Off-plan против готовой виллы на Бали (2026): честная рамка решения

Off-plan и готовая вилла – это не вопрос «какой я покупатель», это размен риска и времени: off-plan меняет дисконт и апсайд капитализации на риск сдачи, готовая вилла меняет предсказуемость на более узкий рост и немедленное решение по ремонту. Это редакционная рамка решения. Мы не продаём ни одну из сторон этой сделки, мы сидим со стороны покупателя за столом переговоров, а сценарии провала, описанные ниже, – ровно те, о которых заинтересованы умолчать и презентация застройщика, и листинг от продавца на вторичке.

Короткий ответ

Берите off-plan, если у вас есть 18–24 месяца терпения, реальный аппетит к капитализации и застройщик, чьи PBG (разрешение на строительство), структура поэтапных платежей и последние три сданных проекта независимо подтверждаются. Дисконт обычно лежит в коридоре 20–35% к цене после сдачи в том же районе; в плотных коридорах сверху ещё 8–15% прироста на сдаче. Размен – риск сдачи: по данным прессы 2024–25 гг., около 38% off-plan вилл на Бали не уложились в первоначальный срок (как сообщают источники), типичный сдвиг – 6–18 месяцев.

Берите готовую виллу, если доход нужен с первого месяца, если коридор такой, что off-plan-предложения тонкое или отсутствует, или если риск сдачи – жёсткое «нет». Размен – строка ремонта: ориентир 3–6% от цены на FF&E в течение двух лет, 8–12% – на полное обновление к 4–5-му году на курортных юнитах. В большинстве моделей доходности от продавца этой строки нет.

Если вы не можете пройти чек-лист due diligence ниже, ответ – ни то, ни другое. Не несите депозит.

Кейс за off-plan

Апсайд реальный и считается

Off-plan на Бали существует, потому что застройщикам нужен капитал предпродаж, чтобы строить, а иностранный покупатель готов закладывать 14–28 месяцев ожидания, если коридор и застройщик выдерживают. Цена, по которой вы подписываете контракт, обычно на 20–35% ниже сравнимой цены после сдачи в том же коридоре. В плотных зонах (части Перерренана, Бингин/Улувату, премиальные хребты Убуда) на сдаче наблюдается дополнительный прирост 8–15% по транзакциям 2024–25 гг. (по данным Knight Frank Indonesia и брокеров коридора). Сложение дисконта на входе и прироста на сдаче – структурная причина, почему терпеливый капитал по-прежнему идёт в off-plan, несмотря на заголовки про задержки.

Есть ещё два реальных плюса. Первый – вы обычно выбираете конфигурацию юнита, пакет FF&E, а иногда и формат бассейна. Это значит, что итоговый арендный продукт лучше согласован с вашей стратегией бронирований, чем готовый юнит, купленный «как есть». Второй – поэтапные платежи означают, что весь капитал не блокируется при подписании. В среде растущих ставок это важно: невыданная часть может работать в доходности до следующего транша.

Риски сконцентрированы и проверяемы

Риски не скрыты, но сконцентрированы в трёх местах.

Риск сдачи – заголовок. Сообщаемые данные 2024–25 гг. показывают, что порядка 38% off-plan вилл на Бали выпали из первоначального срока (как сообщают Bali Discovery и брокерские комментарии). Основная масса – сдвиг 6–18 месяцев, а не отказ проекта. Сдвиг – это кэш-флоу-событие: первое бронирование переносится на сезон, доходность первого года падает, – но почти никогда не событие капитала на корректно оформленных проектах.

Риск разрешений – место, где капитал реально теряют. PBG (Persetujuan Bangunan Gedung, разрешение на строительство) и впоследствии SLF (Sertifikat Laik Fungsi, пригодность к эксплуатации) – два неприкосновенных документа. Вилла без подтверждённого PBG на подписании – это не off-plan, это брошюра. Строительство без PBG может быть остановлено, оштрафовано, а в крайних коридорах – снесено. Такие объекты мы не берём. PBG должно быть проверяемым документом в соответствующем агентстве, а не скриншотом.

