Рынок недвижимости Бали: ретроспектива III квартала 2025

Обзор квартала

III квартал 2025, в ретроспективе, – квартал, в котором инвесторский рынок Бали завершил свой постпандемийный сброс и вошёл в цикл регуляторного ужесточения, определивший следующие двенадцать месяцев.

Через июль, август и сентябрь 2025 года прошли три сюжета:

1. Туризм нормализовался. Прибытия в Нгурах-Рай впервые совпали с допандемийной базой 2019 года на месячном run-rate. Число китайских посетителей ускорилось после визового смягчения.
2. Доходность удержалась. Доходность инвестиционно-значимых вилл осталась в диапазоне 8–13% валовой по Чангу, Улувату, Семиньяку и Нуса-Дуа, с первым видимым разрывом между соответствующими и несоответствующими по лицензированию объектами.
3. Принуждение началось. Регентство Бадунг выпустило первую партию уведомлений о соответствии нелицензированным операторам краткосрочной аренды – открывающая фаза того, что стало устойчивым регуляторным ужесточением.

Эта ретроспективная сводка составлена по открытым источникам – Статистическое управление Индонезии, Bali Tourism Board, ITDC и Банк Индонезии – как квартальный справочник для инвесторов, исследующих рынок 2025 года.

Туризм и поток посетителей

Иностранные прибытия в международный аэропорт Нгурах-Рай в III квартале 2025 двигались в диапазоне 480 000–520 000 в месяц, согласованно с базой 2019 года. Австралийские посетители остались крупнейшим единичным иностранным сегментом. Заметным событием III квартала стало значимое ускорение прибытий китайских посетителей вслед за объявлениями о визовом упрощении ранее в году – китайские туристы были структурно недопредставлены с 2020 года, и их возвращение внесло существенный дополнительный спрос на краткосрочную аренду в формате вилл.

Заполняемость инвестиционно-значимых вилл удерживалась на 70–85% в течение квартала в премиальных Чангу, Улувату и Семиньяке, при удержании Нуса-Дуа на 65–80% (согласованно с её паттерном меньшей волатильности).

Тренды доходности и цен

Доходность удержалась замечательно стабильно в течение III квартала 2025:

• Чангу (премиальная Берава / Эхо-Бич): 11–13% валовой, 7–9% чистой при профессиональном управлении
• Чангу (внутренние районы / Бабакан): 8–11% валовой, со смягчением на нижнем краю по мере того, как вопросы лицензирования начали влиять на бронирования
• Улувату (премиальные клиффтопы): 9–12% валовой, 7–9% чистой
• Семиньяк (ядро): 9–11% валовой, 7–8% чистой – самый стабильный профиль доходности
• Нуса-Дуа: 7–10% валовой, 5–8% чистой – предсказуемый и плотно ограниченный

Движение цен было умеренным:

• Нуса-Дуа: +2–3% квартал к кварталу в инвестиционно-значимых сегментах
• Премиальный Чангу (Берава, Эхо-Бич): +2–4%
• Внутренний Чангу / Бабакан: ровно до -1%
• Семиньяк: +1–2%
• Улувату (премиальный): +3–5% – самое тесное условие предложения

Рупия умеренно ослабла к доллару в течение квартала, как правило двигаясь в диапазоне 16 000–16 500 IDR/USD по данным валютного курса Банка Индонезии. Это сделало номинированную в рупиях недвижимость незначительно дешевле в долларовом выражении для инвесторов из Америк – структурный попутный ветер, продержавшийся в 2026 год.

Регуляторная среда

Самым значимым для иностранных инвесторов событием III квартала 2025 стало начало видимого принуждения против нелицензированной краткосрочной аренды в регентстве Бадунг (которое покрывает Чангу, Семиньяк и части юга). Местные власти выпустили первую партию уведомлений о соответствии, нацеленных на виллы, работающие в формате краткосрочной аренды в стиле Airbnb без надлежащего лицензирования туристического размещения Pondok Wisata.

Практическое влияние в течение III квартала было ограниченным – уведомления были выпущены, небольшое число вилл встало на паузу в листингах для решения вопроса лицензирования, но без широких закрытий. Сигнал, однако, был ясен: регуляторный режим ужесточался, и разрыв между соответствующими и несоответствующими операциями становился видимым.

