チャングー物件価格 2026年第3四半期：Berawa・Batu Bolong・Echo Beach・Babakan・Pererenan境界の㎡単価データ（46データポイント）

主要ポイント

• 2026年6月時点で、2026年第3四半期のリファレンスとして46件の検証済みチャングー・アスキング価格データを集計
• 広域コリドー中央値：エントリー $339,506 ／ ミッド $648,148 ／ トロフィー $1,080,247
• 建物面積㎡単価中央値：$2,217、Berawaプレミアム・サブゾーン：$2,225、Echo Beachオーシャンフロント：$2,401
• チャングーのフリーホールド対リースホールド・プレミアム：130〜140パーセント。8つのバリ島コリドー中で最大
• トロフィー層（中央値 $1.08M）は8コリドー中で最低。成熟コア在庫の築年数が進行
• アスキング対成約価格の乖離：通常8〜12パーセント。売り急ぎ案件1件では25パーセント

本稿は当社のバリ島ヴィラ価格指数 2026年第3四半期からのサブゾーン別データ抽出版です。親データセットは8つのバリ島コリドーを対象とした294データポイントの独自データベースで、四半期ごとに公開しています。2026年第3四半期のチャングー抽出版は、5つのサブゾーン（Berawa、Batu Bolong、Echo Beach、Babakan、Pererenan境界）、3つの価格帯（エントリー／ミッド／トロフィー）、2種類の所有構造（Hak Sewa リースホールド対 Hak Milik／HGB フリーホールド）にわたる46データポイントを収録しています。データウィンドウは2026年4月から6月。通貨換算レートは 16,200 IDR/USD です。

方法論（1段落要約）

アスキング価格データは、2026年4月から6月にかけて7つの公開ブローカー・プラットフォーム（bali-home-immo.com、exotiqproperty.com、baliexception.com、villabalisale.com、propertia.com、harcourtspurbabali.com、prestigepropertybali.com）と、Bali Villa Select 内部のマーケットプレイス在庫から取得しました。各行には、16,200 IDR/USD で換算したUSDアスキング価格、ベッドルーム数、開示されている場合の建物面積㎡、土地面積㎡、所有構造（Hak Sewa リースホールドの残存年数またはフリーホールド／PT PMA）、およびソースURLを記録しています。除外した外れ値は、商用マルチヴィラ・コンパウンド（5ベッドルーム以上のデベロッパー卸売案件）、ブティックホテル型のホスピタリティ資産、建物面積30㎡未満のサブ住宅マイクロユニット、構造的に非現実的な㎡数を主張する物件です。価格帯別中央値と第25／第75百分位数はクリーニング済みデータに対して算出しました。チャングー・クリーンデータ総数は46件（2026年第4四半期の目標更新値：60件以上）。親データセットの完全な方法論と294ポイントCSVは、GitHub上でCC BY 4.0ライセンスにて公開しています：github.com/adwustenko-cmyk/bali-corridor-yields。

2026年第3四半期チャングー価格マトリクス — 5サブゾーン × 3価格帯

サブゾーン別・価格帯別のアスキング価格中央値（USD）。価格帯：エントリー（$300,000〜500,000）、ミッド（$500,000〜$1M）、トロフィー（$1M以上）。所有構造はブレンド（優勢：エントリーとミッドは25年 Hak Sewa リースホールド、トロフィーはフリーホールド）。

注記：Berawaは親データセット上で独立したデータプール（39単独データポイント）として扱う一方、チャングー広域集計（全サブゾーン合計46件）にも参加します。一部のデータポイントは複数のサブゾーンにまたがります（Batu Bolong／Nelayan境界のヴィラ、Echo Beach／Batu Bolong境界など）。この場合、ブローカー掲載情報の記述に一致するサブゾーンへ割り当てています。

マトリクスの読み方 — 重要な4つのシグナル

1. Berawaエントリー・プレミアム：チャングー広域を＋18パーセント上回る

Berawaエントリー層のアスキング中央値 $400,219 は、チャングー広域エントリー中央値 $339,506 を18パーセント上回っています。これは構造的かつ持続的なプレミアムで、Berawaエントリーは2025年第1四半期以降の四半期更新ごとに一般的なチャングー・エントリーを15〜20パーセント上回って推移してきました。ドライバーは3つあります。

