Нотариус и налог BPHTB при покупке недвижимости на Бали (разбор 2026)

Главное

• Итоговые издержки покупателя на Бали: 6–9% цены, сверх заголовочной
• BPHTB (налог покупателя) = 5% от NJOP или цены сделки, что выше. Крупнейшая статья.
• PPh (налог продавца) = 2,5% от суммы. Формально продавца, но переторговывается.
• Нотариус/PPAT: 0,5–1,5%, снижается с размером сделки. Диапазон Бали $1 500–$8 000.
• Регистрация BPN и сертификат: $300–$800 фиксированно.
• Пример $400k leasehold: $24 000–$32 000 итого. $1M HGB через PMA: $60 000–$85 000.

Это построчная разбивка, которую большинство иностранных покупателей хотели бы иметь до первой встречи с нотариусом. Цифры основаны на наблюдаемых сделках Бали 2025–2026 и сверены с рамкой ATR/BPN, ставками налогового управления и рекомендациями Ассоциации нотариусов.

Что входит в «итоговую стоимость сделки»

Сумма – обычно 6–9% цены сверх неё. Если PPh продавца тоже переторгован на покупателя, добавьте ещё 2,5%, итого 8,5–11,5%.

BPHTB – крупнейший сбор

BPHTB – Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, налог на приобретение прав на землю и строения. Берётся при любом переходе прав, независимо от того, иностранец приобретатель или резидент.

• Ставка: 5% (единая по стране; Бали применяет стандартную)
• База: NJOP или цена сделки, что выше
• Порог: вычет NJOPTKP IDR 80 млн (~$5 000) до применения 5% – существен на мелких сделках, несуществен на виллах
• Сроки: до подписания akta jual beli; нотариус не продолжит без подтверждения оплаты
• Канал: региональная казна (Kasda) через SSPD

На типовой вилле leasehold за $400 000, где цена выше NJOP, BPHTB = $20 000. На HGB через PT PMA за $1 000 000 – $50 000.

NJOP – ловушка на «выгодных» покупках. На distressed-сделках с ценой ниже 60% рынка NJOP может превысить цену – тогда BPHTB считают по NJOP. Всегда просите нотариуса вытянуть NJOP из Dispenda до подписания PPJB.

PPh – налог продавца: кто реально платит

PPh Pasal 4(2) Final – подоходный налог продавца с выручки от продажи. Ставка 2,5% от суммы сделки.

По закону платит продавец. На практике платит тот, кто записан в Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Три схемы:

• Стандарт: платит продавец. Большинство чистых сделок.
• Переторг на покупателя: платит покупатель. Часто, когда продавец офшорный и ему неудобно подавать индонезийский налог. Иностранец-иностранцу leasehold иногда по умолчанию так.
• Net-of-tax: покупатель платит BPHTB и PPh в обмен на дисконт цены. Осторожно – работает, только если дисконт равен доп-налогу.

На вилле $400 000 PPh = $10 000. На $1 млн – $25 000. Существенные деньги – явно фиксируйте формулировку PPJB.

Нотариус/PPAT – переторговываемая статья

PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) – лицензированный нотариус для оформления актов перехода земли. Каждая сделка обязана идти через PPAT; не-PPAT-нотариус или иностранный юрист для акта недопустимы.

На Бали фактические сборы чуть ниже вилок из-за конкуренции среди дружелюбных к иностранцам нотариусов. Чистая вилла leasehold за $400 000 – обычно $2 800–$4 200. HGB за $1 млн для PT PMA – $5 500–$8 000.

Что обычно входит: PPJB, akta jual beli, договор аренды (Hak Sewa) или заявка HGB (для PMA), пакет подачи в BPN, один раунд due diligence (поиск титула, зонирование, запрос NJOP). Что часто отдельно: агентский сбор регистрации BPN ($200–$400), присяжный перевод ($300–$500), выезд и проверка сертификата ($150–$300), доверенность при удалённом подписании ($150–$400). Всегда берите письменную all-in котировку до любого депозита.

Сборы регистрации BPN и сертификата

После подписания акта нотариус подаёт в BPN (Badan Pertanahan Nasional, под ATR/BPN) на регистрацию нового собственника.

Плюс агентский сбор нотариуса за курьер/сопровождение в BPN: $200–$400. Итог по BPN: $300–$800.

Расчёты на примерах

Студия-вилла leasehold $250 000

2BR-вилла leasehold в Бераванге $500 000

Вилла HGB через PT PMA в Преренане $1 200 000

Закономерность: итог стабильно 6–9%, и разброс задаёт в основном то, кто платит PPh, а не размер сделки.

Hak Sewa (leasehold) vs HGB (через PMA) – отличается ли стоимость?

Да, но меньше, чем кажется. Для Hak Sewa: BPHTB 5% от арендного возмещения; нотариус как при freehold; новый сертификат BPN не выдаётся – аренда регистрируется аннотацией на базовом Hak Milik. Для HGB через PT PMA: BPHTB 5%; нотариус схож; BPN выдаёт новый сертификат HGB на PT PMA (доп-сбор); настройка PMA разово ($2 500–$5 500), см. регистрацию PT PMA через OSS. Чистая разница на одну виллу: HGB через PMA дороже примерно на $4 000–$6 000 в год сделки против Hak Sewa; затраты PMA амортизируются на нескольких объектах.

Как реально работает тайминг платежей

Неделя подписания акта – момент основной массы платежей. Планируйте кэш заранее: отложить нельзя. Большинство нотариусов работают через trust-эскроу: остаток и BPHTB переводят на трастовый счёт за 2–3 дня, нотариус распределяет в день подписания. Переводы с иностранных счетов идут в индонезийские банки 24–72 часа – никогда не рассчитывайте на тот же день.

Реальность комплаенса и сроков

• BPHTB нельзя платить наличными. Только через SSPD назначенным банком; 1–2 рабочих дня на подтверждение.
• PPh требует налоговой справки. Нотариус получает Surat Setoran Pajak Final до акта; не торопите акт, пока PPh не обработан.
• Обновление NJOP. NJOP обновляют ежегодно; подтверждайте текущий незадолго до подписания, не на стадии PPJB – цифра может сдвинуться на 5–10% за месяцы.

Контекст потока сделки – как иностранцу купить виллу на Бали; логика структуры владения – PMA против leasehold; стоит ли вообще покупать – разбор решения.

Итог

Планируйте 6–9% цены в сборах сверх цены. BPHTB 5% доминирует; нотариус 0,5–1,5% переторговываем на крупных сделках; остальное мелко, но складывается. Два сюрприза, на которые чаще всего попадают иностранцы – PPh, переторгованный на покупателя, и NJOP выше дисконтной цены – устранимы внимательным чтением PPJB и запросом NJOP у нотариуса до подписания. Вилла leasehold $400 000 – бюджет $24 000–$32 000. HGB через PMA $1 млн – бюджет $60 000–$85 000.