Private Jet Villa, Бали

Тезис

Почти любой объект на этом сайте мы оцениваем по доходности, остатку срока аренды и сопоставимым перепродажам. К Private Jet Villa эта логика неприменима, и притворяться, что это не так, значило бы вводить покупателя в заблуждение. Здесь продают не виллу на скале по цене за квадратный метр. Это первый и единственный в мире Boeing 737, переоборудованный в люкс-виллу, – неповторимый, единственный в своём роде объект, о котором написано больше, чем большинство гостиничных сетей получает за весь маркетинговый бюджет.

Наша редакционная оценка: ценность здесь – в узнаваемости, а не в недвижимости. Само строение – около 113 м². При запрашиваемой цене USD 20 000 000 ни один трезвый покупатель не платит за площадь, и ни одна модель доходности не оправдывает эту сумму одной лишь выручкой от аренды. Покупатель приобретает узнаваемое во всём мире имя, обширный архив публикаций, действующий бренд с системой бронирования и физически неповторимый объект на дефицитной скале Улувату. Как медийный и брендовый актив сумму можно обсуждать. Как цену за виллу – нет. Тот, кто перепутает одно с другим, сильно просчитается.

Ценность здесь – в узнаваемости, а не в недвижимости. Как медийный и брендовый актив сумма в USD 20 000 000 обсуждаема. Как цену за виллу – нет.

Актив – что подтверждено независимо

Следующее подтверждается как собственными материалами объекта, так и независимой прессой (Robb Report, New Atlas, Business Insider, Travel Tomorrow и другие в разделе «Источники»):

• Самолёт. Списанный Boeing 737, по данным прессы ранее входивший в парк индонезийской Mandala Airlines, капитально переоборудован в виллу на две спальни.
• Происхождение. Идея принадлежит отельеру Феликсу Демину; в ранних публикациях упоминается инвестор Александр Лебедев. Дизайн и переоборудование – студия Geometrium.
• Положение. Вилла консольно вынесена над обрывом пляжа Нянг-Нянг в Печату, Улувату, примерно на 150 м (около 500 футов) над Индийским океаном.
• Конфигурация. Две спальни (секции кокпита и хвоста), два санузла, кухня-гостиная и терраса на крыле; до четырёх гостей, около 113 м² внутренней площади.
• Знаковые элементы. Бесконечный бассейн с полупрозрачной стенкой, вынесенный за край скалы, джакузи в кокпите и частная вертолётная площадка – её наличие подтверждено и материалами объекта, и независимыми публикациями.
• Операционный статус. Действующая аренда премиум-класса с подтверждёнными отзывами гостей; по данным прессы – около USD 7 300 за ночь. Это работающий актив, а не законсервированное здание.

Предложение – что заявляет продавец

Ниже – содержание закрытого предложения в том виде, в каком его передала нам сторона продавца; нашей редакцией оно независимо не проверено. Мы приводим это как позицию самого предложения, а не как установленный факт:

• Заявленная запрашиваемая цена USD 20 000 000; продаётся в частном порядке, а не через публичный листинг.
• Предложение подаётся как готовый трофейный актив, который продвигает себя сам: продавец делает акцент на статусе обязательной для посещения точки, которая сама создаёт спрос.

Там, где предложение расходится с публичными данными, в этом досье мы исходим из проверенных данных. USD 20 000 000 – это заявленная запрашиваемая цена закрытого предложения: не цена состоявшейся сделки, не оценка и не публичный листинг, и трактовать её как что-либо из этого не следует. На момент подготовки досье публичного аукционного или брокерского листинга в открытом доступе нет.

Как на самом деле оценивается трофейный актив

Для единственной в мире виллы из Boeing 737 нет таблицы сопоставимых сделок, и у этого есть обратная сторона. Отсутствие аналогов как раз и держит премию за уникальность, и оно же затрудняет выход из актива. Цену стоит выводить из трёх ориентиров, и ни один из них – не цена за квадратный метр:

• Дефицит скалы. Скальный коридор Улувату от Сулубана до Нянг-Нянг – это меньше трёх десятков полноценных участков на самом краю обрыва. Сам по себе такой участок стоит дорого ещё до самолёта. Как оценивается верхний сегмент этого коридора – см. ориентир Alila Villas Uluwatu.
• Бренд и медийный капитал. Узнаваемое имя, домен бронирования, аудитория в соцсетях и архив публикаций – вот основная часть того, что продаётся. Всё это должно прямо передаваться по документам сделки, а не подразумеваться.
• Операционный денежный поток. Действующая аренда с высокой ночной ставкой задаёт нижнюю границу, но выручка от проживания сама по себе восьмизначную сумму не обосновывает. Денежный поток подкрепляет историю бренда, но сам по себе цену не оправдывает.

Юридическая структура – часть, которая решает сделку

Иностранные физические лица не могут владеть индонезийской собственностью в полном праве – freehold, Hak Milik. Трофей за такие деньги стоит ровно столько, сколько стоит юридическая схема владения за ним; именно здесь совершают или предотвращают ошибку на восьмизначную сумму. До любого письма о намерениях покупатель обязан документально установить:

• Оформлена ли земля на PT PMA с титулом HGB или это долгосрочный leasehold, и каков точный остаток срока. См. разбор «PMA против leasehold».
• Передаются ли бренд, домен бронирования, операционная компания и сам самолёт в рамках одной сделки – или они оформлены на разные юрлица. Если право на имя остаётся вне сделки с активом, это уже другая, гораздо менее ценная сделка.
• Разрешительный статус постройки – PBG, SLF и соответствие нормам строительства на краю обрыва. Консольные конструкции в этом коридоре всё чаще попадают под усиленный надзор. Подтвердите, что разрешения есть и что они сохранятся при смене собственника.

Тем, кто не знаком с индонезийской процедурой, стоит до начала переговоров пройти пошаговое руководство для иностранного покупателя и разбор проверки титула.

Факторы риска и честные оговорки

• Нет аналогов – трудно выйти из актива. Та же уникальность, что оправдывает премию, означает: очереди из новых покупателей нет. Перепродажа единственного в своём роде объекта может занять годы, а следующий покупатель назначит цену без опорного аналога.
• Цена не подтверждена независимо. USD 20 000 000 – это заявленная цена закрытого предложения, а не проверенная оценка. Воспринимайте её как отправную точку и проверяйте независимой оценкой земли, бренда и денежного потока по отдельности.
• Риск структуры и передачи. Структуру иностранного владения, принадлежность бренда и домена, передачу операционного юрлица нужно подтвердить письменно. Любой пробел здесь меняет то, что покупатель получает на самом деле.
• Концентрация в одном активе. Один объект, одна микролокация, один источник дохода, одна точка погодного и регуляторного риска. Полная противоположность диверсифицированному портфелю.
• Операционная преемственность. Денежный поток и ценность бренда держатся на том, что аренда продолжит работать после смены собственника. Подтвердите передачу персонала, управления и уже принятых броней.
• Регуляторные и инфраструктурные риски. Водоснабжение, дороги и канализация Улувату не рассчитаны на нынешнюю плотность застройки, а постройки на краю обрыва всё чаще попадают под усиленный надзор. Заложите бюджет на бюрократические задержки и издержки.