Риск застройщика – остаточная категория: недокапитализированные строители, недоделанные проекты по бросовой цене и повторяющийся сценарий, когда предпродажный капитал проекта Б используется для достройки проекта А. Защита – трек-рекорд: как минимум три сданных проекта с проверяемыми датами, реальные референсные покупатели, с которыми можно поговорить, и чистая структура поэтапных платежей с привязкой к строительным этапам, а не к календарным датам.

Кейс за готовую виллу

Предсказуемость – это и есть продукт

Готовые виллы убирают три из четырёх категорий риска off-plan одной подписью: риск сдачи, риск сроков разрешений и «достроит ли застройщик». Вы покупаете актив с титулом, с PBG и SLF на сертификате, с историей аренды (или хотя бы с понятным сравнимым по коридору) и с FF&E, который можно инспектировать на выезде до того, как уйдут деньги. Для значительной части иностранных покупателей – особенно первого индонезийского актива, тех, у кого нет операционной команды на земле, и тех, кому доход нужен со следующего месяца после закрытия, – это единственный структурно честный ответ.

Второй плюс предсказуемости – видимость сравнимых. Готовая 2BR в Бераве или Перерренане имеет соседей с такой же конфигурацией на AirDNA, с известной кривой загрузки и ADR, плюс редакционный коридорный обзор поверх. В off-plan вы заходите в прогноз.

Скрытая строка ремонта и FF&E

Честная слабость готовой схемы – строка расходов, которую почти никто не моделирует: ремонт и обновление FF&E. Вилла, сданная в 2022 году и проработавшая жёстко как курортная краткосрочная аренда три пиковых сезона, – это не та вилла, что на фотках листинга. Мягкая мебель, матрасы, оборудование бассейна, кондиционеры, уличная мебель и часто кухонная техника – на излёте ресурса или явно уставшие. Чтобы повторно листить по премиальному ADR, заложенному в модели продавца, надо тратить.

Ориентиры, которые мы используем редакционно:

• Освежение года 2 (мягкое FF&E, матрасы, бассейн, мелочи): 3–6% от цены покупки.
• Освежение года 4–5 (всё выше плюс кондиционеры, техника, покраска, террасы, часто отделка бассейна): 8–12% от цены покупки на курортных юнитах.
• Год 7+ на интенсивно эксплуатируемой собственности: полная переборка FF&E плюс выборочные жёсткие работы – 12–18% на чистое перепозиционирование.

Этой строки нет в модели доходности от продавца. Это самая недооценённая статья расходов в схеме готовой виллы, и причина, по которой честная underwriting-модель ставит ежегодный резерв FF&E на уровне 1.5–2.5% от арендной выручки.

Есть и второй скрытый риск, который игнорируют большинство моделей: коридорный дрифт. Берава 2021 года, в которой ваша вилла была сдана, – это не Берава 2026-го: трафик, плотность, потолок ADR – всё сдвинулось. Готовая вилла защищает от риска сдачи; она не защищает от риска коридора. Это диагностика, а не строка ремонта, но лежит в том же ящике.

Сообщаемая статистика по задержкам сдачи

«По данным источников» – формулировка осознанная. Центрального реестра сдач off-plan на Бали нет; каждая цифра в прессе 2024–25 гг. идёт из отчётов брокерских ассоциаций, опросов застройщиков и агрегированной журналистики. С этой оговоркой:

• Сообщаемые ~38% выпадения из первоначального срока в 2024–25 гг. (по данным Bali Discovery, комментариев Prestige Property Bali и брокерских заметок по коридорам). Это самая часто цитируемая цифра.
• Медианный сдвиг 6–18 месяцев там, где сдвиг был. Пресса отмечает, что типовой паттерн – последовательные задержки (сдвинулся один этап, следующий накапливается), а не одно катастрофическое событие.
• Прямой провал встречается реже. Отказ от проекта задокументирован, но малая доля сообщённых случаев. Где он случается, спусковой паттерн почти всегда один из трёх: отсутствие PBG с самого начала, использование предпродажного капитала проекта Б для достройки проекта А или общий по коридору шок строительных затрат, который застройщик не смог поглотить.
• Причины в прессе кластеризуются вокруг: движения цен на стройматериалы (цемент, отделка, импортный FF&E), доступности рабочей силы после Ньепи и крупных праздников, сроков разрешений, когда SLF отстало от структурной готовности, и нехватки оборотного капитала у застройщика.

