Die These
Ein übergebenes 2-Zimmer-Townhouse in Berawa mit dokumentierter Betriebshistorie (8,9 auf Booking, professionelle Verwaltung vor Ort) zu 249.000 USD. Die kurze Leasehold-Restlaufzeit (22 Jahre) ist der strukturelle Grund für den Preis: Käufer, die die Vermietung selbst betreiben und vor dem Einsetzen der Leasehold-Kompression aussteigen, erhalten einen sauberen mittelfristigen Renditetrade ohne Lieferrisiko und ohne Entwicklungsaufwand.
Positionierung
Townhouse im Berawa-Kern am Einstiegssegment des reifen Canggu-Bestands. Baujahr 2023 und bestehende Betriebshistorie machen daraus einen operativen Vermögenswert statt einer Spekulation. Die 22 Jahre Leasehold sind der Haken – das ist eine Halteperiode von 5 bis 10 Jahren, keine von 25. Die Kalkulation muss die Leasehold-Kompressionskurve und das realistische Exit-Fenster einpreisen.
Notizen zur Rechtsstruktur
22 Jahre Restlaufzeit Hak Sewa liegen unterhalb des Branchenstandards von 25 Jahren für die Kalkulation ausländischer Käufer. Verifizieren Sie Identität des Landeigentümers, Formulierung der Verlängerungsklausel im notariellen Akt und das Vorliegen etwaiger HT-Belastungen beim BPN. Der Verlängerungsweg gilt als verhandelbar, ist aber derzeit nicht vertraglich abgesichert – diese Akte ist vor Anzahlung zu lesen.
Rendite-Modellierung
Eine Bruttorendite von 8–10 % bezeichnet die vom Operator gemanagte Run-Rate laut Partnerbrief. Das Modell der Redaktion zur leaseholdkomprimierten Wertentwicklung legt einen effektiven Nettoertrag (Miete plus Leasehold-Decay) von 5–7 % über fünf Jahre nahe, abhängig vom Wiederverkaufsmarkt im fünften Jahr. Die 8–10 % beziffern reinen Cash-Yield und rechnen die Leasehold-Amortisation nicht heraus.
Was enthalten ist
- Eigener Pool (10 m²) und Garten
- 2 Schlafzimmer mit Ensuite-Bädern und Gäste-WC
- Offener Wohn-, Ess- und Küchenbereich, vollausgestattet
- 3 Klimaanlagen · Brunnenwasser · Glasfaseranschluss
- 700 m fußläufig zum Berawa Beach · gated Community mit 24/7-Sicherheit
- Booking.com-Bewertung 8,9 unter aktueller Verwaltung
Risikofaktoren
- 22 Jahre Leasehold – das dominante Risiko; die Kompressionskurve gehört in die Kalkulation, nicht nur die Miete
- Verlängerungsklausel noch nicht vertraglich – Formulierung im notariellen Akt vor Anzahlung verifizieren
- Wiederverkaufsmarkt für 12-jährige Restlaufzeit 2033 ist unsicher – Exit im 5. bis 7. Jahr einplanen
- Angebotsabsorption in Berawa zieht an – ADR-Decke hängt an anhaltender Nachfrage nach dem Kern
- Operator-Übergabe – Übertragbarkeit des Managementvertrags auf einen neuen Käufer prüfen