ENRU
Subscribe

Bali vs World

Бали vs Португалия: куда инвестировать в недвижимость в 2026?

Бали против Португалии: сравнение по владению, доходности, ВНЖ и риску – с учётом реформы Golden Visa 2023 года. Фреймворк решения для иностранного покупателя.

By Bali Villa Select Editorial · Published January 31, 2026 · Updated May 16, 2026

Quick facts

  1. 01Golden Visa Португалии больше не квалифицирует прямую покупку недвижимости по реформе 2023 года – покупатели, мотивированные ВНЖ, теряют главную структурную причину выбирать Португалию.
  2. 02Инвестиция на Бали обычно использует структуры leasehold или PT PMA; Португалия предлагает прямой freehold с простым требованием налогового номера NIF.
  3. 03Бали выигрывает по валовой доходности аренды (вилла-драйв, диапазон 8–15%); Португалия выигрывает по юридической простоте и защите титула под эгидой ЕС.
  4. 04Выбирайте Бали ради лайфстайл-владения виллой с управляемым арендным доходом. Выбирайте Португалию ради простой механики иностранной покупки и образа жизни в ЕС.
Portuguese tiled rooftop on the Atlantic coast beside a Balinese clifftop villa above the Indian Ocean, framing the bali vs portugal property investment 2026 question

Key Takeaways

  1. Golden Visa Португалии больше не квалифицирует прямую покупку недвижимости по реформе 2023 года – покупатели, мотивированные ВНЖ, теряют главную структурную причину выбирать Португалию.
  2. Инвестиция на Бали обычно использует структуры leasehold или PT PMA; Португалия предлагает прямой freehold с простым требованием налогового номера NIF.
  3. Бали выигрывает по валовой доходности аренды (вилла-драйв, диапазон 8–15%); Португалия выигрывает по юридической простоте и защите титула под эгидой ЕС.
  4. Выбирайте Бали ради лайфстайл-владения виллой с управляемым арендным доходом. Выбирайте Португалию ради простой механики иностранной покупки и образа жизни в ЕС.

Короткий ответ

И Бали, и Португалия могут быть умным выбором в 2026, но решают они разные задачи.

  • Португалия в целом проще для иностранцев по прямому владению. Нет общего ограничения на иностранных покупателей, а практические шаги (налоговый номер, португальский банковский счёт) хорошо задокументированы.
  • Бали может дать сильный апсайд по доходу с вилл, но иностранцы обычно используют структуры leasehold / права пользования или PT PMA – так что юридическая структура центральна для инвестиции.
  • Если ваша главная цель – маршрут ВНЖ ЕС за инвестиции, учтите, что Golden Visa Португалии больше не включает прямую покупку недвижимости как квалифицирующий маршрут – правила изменились в октябре 2023.

Иностранное владение и простота

Португалия

Португалия позволяет иностранцам покупать недвижимость без общего ограничения. Покупателям обычно нужен NIF (Número de Identificação Fiscal) для сделки, а также португальский банковский счёт. Freehold – стандартная модель, с той же защитой титула, что и у любого freehold в ЕС.

Бали

Иностранный контроль над недвижимостью обычно осуществляется через leasehold / право пользования (Hak Sewa) либо через компанию с иностранным капиталом (PT PMA) для определённых схем – так что процесс требует больше структурирования и due diligence. Прямой Hak Milik (freehold) юридически недоступен иностранцам.

Португалия обычно выигрывает по «простой механике покупки». Бали тоже может быть безопасен – но структура здесь часть инвестиции, а не запоздалая мысль.

Реформа Golden Visa 2023 года не убила Португалию как инвесторский рынок. Она убила причину покупателя, мотивированного ВНЖ, выбирать Португалию по умолчанию вместо более доходных альтернатив.

Угол ВНЖ

Многие покупатели спрашивают: «Может ли покупка недвижимости дать мне ВНЖ?»

  • Португалия: покупка недвижимости не квалифицируется для маршрута Golden Visa по правилам после 2023. Другие инвестиционные маршруты существуют (фонды венчурного капитала, создание рабочих мест, культурное пожертвование), но они не связаны с недвижимостью.
  • Бали / Индонезия: пути ВНЖ отделены от владения недвижимостью. Покупатели обычно подходят к этому через подходящее визовое планирование – рабочая виза KITAS, виза второго дома или KITAP для долгого срока. Правила зависят от типа визы.