Вывод для diligence прямой. Полностью убрать риск задержки в off-plan нельзя, но можно структурно сжать экспозицию: подтверждённое PBG, поэтапные платежи по проверяемым строительным этапам, прописанный в контракте пункт о задержке и возврате, три сданных референсных проекта с датами, которые можно проверить по телефону.

Чек-лист due diligence по застройщику (off-plan)

Этим списком desk пользуется на каждом off-plan-брифе. Это ворота до депозита, а не «список пожеланий».

1. PBG подтверждено в агентстве – не PDF от застройщика. Нотариус/PPAT, которого назначаете вы, независимо подтверждает, что PBG выдано на конкретный участок и на конкретное здание, которое вы покупаете.
2. Класс титула подтверждён – HGB (через PT PMA) или корректно структурированный leasehold. Сертификат должен совпадать с маркетинговым заявлением. Если застройщик не может показать титул «пока что» и «позже по стройке», это структурный, а не процессный ответ.
3. Три сданных референсных проекта с датами – желательно в том же коридоре. Референсы, которые можно проверить по телефону, а не скриншоты. Застройщик без сданных проектов – это застройщик без трек-рекорда, как бы сильно ни была сделана презентация.
4. Поэтапные платежи по проверяемым строительным этапам – каркас, крыша, отделка, сдача. Фотофиксация и независимая инспекция на каждом этапе. График оплат только по календарю переносит риск сдачи на вас, а не на застройщика.
5. Пункт о задержке и возврате в SPA – с прописанным потолком (обычно 6–9 месяцев), после которого покупатель имеет право расторгнуть контракт и вернуть депозиты. Это самый часто опускаемый пункт в SPA по Бали – и самый защитный из всех.
6. Путь до SLF – у застройщика задокументированная история получения SLF на предыдущих проектах, и SPA определяет срок получения SLF после структурной готовности. Нет SLF – нет легитимной краткосрочной аренды.
7. FF&E и ландшафт определены – что входит в цену, а что отдельно. В большинстве SPA по off-plan, которые мы видим, ландшафт, внешняя отделка и значимая часть FF&E исключены. Расчёт по полностью готовому продукту, а не по структурному «коробу», – вот что делает дисконт реальным или иллюзорным.
8. Путь средств – платежи на подтверждённый корпоративный счёт застройщика в индонезийском банке, с использованием опции эскроу нотариуса на этапе каркас–крыша. Криптовалюта, личные счета и офшорные переводы для индонезийского проекта – дисквалифицирующие сигналы.

Если хоть один из этих восьми пунктов на подписании – «позже» или «доверьтесь нам», ответ – не пересогласование, а «пас».

Реальность ремонта и FF&E (готовая вилла)

Зеркальный чек-лист для готовой схемы. Это шаги diligence, которые вытаскивают скрытую строку на свет.

1. Возраст и состояние FF&E – год сдачи, возраст FF&E, дата последнего обновления. Обходите объект с этим чек-листом физически; фотографии занижают износ.
2. Бассейн, кондиционеры и насосы – три самые крупные строки FF&E среднего возраста. Записи о сервисе, даты замен, и инспекция вашего собственного техника (а не техника продавца).
3. История аренды и износ – три пиковых сезона при высокой загрузке – это материально иное, чем три сезона при 50%. Износ масштабируется по загрузке, а не по календарю.
4. Коридорный дрифт – трафик, плотность и потолок ADR сдвинулись между сдачей и вашей покупкой. Применимы коридорный обзор по Чангу и правила диагностики из проверки недвижимости на Бали.
5. Резерв на ремонт в модели – 1.5–2.5% годовых от арендной выручки – редакционно честная строка. Если в модели продавца резерва нет, попросите модель продавца с добавленным резервом и пересчитайте чистую доходность.
6. Структурные позиции – крыша, подпорные стены, дренаж. Они зависят от коридора и часто невидимы до сезона дождей. Предпокупочная инспекция независимым инженером – строка $500–1,500, которая спасала покупателей от шестизначных ошибок.

Реальность ремонта не убивает кейс готовой виллы. Она сдвигает честную чистую доходность на 1.5–3 п.п. ниже цифры продавца – и именно там, в этом разрыве, разыгрывается сделка off-plan-против-готовой.

