Цены на недвижимость в Чангу, III квартал 2026: $/м² по субзонам Берава, Бату Болонг, Эко-Бич, Бабакан, Прерернан (46 точек данных)

Ключевые выводы

• 46 верифицированных точек данных по запрашиваемым ценам в Чангу, собранных в июне 2026 года для референса III квартала 2026
• Медиана широкого коридора: entry $339,506 / mid $648,148 / trophy $1,080,247
• Медиана $/м² по застройке: $2,217; премиальная субзона Берава: $2,225; первая линия Эко-Бич: $2,401
• Премия freehold к leasehold в Чангу: 130–140 процентов – наивысшая среди 8 коридоров Бали
• Trophy-тир (медиана $1.08M) – САМЫЙ НИЗКИЙ среди 8 коридоров: инвентарь зрелого ядра стареет
• Разрыв asking–transacted: типично 8–12 процентов; 25 процентов на одном листинге motivated seller

Это извлечение по субзонам из нашего Ценового индекса вилл на Бали, III квартал 2026 – проприетарного датасета из 294 точек, охватывающего 8 коридоров Бали и публикуемого ежеквартально. Извлечение по Чангу за III квартал 2026 покрывает 46 точек в 5 субзонах (Берава, Бату Болонг, Эко-Бич, Бабакан, приграничный Прерернан), 3 ценовых тира (entry / mid / trophy) и 2 типа структуры собственности (Hak Sewa leasehold vs Hak Milik / HGB freehold). Окно данных: апрель – июнь 2026. Нормализация валют: 16,200 IDR/USD.

Методология в одном абзаце

Точки данных по запрашиваемым ценам собраны с 7 публичных брокерских платформ (bali-home-immo.com, exotiqproperty.com, baliexception.com, villabalisale.com, propertia.com, harcourtspurbabali.com, prestigepropertybali.com) в период с апреля по июнь 2026 года плюс внутренний инвентарь маркетплейса Bali Villa Select. Каждая строка фиксирует запрашиваемую цену, нормализованную в USD по курсу 16,200 IDR/USD, число спален, застроенную площадь в м² (где раскрыта брокером), земельную площадь в м², структуру собственности (остаток лет Hak Sewa или freehold / PT PMA) и URL источника. Исключённые выбросы: коммерческие мульти-виллы (5BR+ по девелоперской оптовой цене), бутик-отельные гостиничные активы, суб-резидентные микро-юниты менее 30 м² застройки и объекты со структурно неправдоподобными заявленными м². Медианы по тирам, а также 25-й и 75-й перцентили рассчитаны на очищенных данных. Общее число чистых точек данных по Чангу: 46 (целевое обновление IV квартала 2026: 60+). Полная методология родительского датасета и CSV на 294 точки доступны на GitHub под лицензией CC BY 4.0: github.com/adwustenko-cmyk/bali-corridor-yields.

Ценовая матрица Чангу за III квартал 2026 – 5 субзон × 3 тира

Медианная запрашиваемая цена в USD по субзонам и тирам. Тиры: ENTRY ($300–500k), MID ($500k–$1M), TROPHY ($1M+). Структура собственности смешанная (доминирует: 25-летний Hak Sewa leasehold в entry и mid, freehold в trophy).

Примечания: Берава рассматривается как отдельный пул данных в родительском датасете (39 автономных точек данных); она также участвует в широком агрегате Чангу (46 всего по субзонам Чангу). Часть точек данных подпадают сразу под несколько субзон (пограничные виллы Бату Болонг / Нелаян, Эко-Бич / Бату Болонг) – они отнесены к субзоне, соответствующей описанию листингового брокера.