ROI и спрос

Бали

Бали часто выбирают ради лайфстайл-владения виллой плюс арендного дохода. Доход определяется ночными ставками, качеством управления и выбором локации. По данным Global Property Guide, хорошо расположенные виллы Бали держат валовую доходность существенно выше большинства европейских городских рынков.

Португалия

Португалию часто выбирают ради европейской стабильности, долгосрочного ВНЖ / образа жизни и более широких опций финансирования. Доход сильно варьируется по городам и регионам и обычно подаётся как стабильность плюс долгосрочная стоимость, а не апсайд доходности вилл.

Сравнение риск-профиля

Риски Бали

  • Сложность юридической структуры (условия leasehold, due diligence)
  • Зонирование и разрешения
  • Операционное исполнение (качество управления существенно влияет на чистую доходность)

Риски Португалии

  • Рынок сильно зависит от макрофакторов (ставки, локальное регулирование, динамика туризма)
  • Сложность ремонта и арендного права в отдельных сегментах (зависит от локации)
  • Реформа Golden Visa после 2023 изменила состав пула покупателей

Кому какой рынок выбрать?

Выбирайте Бали, если вы

  • Хотите лайфстайл-владение виллой с доходом
  • Комфортно со структурированными моделями владения
  • Можете управлять операциями (или нанять сильное управление)
  • Хотите профиль курортного рынка с доходностью

Выбирайте Португалию, если вы

  • Хотите простую механику иностранной покупки
  • Предпочитаете стабильность под эгидой ЕС и долгосрочные опции проживания
  • Цените глубину финансирования и более широкий пул перепродажи
  • Не рассчитываете на покупку недвижимости для квалификации Golden Visa

Связанный анализ

Бали vs Португалия
DimensionБалиПортугалияEdge
Механизм владенияLeasehold (25–30 лет) или PT PMAПрямой freehold, требуется NIFПортугалия
Типичная валовая доходность аренды8–15% (виллы)4–6% (городские квартиры)Бали
ВНЖ за инвестицииОтдельные визовые путиНет Golden Visa через недвижимость (после 2023)Tie
Юридическая простотаТребует структурированияПростая иностранная покупкаПортугалия
Цена входа для юнита инвест-уровня$250k–$600k вилла€300k+ квартира (Лиссабон)Бали
Рынок для гибрида образ жизни + доходСильное двойное использование виллыОграниченное регулирование краткосрочной арендыБали

Frequently Asked

Может ли иностранец легко купить недвижимость в Португалии?

В Португалии нет общего ограничения на иностранное владение. Покупателям обычно нужен налоговый номер NIF (Número de Identificação Fiscal), а также португальский банковский счёт для сделки.

Даёт ли покупка недвижимости в Португалии ВНЖ по Golden Visa?

Нет. Прямая покупка недвижимости больше не является квалифицирующей инвестицией для Golden Visa Португалии по реформе октября 2023 года. Другие инвестиционные маршруты (фонды венчурного капитала, создание рабочих мест, культурное пожертвование) продолжают действовать.

Где доходность аренды выше: Бали или Португалия?

Бали в целом даёт более высокую валовую доходность, особенно для вилл в Чангу, Улувату и Семиньяке, где 8–15% валовой – обычное дело. Доходность в Португалии идёт 4–6% валовой в Лиссабоне и Порту.

Какой рынок безопаснее юридически для иностранцев?

Португалия проще: прямой freehold, правовая рамка ЕС, стандартизированный титул. Бали безопасен при корректном структурировании (leasehold или PT PMA), но требует больше процедур на старте.

Можно ли получить ВНЖ на Бали через покупку недвижимости?

Само по себе владение недвижимостью не даёт ВНЖ в Индонезии. Иностранные покупатели обычно используют отдельные визовые пути (KITAS, виза второго дома), которые могут опираться на инвестицию в недвижимость.

Sources

  1. Агентство инвестиций и внешней торговли Португалии (AICEP)accessed April 18, 2026
  2. Reuters – Португалия закрывает Golden Visa через недвижимостьaccessed April 18, 2026
  3. Global Property Guide – доходность аренды в Португалииaccessed April 18, 2026
  4. Координационный совет по инвестициям Индонезии (BKPM)accessed April 18, 2026
  5. Wikipedia – Португалияaccessed April 25, 2026