• ビーチクラブ密度。 Finns Beach Club、Atlas、Mrs Sippy Beach Club、Sugar Sand Beach Club が徒歩800メートル圏内に集積。Berawaヴィラの1泊料金プレミアムは、内陸チャングーの同等物件に対して1泊 $50〜120 の水準です。
• 25年 Hak Sewa を標準商品とし、残存年数25年以上が典型。 Berawaのデベロッパー・プロジェクトは25年リース＋25年延長オプション（実質50年テニュア）を標準化しました。Berawaエントリー在庫の残存年数プロファイルは、テニュアが短いBatu Bolong在庫に対してプレミアムで取引されます。
• ブランド系デベロッパー・チャネル。 Echo Beach Branded Residences、Mahaway、Bali Living、Echo Beach Estatesは、Berawaのプレミアム帯でバイヤーへ直接販売しています。真のBerawaトロフィー取引の30〜40パーセントがデベロッパー直販で、当データセット（ブローカーMLSはブローカー掲載在庫のみを捕捉）には反映されていないと推定されます。実際のBerawaトロフィー上限は、報告した $1.19M の中央値を実質的に上回ります。

2. トロフィー層中央値は8つのバリ島コリドー中で最低

チャングーのトロフィー中央値 $1.08M は、2026年第3四半期価格指数データセット内の8コリドー中で最低です。比較：Berawa $1.19M、Nusa Dua $1.19M、Uluwatu $1.34M、Sanur $1.54M、Seminyak $1.54M、Ubud $1.70M。理由は2つあります。

• 成熟コア在庫の築年数が進行。 チャングーは2015〜2020年の建設ラッシュで開発が完了しました。2026年第3四半期に掲載されているトロフィーヴィラは、築6〜10年で内装デザインが古くなっている傾向があります。飽和したチャングー・コアで利用可能な建設可能フリーホールド土地の創出が構造的に停止したため、新築トロフィーの供給は中央チャングーではなくBerawaとPererenanへ流れています。
• トロフィー層の再販流動性が厚い。 当データセットには$1M以上のチャングー掲載が10件あり、トロフィー層は Nusa Dua トロフィー（5件）や Ubud トロフィー（8件）のような希少性制約下にはありません。より厚い再販プールが中央値を押し下げています。

インプリケーション：値上がり余地のあるトロフィー層を狙う買い手はBerawaまたはPererenanを、成熟プロダクトの中でトロフィー層のバーゲンを狙う買い手は中央チャングーを検討すべきです。

3. フリーホールド・プレミアム：130〜140パーセント — 8つのバリ島コリドー中で最大

チャングーのフリーホールドは、仕様一致の25年 Hak Sewa（3ベッドルーム）に対して130〜140パーセントのプレミアムで取引されています。2026年第3四半期に追跡した全8コリドー中で最大のフリーホールド・プレミアムです。比較：Ubud ＋37.8パーセント、Seminyak ＋24.6パーセント、Uluwatu 土地㎡あたり＋30〜60パーセント、Berawa単独では建物㎡あたり＋12パーセント、Pererenan ＋7〜15パーセント（圧縮 — アービトラージ層）。

真の希少性シグナル：飽和したチャングー・コアでは新規フリーホールド土地の創出が構造的に停止しています。利用可能なフリーホールド在庫は、2015年以前に完成したレガシー物件（SHM名義）と、まれな新規区画のみです。チャングーでフリーホールド構造を狙う外国人投資家は、25年以降のリース減価リスクの不在と、30年超保有ホライズンで実質的に厚くなる出口買い手層と引き換えに、希少性プレミアムを支払っていることになります。

3〜5年の保有ホライズンでは、フリーホールド・プレミアムは経済的に正当化しにくいと言えます。$335,000 の同等仕様25年 Hak Sewa 対 $600,000＋ のフリーホールドという比較では、リースホールドの経済性のほうが明確です。5年以上の保有では、リースホールドの減価が加速し、30年超保有時の出口買い手層が薄くなるため、フリーホールド・プレミアムは正当化できます。