Чтение матрицы – 4 сигнала, которые имеют значение

1. Премия входа в Берава: +18 процентов над широким Чангу

Медиана запрашиваемой цены entry-тира Берава ($400,219) стоит на 18 процентов выше широкой медианы входа по Чангу ($339,506). Это структурная и устойчивая премия – entry-тир Берава торгуется на 15–20 процентов выше базового входа Чангу в каждом ежеквартальном обновлении начиная с I квартала 2025. Три драйвера:

• Плотность пляжных клубов. Finns Beach Club, Atlas, Mrs Sippy Beach Club, Sugar Sand Beach Club кластеризованы в пределах 800 м пешей доступности. Премия дневного тарифа на виллы Берава составляет $50–120 за ночь против внутренних эквивалентов Чангу.
• 25-летний Hak Sewa по умолчанию с типичным остатком 25+ лет. Девелоперские проекты Берава стандартизировались на 25-летней аренде с опцией продления на 25 лет (эффективный срок 50 лет). Профиль остатка лет entry-фонда Берава торгуется с премией к более короткосрочному инвентарю Бату Болонг.
• Брендовый девелоперский канал. Echo Beach Branded Residences, Mahaway, Bali Living, Echo Beach Estates продают напрямую покупателю в премиальных диапазонах Берава. По оценкам, 30–40 процентов реальных trophy-сделок в Берава – это прямые сделки от девелопера, которые НЕ отражены в этом датасете (брокерский MLS фиксирует только брокерский листингованный фонд). Фактический потолок trophy-тира Берава существенно выше указанной медианы $1.19M.

2. Медиана trophy-тира – САМАЯ НИЗКАЯ среди 8 коридоров Бали

Trophy-медиана Чангу ($1.08M) – самая низкая среди 8 коридоров в датасете Price Index за III квартал 2026. Сравните: Берава $1.19M, Нуса-Дуа $1.19M, Улувату $1.34M, Санур $1.54M, Семиньяк $1.54M, Убуд $1.70M. Две причины:

• Инвентарь зрелого ядра стареет. Чангу был застроен в волне 2015–2020 годов. Trophy-виллы, выставленные в III квартале 2026, как правило, 6–10-летние с устаревшей отделкой. Новое trophy-предложение перетекает в Берава и Прерернан, а не в центральный Чангу, потому что доступная под застройку freehold-земля в насыщенном ядре Чангу структурно перестала создаваться.
• Ликвидность перепродаж в trophy-тире глубокая. С 10 активными листингами Чангу выше $1M в нашем датасете trophy-тир не ограничен дефицитом так, как trophy Нуса-Дуа (5 активных листингов) или trophy Убуда (8 активных). Более глубокий пул перепродаж давит на медиану.

Импликация: покупатели, ищущие trophy-продукт с потенциалом роста цены, должны смотреть на Берава или Прерернан; покупатели, ищущие trophy-сделку в зрелом продукте, – на центральный Чангу.

3. Freehold-премия: 130–140 процентов – наивысшая среди 8 коридоров Бали

Freehold в Чангу торгуется с премией 130–140 процентов над сопоставимым 25-летним Hak Sewa на 3-спальном продукте. Это САМАЯ ВЫСОКАЯ freehold-премия среди всех 8 коридоров Бали в III квартале 2026. Сравните: Убуд +37.8 процента, Семиньяк +24.6 процента, Улувату +30–60 процентов за м² земли, автономная Берава +12 процентов за м² застройки, Прерернан +7–15 процентов (сжатая – слой арбитража).

Сигнал реального дефицита: новая freehold-земля в насыщенном ядре Чангу структурно перестала создаваться. Доступный freehold-фонд – это наследие (титулы SHM, застроенные до 2015 года) плюс редкие новые нарезки. Иностранные инвесторы, целящиеся во freehold-структуру в Чангу, платят премию за дефицит в обмен на отсутствие риска распада аренды на 25+ году и заметно более глубокий пул выходных покупателей при горизонтах удержания 30+ лет.

Для горизонтов удержания 3–5 лет freehold-премия экономически не защитима – сопоставимый 25-летний Hak Sewa за $335k против freehold за $600k+ делает экономику leasehold чище. Для 5+ лет удержания freehold-премия защитима, потому что распад leasehold ускоряется, а пул выходных покупателей при 30+ годах тоньше.

