Analysis
ウルワツ不動産価格 2026年第3四半期：エントリー$492,000、トロフィー$1.34M、$2,028/㎡（ブキット・クリフトップ33データ）
外国人ヴィラ投資家向けの独立系ウルワツ不動産価格四半期レポート。3つの価格帯にわたる検証済み提示価格33データポイント：エントリー中央値$492,000（バリで最も高いエントリー下限）、トロフィー$1.34M、建築面積$2,028/㎡。クリフトップの希少性プレミアム、フリーホールド対リースホールド分析、サブゾーンの相対性（ウルワツ・クリフトップ、ビンギン、パダンパダン、ペチャトゥ）、提示価格と成約価格の差の開示。バリ・ヴィラ価格インデックス 2026年第3四半期（294ポイント）から抽出。四半期ごとに更新。
Quick facts
- 01ウルワツはバリで最も高いエントリー帯の価格下限を持ちます。エントリー帯の提示価格中央値は$492,000で、追跡する8コリドー中で最も高額です。ブキットのクリフトップでは$300,000未満のプロダクトが構造的に希少だからです。ヌサドゥアがエントリー中央値$167,000から始まるのに対し、ウルワツはその約3倍から始まります。
- 022026年第3四半期の帯別中央値（検証済み33データポイント）：エントリー$492k・ミドル$617k・トロフィー$1.34M。建築面積あたりの$/㎡中央値は$2,028で、$1,348〜$3,333という広いレンジは、オフプラン内陸プロダクトと真のクリフトップ・フリーホールドの差によって生じます。
- 03クリフトップ・フリーホールド・プレミアムがこのコリドーを定義する数字です。条件を揃えた3BRプロダクトは、同等のリースホールドに対して土地面積$/㎡で+30〜60%のプレミアムで取引されます。建築可能な崖側の土地が供給の閉じた資産だからです。これはバリのどのコリドーよりも高い土地希少性プレミアムです。
- 04サブゾーンの相対性（ゾーンごとの検証済み中央値ではなく編集上の見立てです。サンプル数が薄く、ゾーン単位の$/㎡は公表しません）：ウルワツ・クリフトップ本体は希少性でレンジの最上部を占め、ビンギンはサーフを軸としたADRでより密で小さい区画を扱い、パダンパダンは中位、ペチャトゥ内陸は崖プレミアムを下回るエントリー地点です。
Key Takeaways
- ウルワツはバリで最も高いエントリー帯の価格下限を持ちます。エントリー帯の提示価格中央値は$492,000で、追跡する8コリドー中で最も高額です。ブキットのクリフトップでは$300,000未満のプロダクトが構造的に希少だからです。ヌサドゥアがエントリー中央値$167,000から始まるのに対し、ウルワツはその約3倍から始まります。
- 2026年第3四半期の帯別中央値（検証済み33データポイント）：エントリー$492k・ミドル$617k・トロフィー$1.34M。建築面積あたりの$/㎡中央値は$2,028で、$1,348〜$3,333という広いレンジは、オフプラン内陸プロダクトと真のクリフトップ・フリーホールドの差によって生じます。
- クリフトップ・フリーホールド・プレミアムがこのコリドーを定義する数字です。条件を揃えた3BRプロダクトは、同等のリースホールドに対して土地面積$/㎡で+30〜60%のプレミアムで取引されます。建築可能な崖側の土地が供給の閉じた資産だからです。これはバリのどのコリドーよりも高い土地希少性プレミアムです。
- サブゾーンの相対性（ゾーンごとの検証済み中央値ではなく編集上の見立てです。サンプル数が薄く、ゾーン単位の$/㎡は公表しません）：ウルワツ・クリフトップ本体は希少性でレンジの最上部を占め、ビンギンはサーフを軸としたADRでより密で小さい区画を扱い、パダンパダンは中位、ペチャトゥ内陸は崖プレミアムを下回るエントリー地点です。
- オフプランが支配的で再販の流動性は薄く、市場はチャングーより若く取引も少ないです。トロフィー帯の物件は仲介MLSで$2.28M+まで達しますが、真の上限はオフマーケットにあります。ニャンニャン級の単発物件$20M+やブランドレジデンスの在庫はインデックスに現れず、クリフトップの上限を推定30〜40%過小評価しています。
ウルワツ不動産価格の概観 – 2026年第3四半期
2026年第3四半期時点で、ウルワツのヴィラはエントリー帯の提示価格中央値$492,000、ミドル帯$617,000、トロフィー帯$1,340,000、建築面積あたり中央値**$2,028/㎡です。これはバリ・ヴィラ価格インデックス 2026年第3四半期（8コリドー・294ポイント）から抽出した、検証済み提示価格33データポイントに基づきます。このエントリー中央値はバリのどのコリドーよりも高く**、ブキットのクリフトップには実質的に$300,000未満の市場がありません。