4. Pererenan境界が現在のチャングー隣接アービトラージ

Pererenan境界エントリー層中央値 $314,815 は、チャングー広域エントリー $339,506 を8パーセント下回ります。Pererenan本域のエントリー中央値 $277,778 はチャングー広域を18パーセント下回ります。いずれも現在のアービトラージを反映しています。Pererenanは成熟度でチャングーに24〜36カ月遅れており、フリーホールド・プレミアムは7〜15パーセントに圧縮されています（チャングーの130〜140パーセントに対して）。編集デスクの見立て：Pererenanが成熟するにつれ、同地のフリーホールド・プレミアムはチャングー水準に向けて拡大し、2026年第3四半期のアスキング価格で取得したPererenanフリーホールドには20〜40パーセントの未実現アップサイドが発生する見通しです。

投資家のリスク：Pererenanのオペレーター・インフラはチャングーに対して実質的に薄く、商用賃貸主軸のプロダクトはオペレーター体制が集約されるまで初期稼働率が低くなる可能性があります。この点は現在のアスキング価格ディスカウントに織り込まれています。

建物面積㎡単価ベンチマーク — チャングー 2026年第3四半期

ブローカーが建物面積㎡を開示していた22件のチャングー・データに基づく、建物面積あたりの単価中央値です。

5.4倍のスプレッド（下限 $751 から上限 $4,085）はノイズではなく、真にプロダクト構成の多様性を反映しています。

• 下限（$751）： 合計建物面積が運営ユニットに分散する複数棟のブティック・コンパウンド。㎡単価指標が構造的に希薄化
• 上限（$4,085）： 小規模フットプリントの1ベッドルーム高級プールヴィラ。固定運営コスト（キッチン、バスルーム、プール、進入路）が少ない建物面積で按分されるため、建物㎡あたりの単価が構造的に高くなる

同条件で比較する場合は、200〜400㎡の建物面積を持つ3ベッドルームヴィラに絞ってください。この帯域におけるチャングー建物㎡単価中央値は次のとおりです。

• 3ベッドルーム Berawa Hak Sewa 25年リース：建物㎡あたり $2,150〜$2,400
• 3ベッドルーム Batu Bolong Hak Sewa 25年リース：建物㎡あたり $2,050〜$2,300
• 3ベッドルーム Berawa フリーホールド：建物㎡あたり $2,400〜$2,600（フリーホールド・プレミアムが㎡単価で可視化）
• 3ベッドルーム Batu Bolong フリーホールド：建物㎡あたり $2,300〜$2,500

フリーホールド対リースホールドのプレミアム — チャングー3ベッドルーム仕様一致

BerawaとBatu Bolongの3ベッドルームヴィラにおけるダイレクト・ペア比較です（当データセットで仕様一致ペアが十分に揃った2つのサブゾーン）。

130〜140パーセントのプレミアムは、成熟したチャングー・コアにおける真の構造的希少性を反映しています。Pererenan 3ベッドルームでは、仕様一致のフリーホールドがリースホールドに対してわずか7〜15パーセントのプレミアムで取引されており、Pererenanフリーホールドは現時点でコリドー圏内で最もチャングー・フリーホールド水準に近いアービトラージ機会となっています。

チャングーにおけるアスキング対成約価格の乖離

上記の中央値はすべてアスキング価格であり、成約価格ではありません。チャングーの住宅系外国人購入者向け在庫におけるアスキング対成約価格の乖離は、通常環境下で8〜12パーセントで推移しています。当データセットから確認できるシグナルは以下のとおりです。

• 掲載後30日経過したチャングー物件の中央値は、平均でヘッドラインのアスキング価格を4〜8パーセント下回って成約
• 2026年第2四半期の売り急ぎ案件1件（掲載タイトル自体に「アンダーバリュー」と明記）は、比較可能なトロフィー層アスキング価格を25パーセント下回って成約
• ブローカー報告の成約イベントから収集した検証済みの成約価格シグナルは、対応するアスキング価格中央値を一貫して8〜12パーセント下回る

