Налоги на недвижимость на Бали 2026: полный гид для иностранного инвестора (PPh, BPHTB, PBB, IPL)

Ключевые тезисы

• Иностранного инвестора затрагивают шесть базовых налогов: BPHTB, PPh Final, PBB, IPL, PPh Badan, удержание с дивидендов
• BPHTB – крупнейший разовый расход: 5% от NJOP или цены сделки
• Аренда по Hak Sewa на физлицо: фиксированный PPh Final 10% без вычетов
• Структура PT PMA: 22% корпоративного налога плюс 10% удержания с дивидендов = 29,8% эффективной совокупной ставки
• Ежегодный PBB на Бали – 0,1–0,3% от NJOP в зависимости от регентства
• В Индонезии нет налога на богатство, нет налога на наследство выше порогов, нет налога на прирост капитала по недвижимости физлиц

Это редакционный каркас Bali Villa Select для понимания полной налоговой нагрузки иностранного держателя балийской недвижимости – тот слой регулярных и разовых платежей, который брокеры обычно сводят к одной цифре или вовсе опускают и который ощутимо влияет на реализованную доходность пятилетнего удержания.

Сценарий типичный: иностранный инвестор покупает виллу в Чангу, читает в брошюре проекцию «10% чистой доходности», подписывает сделку и в течение следующих 12 месяцев обнаруживает, что PPh Final (10% от валового дохода), ежегодный PBB, ежемесячные налоговые отчёты и PPh продавца на выходе сжимают реализованную доходность на 200–400 базисных пунктов сверх модели. Налоговую нагрузку можно посчитать заранее, но честно её редко моделируют до покупки.

Шесть налогов, которые касаются иностранного держателя балийской недвижимости

Индонезийский налоговый каркас по недвижимости на Бали распадается на шесть отдельных категорий. Каждая срабатывает на свой триггер (покупка, владение, аренда, продажа) и применяется по-разному в зависимости от структуры (Hak Sewa на физлицо или PT PMA).

Налог 1: BPHTB – налог покупателя на передачу земли

BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) – налог на передачу прав на недвижимость, который уплачивает покупатель в момент покупки. Ставка – 5% от NJOP (Nilai Jual Objek Pajak – государственной оценки земли) или фактической цены сделки, в зависимости от того, что выше.

На Бали NJOP пересматривается каждым регентским налоговым офисом. В регентстве Бадунг (Чангу, Улувату, Нуса-Дуа, Семиньяк) опубликованная NJOP для большинства инвестиционных вилл составляет 60–80% от реальной рыночной цены сделки, поэтому BPHTB фактически считается от цены сделки, а не от NJOP.

Пример расчёта: вилла в Чангу за 6 млрд рупий ($400 000) – BPHTB 300 млн рупий ($20 000). Трофейная вилла в Улувату за 15 млрд рупий ($1 млн) – BPHTB 750 млн рупий ($50 000).

BPHTB уплачивается через счёт регионального казначейства до подписания AJB (Akta Jual Beli – акта купли-продажи). Нотариус (PPAT – Pejabat Pembuat Akta Tanah) требует квитанцию об уплате BPHTB как обязательное условие подписания акта. Нет квитанции – нет подписания.

Некоторые регентства предоставляют льготу на первую покупку до 60 млн рупий ($4 000), но к иностранным сделкам она почти не применяется: льгота требует индонезийского статуса резидента KTP.

Налог 2: PPh Final при продаже – налог продавца

PPh Final 2,5% от валовой цены продажи – это формально налог продавца, уплачиваемый при сделке. Главное налоговое управление считает его окончательным: никаких дополнительных корректировок по фактическому доходу или убытку продавца не делается.

В балийских сделках 2,5% PPh продавца, как правило, закладывается в структуру цены – покупатель де-факто несёт этот расход через скорректированную стоимость. Распределение обязательства нужно явно закрепить в PPJB (предварительном договоре купли-продажи), потому что в зависимости от брокера базовое допущение различается.

При сделке на 6 млрд рупий ($400 000) PPh продавца составит 150 млн рупий ($10 000). Вместе с 5% BPHTB покупателя суммарный налог государства в день сделки – 7,5% от цены.

Налог 3: PPh Final с аренды – персональная структура

Для собственности на физлицо по Hak Sewa (самая частая структура у иностранцев с одной виллой) арендный доход облагается PPh Final 10% от валовой выручки.