本稿はウルワツ不動産投資ガイドのコリドー版であり、より広いブキット半島ガイドの一部です。西側コリドーの対応版はチャングー不動産価格をご覧ください。
帯別マトリクス
| 帯 | 提示価格中央値 | 読み解き |
|---|---|---|
| エントリー | $492,000 | バリで最も高いエントリー下限 – 崖上の$300,000未満プロダクトは構造的に希少 |
| ミドル | $617,000 | 圧縮された帯。物件数ではコリドー最薄の帯 |
| トロフィー | $1,340,000 | 真のクリフトップ・フリーホールドの希少性。仲介MLSの上限のみ |
| 建築面積$/㎡中央値 | $2,028 | レンジ$1,348〜$3,333 – バリの単一コリドーとして最大のばらつき |
出典：バリ・ヴィラ価格インデックス 2026年第3四半期、検証済みウルワツ33データポイント、為替16,200 IDR/USD。提示価格と成約価格の差として8〜12%の下方調整を適用してください。
なぜ$/㎡レンジがこれほど広いのか
大半のコリドーは1平米あたりの帯が狭く出ます。ウルワツは$1,348から$3,333まで、内部で約2.5倍のばらつきがあります。一つの名前の下に、構造的に異なる二つのプロダクトを併せ持つためです。
- オフプラン内陸プロダクト（ペチャトゥおよび内陸）が下限を支えます。より新しく、土地が小さく、利回り志向で建てられ、形成途上の市場向けに値付けされています。
- 崖側フリーホールドが上限を押し上げます。供給の閉じた土地、オーシャンビューの希少性、島内で最も強い値上がりカーブです。
単一のコリドー中央値はこの分断を均してしまいます。混合平均ではなく、実際に検討している帯を読んでください。
クリフトップ・フリーホールド・プレミアム – コリドーを定義する数字
崖側の土地にある条件を揃えた3BRプロダクトは、同等のリースホールドに対して土地面積$/㎡で+30〜60%のプレミアムで取引され、これはバリのどのコリドーよりも高い土地希少性プレミアムです。理由は単純かつ構造的で、ウルワツ寺院とパダンパダンの間の建築可能な崖側区画は有限で再生産できない資産だからです。より大きな、あるいはより良く建てられたヴィラに支払うのではなく、これ以上増やせない土地に支払っているのです。ここから導かれる所有形態の判断はPT PMA対リースホールドのフレームワークで扱います。
サブゾーンの相対性 – 慎重にお読みください
ウルワツの個別サブゾーンについて、私たちは検証済みの$/㎡中央値を別途公表していません。33ポイントのデータセット内のゾーン別サンプルは私たちのデータ品質基準を満たすには薄く、3〜4件から算出した中央値は情報よりも誤解をもたらします。代わりに提供するのは方向性のある編集上の観察です。
- ウルワツ・クリフトップ本体（寺院 → パダンパダン）：コリドー・レンジの最上部、純粋な希少性による値付け、島内でも最もクリーンなタイトルの部類。
- ビンギン：サーフを軸とするコア。本体クリフトップより密で小さい区画のため、エントリーは低くなり得ますが、日次料金はうねりの時期のゲスト層でプレミアムを維持します。
- パダンパダン：中位。崖プレミアムと内陸の間の移行帯。
- ペチャトゥ内陸：崖プレミアムを下回る真のエントリー地点。オフプランが支配的。
これらはベンチマークではなく見立てとして扱ってください。仲介業者が「ビンギンの価格」を提示してきたら、上記のコリドー中央値に照らし、ヴィラではなく土地が何をしているかを問うてください。
本レポートが捕捉しないもの
インデックスの外側にある二つのカテゴリーがあり、いずれも真の上限を押し上げます。
- ブランドレジデンスの在庫（Como隣接、Capellaブランドのユニットなど）はデベロッパー直販で、仲介MLSには決して現れません。
- オフマーケットのトロフィー取引 – ニャンニャン級の単発物件$20M+やオーダーメイドのクリフトップ邸宅 – は物件として表示されますが、その完全な取引フローは現れません。
これらを合わせると、真のウルワツ・クリフトップ上限を推定**30〜40%**過小評価します。インデックスは、外国人バイヤーが実際に検討する提示価格市場の信頼できる基準であり、絶対的な頂点の登記簿ではありません。
エンフォースメントの線とのつながり