データセット全体に適用すると、エントリー中央値 $339,506 を参考にする買い手は、同等仕様の物件で $310,000〜320,000 前後での成約を想定すべきです。トロフィー層 $1.08M 中央値では、$940,000〜990,000 前後の成約が見込まれます。8〜12パーセントのディスカウントは、一貫した成約価格レジストリデータが利用可能になるまでの間、編集デスクのリファレンス・コンベンションです。

このチャングー・データセットが捕捉「していない」もの

方法論の透明性のため開示します。

1. デベロッパー直販ブランド・レジデンス在庫（Echo Beach Branded Residences、Mahaway、Bali Living、Echo Beach Estates、Ombak Luxury Villas）はブローカーMLSを介さずバイヤーへ直接販売されます。真のBerawaトロフィー層取引の30〜40パーセントがこのオフMLSチャネルにあり、当社の39件のBerawaデータには反映されていないと推定します。$5M以上のオフマーケット・トロフィー取引も同様に除外しています。
2. ヴィラ建設と切り離して販売される購入前土地区画。 本レポートは建物付き物件、またはオフプラン・ヴィラ商品のみを対象としています。
3. 投資グレードのブティックホテル型ホスピタリティ資産（6ベッドルーム以上のマルチユニット・コンパウンド）。住宅ではなく商用として除外しました。
4. 市場フロアを下回るディストレスト・セール。 サブゾーン中央値を25パーセント以上下回る物件はフラグを立てた上でレビュー時に中央値から除外しています。
5. インドネシア銀行による差押えオークション掲載は当データセットで追跡していません。

2026年第3四半期チャングー — 関連リンク

• バリ島ヴィラ価格指数 2026年第3四半期 — 親データセット（8コリドー・294データポイント）：完全な方法論とフリーホールド・プレミアム計算を掲載
• チャングー物件投資ガイド 2026 — コリドー全体のピラー記事：5サブゾーン解説、利回り経済性、ライセンス取締り史、法的構造の意思決定フレームワーク
• Berawa物件投資ガイド 2026 — Berawa単独サブコリドーのピラー
• Pererenan物件投資ガイド 2026 — チャングー隣接アービトラージ・コリドー
• チャングー対Pererenan ヴィラ投資 2026 — アービトラージ層のダイレクト比較
• チャングー対Seminyak 物件投資 2026 — 成熟市場の比較
• チャングー対Uluwatu 物件投資 2026 — 価格帯を横断したコリドー比較
• バリ島物件税ガイド 2026 — チャングー買い手に影響する6つの税カテゴリ
• AJB Hak Sewa 署名ステップ・バイ・ステップ — チャングー取引の12ステップ・プロセス
• Pondok Wisata ライセンス完全ガイド — 2025年取締り強化後のSTRライセンス・フレームワーク
• バリのPT PMA対リースホールド — チャングーでフリーホールドを取得する買い手の構造選択
• Bali Villa Select マーケットプレイス — 検証済みの独立系チャングー在庫
• 編集方法論 — 3層のソース階層、引用ルール、更新スケジュール
• オープン・チャングー・コリドー利回りデータセット（GitHub） — 独立検証のためのCC BY 4.0生データ

次回の四半期更新

このチャングー抽出版は、親バリ島ヴィラ価格指数と同期して、90日ごとの更新サイクルで四半期公開しています。

• 2026-09-30 — 2026年第4四半期チャングー抽出版（データセット目標サイズ：60ポイント以上、方法論 v1.1）
• 2026-12-31 — 2027年第1四半期チャングー抽出版：2026年通年レトロスペクティブ・オーバーレイ付き
• 2027-03-31 — 2027年第2四半期チャングー抽出版：初の四半期横断チャングー・デルタ表付き

公開したセルへの訂正は、検証後48時間以内に編集訂正レジストリで公にトラッキングします。編集デスクは、訂正バウンティ・ポリシーに基づき検証可能な事実誤認1件あたり USD 50 のバグバウンティを維持しています。

2026年第3四半期データセットに対して特定のチャングー物件の構造的読み込みを必要とする投資家は、方法論ページまたはチェック・ア・リスティング受付から購入前レビューをリクエストしてください。購入前レビューのコストは、ミスプライシングで取引を進めるコストに比べて実質的に低廉です。