Матрица решения

Направляющий редакционный обзор. Используйте как стартовую позицию, не как вердикт.

Матрица работает по четырём входам: бюджет, срок до первой доходности, толерантность к риску и коридор. Два из них (срок и толерантность) несут большую часть веса. Остальные два определяют реалистичное множество объектов.

Разбор – 2BR off-plan в Перерренане против готовой 2BR в Бераве

Направляющий редакционный разбор. Цифры – коридорные композиты 2026 года, которые desk использует в работе, а не конкретный листинг. Прогоняйте реальный листинг через villa-analyzer для пообъектного ответа.

Вариант А – 2BR off-plan вилла, Перерренан, сдача Q2 2027

• Заявленная цена: $290,000
• Сравнимая после сдачи: $360,000 (оценка по коридору)
• Подразумеваемый дисконт: ~19%
• Поэтапные платежи: 25% / 25% / 25% / 25% – подписание, каркас, отделка, сдача
• Ожидаемая задержка (редакционный центральный сценарий): 6–9 месяцев после Q2 2027
• Первая доходность: ~Q1 2028
• Валовая доходность на стабилизации (2028): ~10–12% на входе $290k
• Капитальная позиция в конце 3-го года (центральный сценарий): $360k рынок + ~$25k FF&E доплата = $385k, против $290k стоимости
• Сообщаемая вероятность сдвига 6+ мес.: примерно один из трёх (по данным источников); для diligence-проверенных застройщиков заметно ниже

Вариант Б – 2BR готовая вилла, Берава, сдача 2022 г.

• Заявленная цена: $360,000
• Уже по рынку, входного дисконта нет
• Закрытие в 30–60 дней
• Валовая доходность года 1 (история аренды есть): ~9–11% на $360k
• Обновление FF&E года 2: ~$15,000 (4% от цены)
• Обновление года 4–5: ~$32,000 (9% от цены)
• Капитальная позиция в конце 3-го года (центральный сценарий): $385k рынок (Берава, чуть ниже темпа коридора Перерренана), против $360k стоимости + $15k FF&E = $375k all-in

Off-plan-путь в Перерренане даёт ~$95k капитального прироста за три года (входной дисконт плюс коридорный рост за вычетом доплаты FF&E) против ~$10k у готовой Беравы. Готовая зарабатывает доход с первого месяца – три пиковых сезона по ~10% валовой это материально больше нуля в off-plan-пути. На all-in базе off-plan всё равно выигрывает для терпеливого капитала, но только при условии, что сдача укладывается в потолок пункта о задержке и возврате, и чек-лист по застройщику пройден.

Тот же пример с проблемным застройщиком переворачивает сделку: задержка 14 месяцев плюс исключение FF&E, которое покупатель не поймал, стирают дисконт полностью.

Именно поэтому редакционный ответ – «зависит от диагностики, а не от презентации».

Вердикт

Универсального ответа нет. Есть структурный.

• Off-plan выигрывает по цифрам, когда проходит диагностика. Дисконт 20–35% и прирост 8–15% на сдаче в плотных коридорах – реальны. Заголовочная задержка (~38% в 2024–25 гг., по данным источников) – тоже реальна. Первое не стирает второе; стирают – поэтапные платежи, подтверждённое PBG, реальный пункт о задержке и возврате и три сданных референсных проекта.
• Готовая вилла выигрывает по времени и предсказуемости. Доход с первого месяца, нулевой риск сроков разрешений и физический актив, который можно инспектировать. Скрытая строка ремонта и FF&E – честная слабость; моделируйте 1.5–2.5% годового резерва от арендной выручки, и чистая доходность сходится с тем, что актив реально приносит за период владения.
• Матрица решения – правильная стартовая позиция, не вердикт. Бюджет, срок, толерантность к риску и дефицит коридора – четыре входа. Матрица – редакционный направляющий обзор, не оценка.

Связанные материалы на той же полке: проверка недвижимости на Бали, крупнейшие схемы мошенничества с недвижимостью на Бали, как купить виллу на Бали как иностранец – пошаговое руководство, PMA против leasehold на Бали, нотариус и расходы BPHTB, гид по инвестициям в Чангу.

Информационно, не юридическая консультация – любая сделка по off-plan или готовой вилле проверяется независимым индонезийским нотариусом/PPAT до движения депозита.