbssteuerkomponente bedarf einer Notaris-Verifikation