ウルワツは6地区の建設モラトリアムから除外されたバドゥン県に位置するため、ゾーニングが許す限りクリフトップの供給は続きます。しかし2026年8月1日のOTAブロッキングにより、ライセンス取得可能性があらゆるヴィラの賃貸経済の拘束条件となり、ビンギンの解体の前例は、誤ったゾーンの沿岸資産が既得権として温存されず撤去されることを証明しました。ヴィラが合法的に収益を上げられて初めて価格は価格です。ウルワツのいかなる数字にも依拠する前に、ゾーニングを確認してください。
次回更新
本レポートは四半期ごとの価格インデックスから抽出され、2026-09-30（2026年第4四半期、合計400+データポイントを目標）に更新されます。方法論、ソース階層、検証基準は方法論をご覧ください。
Frequently Asked
2026年にウルワツのヴィラはいくらしますか？
2026年第3四半期の価格インデックス（検証済みウルワツ33データポイント）によると、エントリー帯の提示価格中央値は$492,000、ミドル帯は$617,000、トロフィー帯は$1,340,000で、建築面積あたり中央値は$2,028/㎡です。このエントリー中央値は追跡する8つのバリのコリドー中で最も高く、ウルワツには実質的に$300,000未満の市場が存在しません。クリフトップおよびその周辺の土地が構造的な価格下限を持つためです。提示価格と成約価格の差として8〜12%の下方調整を適用してください。ブランドレジデンスやオフマーケットのトロフィー在庫は捕捉されておらず、真のクリフトップ上限は仲介物件が示す水準より30〜40%高くなります。
ウルワツの1平方メートルあたりの価格はいくらですか？
2026年第3四半期の検証済み33物件で、建築面積あたりの中央値は$2,028/㎡、レンジは$1,348〜$3,333と広めです。一つのコリドーとしては異例に大きいばらつきで、ウルワツが二つの非常に異なるプロダクトを併せ持つためです。下限を押し下げるオフプラン内陸ヴィラ（ペチャトゥおよびペチャトゥ奥地）と、上限を押し上げる真の崖側フリーホールドです。参考までに、ウルワツの$2,028/㎡はバリのコリドーの中位で、チャングー（$2,217）やプレレナン（$2,374）を下回り、ヌサドゥア（$1,207）やウブド（$1,558）を上回りますが、クリフトップの土地プレミアムは島内で最も高いです。
なぜウルワツは他のバリと比べて参入がこれほど高いのですか？
建築可能な崖のラインが供給の閉じた資産だからです。ウルワツ寺院とパダンパダンの間の崖側区画の細い帯は拡張できず、オーシャンビューのクリフトップ・プロダクトへの需要は循環的というより構造的です。この組み合わせが下限を設定します。デベロッパーは崖に$300,000未満のプロダクトを建てません。土地の経済性がそれを許さないからです。結果としてエントリー中央値は$492,000となり、ヌサドゥアの$167,000の約3倍で、バリのどのコリドーよりも強い土地面積$/㎡のフリーホールド・プレミアム（+30〜60%）を持ちます。あなたはより大きなヴィラではなく、再生産できない土地に対して支払っているのです。
不動産としてウルワツとチャングーはどちらが高いですか？
どの数字を読むかによります。エントリー帯の提示価格中央値ではウルワツの方が高く、$492kに対しチャングーの成熟コアのエントリーは$340kです。建築面積あたりの価格ではチャングーの方が高く、$2,217/㎡に対しウルワツは$2,028/㎡です。整合させると、チャングーは建築面積が制約となる小規模プロダクトを扱うため1平米あたりの数字が高く出る一方、ウルワツのプレミアムは建物ではなくヴィラの下の土地に集中しています。チャングーは総利回りも高く（10〜15%に対しウルワツは9〜14%）、ウルワツはトロフィー帯の値上がりとライフスタイルの希少性で優れます。コリドー全体の比較は価格インデックスにあります。
ビンギンとパダンパダン、具体的に価格はどうですか？
ウルワツの個別サブゾーンについて、検証済みの$/㎡中央値は別途公表していません。33ポイントのウルワツ・データセット内のゾーン別サンプルは私たちのデータ品質基準を満たすには薄く、3〜4件から算出した中央値は誤解を招きます。編集上の観察として言えるのは次の点です。ウルワツ・クリフトップ本体（寺院からパダンパダンまで）は純粋な希少性でコリドー・レンジの最上部を占め、ビンギンはサーフを軸とした日次料金で取引され、区画がより密で小さいためエントリー価格はクリフトップより低くなり得ますが、ADRはプレミアムを維持します。パダンパダンは中位で、ペチャトゥ内陸は崖プレミアムを下回る真のエントリー地点です。これらはベンチマークではなく方向性の見立てとして扱ってください。コリドー水準の検証済み数字は上記の中央値をご利用ください。
Sources