Для инвесторов вывод III квартала 2025 был в том, что проверка лицензирования отныне принадлежит каждому чек-листу due diligence. См. нашу риск-ориентированную рамку проверки недвижимости на Бали о том, как эта линза риска переводится в порайонное ранжирование.

Поток иностранных покупателей

Активность иностранных покупателей в III квартале 2025 продолжала диверсифицироваться:

• Австралийские покупатели: Стабильный поток, особенно в среднем тире вилл Чангу и Улувату
• Покупатели из США: Выросшая доля по мере ослабления рупии; сконцентрированы в премиальном Нуса-Дуа и среднем тире Чангу
• Европейские покупатели: Германия, Нидерланды, Великобритания доминируют; смешанно по Убуду (lifestyle) и Чангу (инвестиции)
• Российские / СНГ покупатели: Продолжавшаяся значимая доля премиального Нуса-Дуа и люксового Улувату
• Сингапур / Гонконг: Активны в Семиньяке и Нуса-Дуа, движимы региональной диверсификацией

Структура PT PMA всё чаще становилась нормой для мультивилльных и коммерческо-арендных операций по мере прояснения лицензионного ландшафта. Покупатели одиночной виллы под личное использование продолжали использовать лизхолд. См. наш разбор выбора между PMA и лизхолдом о том, когда подходит каждая структура.

Заметные рыночные события

Несколько событий III квартала 2025 сформировали инвесторский нарратив:

• Обновления генплана ITDC по Нуса-Дуа – девелоперская корпорация опубликовала среднегодовые обновления плана развития Нуса-Дуа, усиливающие характер контролируемой зоны, отличающий район от Чангу с открытым девелопментом
• Эффекты визового смягчения – поток китайских и отдельных юго-восточно-азиатских туристов вырос существенно, поддерживая ставки краткосрочной аренды в формате вилл
• Сигналы политики цифрового кочевника – рамка визы второго дома Индонезии продолжала эволюционировать; хотя в III квартале не приземлилось крупного структурного изменения, сигналы политики указывали на продолжение доступности для иностранных резидентов
• Последствия Golden Visa Португалии – реформа 2023 года продолжала перекраивать поток европейского капитала, мотивированного резидентством; Бали захватил измеримую долю инвесторов, которые ранее по умолчанию выбрали бы Португалию

Выводы для инвесторов

С позиции II квартала 2026 года рынок III квартала 2025 представлял узкое, но устойчивое окно возможностей:

1. Покупатели, учитывающие лицензирование, были в преимуществе. Те, кто проверял зонирование и соответствие Pondok Wisata в III квартале, приобретали активы по доэнфорсментным ценам, позже переоценённым по мере роста видимости принуждения.
2. Структурная премия Нуса-Дуа была видна. История регуляторного ужесточения сделала генпланированное зонирование Нуса-Дуа всё более ценным. Цены отразили это в IV квартале 2025 и I квартале 2026.
3. Выбор подзоны Чангу значил больше, чем когда-либо. Разрыв между премиальными Беравой/Эхо-Бич и внутренним Бабаканом расширился, когда риск лицензирования стал ценовым фактором.
4. Валютный попутный ветер благоприятствовал покупателям в долларах. Слабость рупии сделала III квартал относительно хорошим моментом по долларовой стоимости для американских и азиатско-долларовых инвесторов.

Стратегическая картина на закрытие III квартала 2025: Бали оставался легитимным инвесторским рынком, но «выбери район и надейся» больше не было достаточным. Дисциплинированные покупатели, следовавшие триаде лицензирование + зонирование + управление, готовились быть вознаграждены.

Связанный анализ

• Рынок недвижимости Бали: ретроспектива IV квартала 2025 – следующий квартал
• Сколько стоит недвижимость на Бали – цены по тирам и районам
• Проверка недвижимости на Бали – риск-ориентированная рамка
• Недвижимость на Бали – обзор рынка для иностранцев – базовый материал
• PMA против лизхолда на Бали – выбор структуры