PPh Final 10% – плоская ставка удержания. Принципиальный момент: считается от валового дохода, а не от чистого. Никаких вычетов за услуги оператора, комиссии OTA, обслуживание, коммунальные услуги, налог на недвижимость или иные операционные расходы. Из-за этого 10% валовой ставки могут оказаться существеннее, чем 22% на чистый доход, особенно для объектов с высоким OPEX.

Требуется ежемесячная подача отчётности. Собственник (или его налоговый представитель) перечисляет PPh Final на счёт DJP до 15-го числа следующего месяца и подаёт ежемесячный SPT Masa.

Пример: годовая валовая выручка 1 млрд рупий ($67 000) → PPh Final 100 млн рупий ($6 700) в год. На вилле в Чангу за 6 млрд рупий с заявленной «10% валовой доходностью» это 670 млн рупий валового дохода → PPh Final 67 млн рупий, что само по себе уменьшает реализованную доходность на 1 процентный пункт.

Налог 4: PPh Badan – корпоративный налог для PT PMA

В структуре PT PMA (индонезийской компании с иностранными инвестициями) арендный доход трактуется как корпоративный и облагается PPh Badan.

Стандартная ставка PPh Badan – 22% от чистой налогооблагаемой прибыли (валовая аренда минус все допустимые расходы: оплата оператора, амортизация, обслуживание, финансовые расходы, коммунальные услуги, услуги специалистов, страхование и прочее). Преимущество вычетов по сравнению с PPh Final 10% от валового дохода может быть существенным для объектов с высоким OPEX.

Пример: вилла в Чангу на PT PMA, валовая аренда 1 млрд рупий ($67 000), вычитаемые расходы 600 млн рупий (оператор, обслуживание, коммунальные, амортизация), чистая прибыль 400 млн рупий → PPh Badan 88 млн рупий ($5 900) против 100 млн рупий ($6 700) PPh Final при персональной структуре.

Налоговая отчётность PT PMA – ежеквартальная (авансы PPh 25) плюс годовая сверка. Комплаенс ощутимо тяжелее, чем у Hak Sewa на физлицо.

Налог 5: PBB – ежегодный налог на землю и здания

PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) – ежегодный налог, администрируемый каждым индонезийским регентством. Ставка зависит от регентства:

• Регентство Бадунг (Чангу, Прерернан, Бераве, Семиньяк, Улувату, Нуса-Дуа): обычно 0,2% от NJOP
• Город Денпасар: обычно 0,1% от NJOP
• Регентство Гианьяр (Убуд, восточный Санур): обычно 0,15% от NJOP
• Табанан, Карангасем, Клунгкунг: обычно 0,1–0,2% от NJOP

На виллу в Чангу за 6 млрд рупий: 12 млн рупий ($800) PBB в год. На трофейную виллу в Улувату за 15 млрд рупий: 30 млн рупий ($2 000) в год.

PBB должен быть оплачен ежегодно до 31 августа в региональном казначействе или через онлайн-банк. Просрочка – штраф 2% в месяц плюс 24% годовых. Квитанции PBB обязательны на сделке AJB, и неоплаченные задолженности всплывают на выходе, создавая задержки, способные сорвать сделку.

Налог 6: IPL – налог на аренду по Hak Sewa

IPL – налог на аренду по сделке Hak Sewa: 10% от стоимости лизинга, разово при подписании AJB Hak Sewa.

Пример: 30-летний Hak Sewa на 5 млрд рупий ($335 000) → IPL 500 млн рупий ($33 500), уплачивается при подписании AJB. Это дополняет BPHTB (он применяется к покупкам Hak Milik), отметим: чистые сделки по Hak Sewa создают IPL, но не BPHTB.

Категория часто понимается неверно. Иностранные покупатели ждут BPHTB при любой покупке, но у чистого Hak Sewa собственный налоговый каркас. 10% IPL по 30-летнему лизингу эквивалентны примерно 0,33% годового «земельного» эффекта – ощутимо меньше, чем 5% BPHTB по эквивалентному фрихолду.

Как шесть налогов складываются – расчётные сценарии

Профиль 1: Hak Sewa на физлицо, 30-летний лизинг, вилла за $400 000

Годовая валовая аренда: $40 000 (10% валовой доходности).