4. Приграничный Прерернан – текущий Canggu-adjacent арбитраж

Медиана entry-тира приграничного Прерернана ($314,815) торгуется на 8 процентов ниже широкого входа Чангу ($339,506). Медиана входа собственно Прерернана ($277,778) торгуется на 18 процентов ниже широкого Чангу. Обе цифры отражают текущий арбитраж: Прерернан отстаёт от Чангу на 24–36 месяцев по зрелости, а freehold-премия там сжата до 7–15 процентов (против 130–140 процентов в Чангу). Прогноз редакционного стола: по мере созревания Прерернана freehold-премия расширится в сторону уровней Чангу, что даст 20–40 процентов нереализованного апсайда по freehold в Прерернане, приобретённому по запрашиваемым ценам III квартала 2026.

Риск для инвестора: операторская инфраструктура Прерернана материально тоньше, чем в Чангу; продукт под тезис коммерческой аренды может столкнуться с более низкой стартовой заполняемостью, пока операторы консолидируются. Это заложено в текущий дисконт запрашиваемых цен.

Бенчмарк $/м² по застройке – Чангу, III квартал 2026

Медианная цена за м² застроенной площади, рассчитанная по 22 точкам данных Чангу, где брокер раскрыл м² застройки.

Разброс 5.4x (от $751 до $4,085) – не шум, а отражение реального многообразия продукта:

• Нижняя граница ($751): мульти-юнит бутик-компаунд, где суммарная застройка распределена по операционным юнитам; метрика $/м² структурно размывается
• Верхняя граница ($4,085): люкс-вилла 1-bedroom с бассейном и малой площадью; ценообразование за м² при малой застройке структурно завышено, потому что фиксированные операционные расходы (кухня, санузел, бассейн, проезд) амортизируются по меньшей застройке

Для сопоставления «как с как» ограничивайтесь 3-спальными виллами на 200–400 м² застройки. В этом диапазоне медианы $/м² Чангу составляют:

• 3BR Берава Hak Sewa 25 лет: $2,150–$2,400 за м² застройки
• 3BR Бату Болонг Hak Sewa 25 лет: $2,050–$2,300 за м² застройки
• 3BR Берава freehold: $2,400–$2,600 за м² застройки (freehold-премия видна на $/м²)
• 3BR Бату Болонг freehold: $2,300–$2,500 за м² застройки

Премия freehold к leasehold – сопоставимая спецификация 3BR в Чангу

Прямое парное сравнение по 3-спальным виллам в Берава и Бату Болонг (две субзоны с достаточным числом сопоставимых пар в нашем датасете):

Премия 130–140 процентов отражает истинный структурный дефицит в зрелом ядре Чангу. Сравните Прерернан 3BR, где сопоставимый freehold торгуется всего с 7–15 процентами премии к leasehold: freehold Прерернана сейчас – самый близкий арбитраж к уровням freehold Чангу, доступный в поясе коридоров.

Разрыв asking–transacted в Чангу

Все указанные выше медианы – это запрашиваемые цены, а не сделки. Разрыв asking–transacted по резидентному фонду Чангу для иностранных покупателей в нормальных условиях составляет 8–12 процентов. Задокументированные сигналы из нашего датасета:

• Средневыставленные листинги Чангу возрастом 30 дней торгуются в среднем на 4–8 процентов ниже заголовочной запрашиваемой цены
• Один листинг motivated seller во II квартале 2026 (сам в заголовке помеченный как «under value») закрылся на 25 процентов ниже сопоставимой запрашиваемой цены trophy-тира
• Верифицированные сигналы по transacted-ценам, собранные через сообщённые брокерами события закрытия, устойчиво идут на 8–12 процентов ниже соответствующей медианы запрашиваемой цены

Приложено к датасету: покупатель, ориентирующийся на медиану входа $339,506, должен рассчитывать на сделку в диапазоне $310–320k за сопоставимый продукт. По медиане trophy-тира $1.08M ожидайте сделку в диапазоне $940–990k. Дисконт 8–12 процентов – это референсное соглашение редакционного стола до появления консистентных данных по транзакционному реестру.