• BPHTB при покупке: не применяется (по Hak Sewa платится IPL)
• IPL при покупке: $4 000 (10% от $40 000 годовой расчётной арендной стоимости)
• PPh Final при продаже: оценочно $1 000 (2,5% от типичной корректировки цены продажи в $40 000)
• PPh Final с аренды: $4 000 в год (10% от валовых $40 000)
• PBB Бадунг: $800 в год (0,2% от NJOP $400 000)
• Итого разово при покупке: $4 000 IPL
• Итого ежегодно: $4 800 (PPh Final + PBB)
• Налоговая нагрузка за 5 лет: $4 000 + $24 000 = $28 000 (7% от первоначальной цены)

Профиль 2: PT PMA с HGB, вилла за $750 000

Годовая валовая аренда: $90 000 (12% валовой доходности).

• BPHTB при покупке: $37 500 (5% от $750 000)
• PPh Badan с чистой аренды: $13 200 в год (22% от $60 000 чистой прибыли после $30 000 OPEX)
• Удержание с дивидендов: $4 680 в год (10% от распределённых $46 800)
• PBB Бадунг: $1 500 в год (0,2% от NJOP $750 000)
• Ежегодный комплаенс PT PMA: $3 000 в год (бухгалтер, аудит, отчётность)
• Итого разово при покупке: $37 500 BPHTB + $5 000 на запуск PMA = $42 500
• Итого ежегодно: $22 380
• Налоговая нагрузка за 5 лет: $42 500 + $111 900 = $154 400 (20,6% от первоначальной цены)

Профиль 3: трофейная вилла в Улувату за $2 млн, PT PMA с HGB

Годовая валовая аренда: $180 000 (9% валовой доходности).

• BPHTB при покупке: $100 000 (5% от $2 млн)
• PPh Badan с чистой аренды: $24 200 в год (22% от $110 000 чистой прибыли после $70 000 OPEX)
• Удержание с дивидендов: $8 580 в год (10% от распределённых $85 800)
• PBB Бадунг: $4 000 в год (0,2% от NJOP $2 млн)
• Ежегодный комплаенс PT PMA: $4 500 в год
• Итого разово при покупке: $100 000 BPHTB + $8 000 на запуск PMA = $108 000
• Итого ежегодно: $41 280
• Налоговая нагрузка за 5 лет: $108 000 + $206 400 = $314 400 (15,7% от первоначальной цены)

Структурное решение: физлицо или PT PMA

Выбор между Hak Sewa на физлицо и PT PMA – это ощутимая налоговая разница, которая меняется в зависимости от профиля объекта и горизонта удержания.

Hak Sewa на физлицо выигрывает, когда:

• Годовая валовая аренда ниже $50 000
• Горизонт удержания менее 5 лет
• OPEX умеренный (менее 30% от валовой выручки)
• Простота важнее налоговой оптимизации

PT PMA выигрывает, когда:

• Годовая валовая аренда выше $75 000
• Горизонт удержания 5+ лет
• OPEX высокий (более 35% от валовой выручки – обычно для премиальных вилл)
• Намерение строить мультиобъектный портфель
• Нужна виза инвестора KITAS

Запуск PT PMA ($4 000–8 000) плюс ежегодный комплаенс ($2 000–4 000) окупается налоговой экономией против персональной структуры примерно за 3 года эксплуатации виллы средней ценовой категории.

См. дерево решений PT PMA против Hak Sewa для полного структурного каркаса.

Что Индонезия НЕ облагает налогом

Иностранные инвесторы часто моделируют индонезийские налоги, перенося допущения из домашней юрисдикции. Три категории требуют поправки:

1. Нет налога на богатство. Индонезия не взимает ежегодный налог на состояние с недвижимости. Аналога французского ISF, испанского patrimonio или нидерландского box-3 нет. Ежегодный расход на удержание балийской недвижимости – только PBB, без надбавки за «состояние».
2. Нет налога на прирост капитала с физлица. Продажа недвижимости физлицом запускает 2,5% PPh Final с валовой цены, но это не налог на прирост стоимости. Дифференцированной ставки на саму прибыль нет. Многолетняя оценка стоимости облагается так же, как короткая сделка.
3. Нет налога на наследство выше установленных порогов. Индонезийский налог на наследство (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Karena Waris) – 5% от NJOP, но семейные льготы для прямой линии часто сводят эффективную ставку к нулю или близко к нулю для законных наследников. Иностранные наследники-резиденты подпадают под другие правила и выигрывают от заблаговременного планирования наследования через завещание, зарегистрированное в Индонезии.

Реальность подачи отчётности и комплаенса

Реальность налоговой отчётности заметно отличается от заголовочных ставок.

Ежемесячная отчётность (Hak Sewa на физлицо)

• PPh Final с аренды: до 15-го числа следующего месяца
• Ежемесячный отчёт SPT Masa: до 20-го числа следующего месяца
• Региональная отчётность BPN (специфика Бали): ежегодно

Иностранный собственник, который управляет виллой через балийского оператора, обычно делегирует налоговый комплаенс административной команде оператора. Стандартные сервисные контракты включают эту функцию за 200 000–500 000 рупий в месяц ($13–33).

Квартальная и годовая отчётность (PT PMA)

• Ежемесячный аванс PPh 25: до 15-го числа каждого месяца
• НДС PPN (если применим, 11% при коммерческой выручке свыше 4,8 млрд рупий в год): ежемесячно
• Годовая сверка PPh Badan: до 30 апреля следующего года
• Аудит годовой финансовой отчётности: обязателен при совокупных активах свыше 25 млрд рупий

Балийский бухгалтер PT PMA обычно берёт 3–8 млн рупий в месяц ($200–530) за полный налоговый комплаенс, бухгалтерию под аудит и квартальную статутарную отчётность. Выбирайте бухгалтера, знакомого с отчётностью PT PMA для иностранных инвесторов: стандартный местный бухгалтер редко разбирается в позициях по соглашениям об избежании двойного налогообложения, критичных для оптимизации иностранного акционера.

Частые ошибки налогового планирования

Пять ошибок, которые редакционный отдел чаще всего видит в налоговой настройке иностранных инвесторов:

1. Моделирование PPh Final 10% как 10% с чистой аренды. Это 10% с валовой. Для дорогой виллы с высоким OPEX это может быть жёстче, чем корпоративный налог PT PMA.
2. Пропуск ежемесячной подачи PPh Final. Штрафы складываются по 2% в месяц плюс 24% годовых. Шесть пропущенных месяцев способны съесть годовую операционную маржу.
3. Допущение, что 2,5% PPh продавца – «проблема продавца». На практике он закладывается в каждый PPJB. Распределите обязательства до подписания.
4. Недооценка удержания с дивидендов PT PMA. Иностранные собственники моделируют ставку PPh Badan 22%, но забывают про дополнительные 10% налога у источника. Совокупная эффективная ставка – 29,8%, а не 22%.
5. Отсутствие индонезийского NPWP (налогового номера) до подписания AJB. Иностранный покупатель не может законно уплатить BPHTB или удерживать налоговую позицию без NPWP. Регистрация занимает 2–3 недели в местном налоговом офисе и требует визы KITAS или KITAP. Планируйте заранее.

Чек-лист из 8 вопросов перед покупкой

Перед подписанием любой сделки по балийской недвижимости:

1. Заложил ли я 6–9% от заявленной цены под BPHTB и сопутствующие расходы на закрытие?
2. Оптимизирована ли моя структура владения (Hak Sewa против PT PMA) под горизонт удержания и арендный сегмент?
3. Получен ли индонезийский NPWP, или хотя бы запущен процесс его регистрации?
4. Назначена ли ежемесячная подача PPh Final грамотному местному бухгалтеру или оператору?
5. Подтвердил ли я в PPJB, кто платит 2,5% PPh продавца?
6. Понимаю ли я сроки уплаты IPL, если покупаю по Hak Sewa?
7. Проверил ли я задолженности PBB по объекту до подписания (часто блокирует сделку на AJB)?
8. Если PT PMA: смоделирована ли стратегия распределения дивидендов на весь горизонт удержания?

Связанные материалы

• Нотариус и BPHTB – разбор расходов – полная разбивка расходов в день сделки
• PT PMA против Hak Sewa – дерево решений – структурный каркас выбора
• Моделирование выхода 101 – как налоговая нагрузка проходит через цену выхода
• Валютное хеджирование IDR/USD – репатриация арендного дохода после налогов
• Методология – как редакция собирает и верифицирует налоговые данные

Редакционный отдел пересматривает изменения индонезийского налогового каркаса ежеквартально. Запросите дossier с разбором по вашей конкретной вилле, структуре владения и горизонту удержания до подписания сделки.