Что этот датасет по Чангу НЕ охватывает

Раскрыто для методологической гигиены:

1. Прямой фонд брендовых резиденций от девелопера (Echo Beach Branded Residences, Mahaway, Bali Living, Echo Beach Estates, Ombak Luxury Villas) торгуется напрямую с покупателем без экспозиции в брокерском MLS. По оценкам, 30–40 процентов реальных сделок в trophy-тире Берава идут через этот off-MLS канал и НЕ отражены в наших 39 точках данных по Берава. Внерыночные trophy-сделки от $5M и выше также исключены.
2. Земельные участки под покупку, продаваемые отдельно от строительства виллы. Этот отчёт охватывает только готовый или off-plan-виллы продукт.
3. Инвестиционные бутик-отельные гостиничные активы (мульти-юнит компаунды 6+ спален). Исключены как коммерческие, а не резидентные.
4. Продажи ниже рыночных уровней – объекты по цене на 25+ процентов ниже медианы субзоны помечаются, но исключаются из медиан при ревью.
5. Листинги залоговых аукционов от индонезийских банков в этом датасете не отслеживаются.

Чангу, III квартал 2026 – кросс-референсы

• Ценовой индекс вилл на Бали, III квартал 2026 – родительский датасет (294 точки данных по 8 коридорам) с полной методологией и расчётами freehold-премии
• Гид по инвестициям в недвижимость Чангу 2026 – полный коридорный пилар: описания 5 субзон, экономика доходности, история энфорсмента лицензирования, фреймворк выбора юридической структуры
• Гид по инвестициям в недвижимость Берава 2026 – автономный субкоридорный пилар по Берава
• Гид по инвестициям в недвижимость Прерернан 2026 – Canggu-adjacent арбитражный коридор
• Чангу vs Прерернан: инвестиции в виллу 2026 – прямое сравнение арбитражного слоя
• Чангу vs Семиньяк: инвестиции в недвижимость 2026 – сравнение зрелых рынков
• Чангу vs Улувату: инвестиции в недвижимость 2026 – коридорное сравнение по ценовым тирам
• Гид по налогам на недвижимость Бали 2026 – 6 налоговых категорий, затрагивающих покупателей в Чангу
• Пошаговое подписание AJB Hak Sewa – 12-шаговый процесс сделки в Чангу
• Полный гид по лицензированию Pondok Wisata – фреймворк лицензирования STR после волны энфорсмента 2025 года
• PT PMA vs Leasehold на Бали – структурный выбор для покупателей freehold в Чангу
• Маркетплейс Bali Villa Select – верифицированный независимый инвентарь по Чангу
• Редакционная методология – 3-уровневая иерархия источников, правила цитирования, график обновления
• Открытый датасет Canggu Corridor Yields (GitHub) – сырые данные под CC BY 4.0 для независимой верификации

Следующее ежеквартальное обновление

Это извлечение по Чангу публикуется ежеквартально на 90-дневном цикле обновления, синхронно с родительским Ценовым индексом вилл на Бали.

• 2026-09-30 – извлечение по Чангу за IV квартал 2026 (целевой размер датасета: 60+ точек данных по Чангу, методология v1.1)
• 2026-12-31 – извлечение по Чангу за I квартал 2027 с полным ретроспективным наложением за 2026 год
• 2027-03-31 – извлечение по Чангу за II квартал 2027 с первой таблицей квартальной дельты по Чангу

Правки в любую опубликованную ячейку публично отслеживаются в редакционном реестре исправлений в течение 48 часов после верификации. Редакционный стол поддерживает баунти в USD 50 за верифицируемые фактические ошибки по политике corrections-bounty.

Для инвесторов, которым нужен структурный разбор конкретного объекта в Чангу на фоне датасета III квартала 2026, запросить pre-purchase review можно через страницу методологии. Стоимость pre-purchase review существенно ниже стоимости сделки с неверно оценённым объектом.