バリ・リースホールド vs PMA 2026:外国人投資家フレームワーク

直接の回答

リースホールドは外国人個人がバリ・ヴィラを取得する最も一般的形式。Hak Sewa(賃借権)25年初期+延長可能、PPAT公証人経由登録。利点:低設立コスト(USD 2,000–4,000)、シンプル構造、外国人個人名義、5–15年ホールドに最適、出口時の譲渡シンプル。

キーポイント

バリ・リースホールド(Hak Sewa):25年初期+延長可能、低エントリー、シンプル構造、外国人個人名義可能。
バリ PMA(PT PMA with HGB):80年累積、フリーホールド類似、最低USD 600k宣言資本、複雑構造。
リースホールド:ヴィラUSD 250k–1Mに最適、ホールド5–15年、個人名義、低設立コスト。
PMA:ヴィラUSD 1M+、ホールド10–30年、商業運営、相続計画、強い評価可能性期待に最適。
両構造とも独立PPAT公証人・税務アドバイザーによる検証必須。

リースホールド(Hak Sewa)構造

PMA(PT PMA with HGB)構造

PMA(Penanaman Modal Asing、外国資本投資)はインドネシア国内法人。外国人投資家が会社を設立し、HGB(Hak Guna Bangunan、80年累積)で土地を取得。最低宣言資本USD 600,000。設立コストUSD 8,000–15,000、年間運営コストUSD 2,000–4,000。

構造選択基準

リースホールド最適:ヴィラUSD 250k–1M、ホールド5–15年、個人名義、最大シンプル、STR副業レベル。PMA最適:ヴィラUSD 1M+、ホールド10–30年、商業運営(複数物件含む)、相続計画、強い評価可能性期待。

税務とコンプライアンス

リースホールド:個人所得税PPh Final 10%(賃貸収入)、譲渡時キャピタルゲイン税。PMA:法人税22%、PPh Final 10%(賃貸収入、源泉徴収)、年次報告必須、移転価格規則適用。両構造ともBPHTB(土地建物取得税)5%が取得時に発生。

よくある質問

リースホールドとPMA、どちらを選ぶべきか?

投資規模とホールド期間次第。リースホールド最適:USD 250k–1M、ホールド5–15年、個人名義。PMA最適:USD 1M+、ホールド10–30年、商業運営、相続計画。

PMA設立に必要なものは?

BKPMへの申請、最低USD 600k宣言資本、ローカル取締役・役員任命、年次税務報告・会計監査。設立コストUSD 8k–15k、設立期間2–4か月。

リースホールド25年延長は確実か?

法的に「延長可能」だが地主との交渉次第。安全なリースホールド契約は:(1)延長権利明文化、(2)延長価格計算式事前合意、(3)第三者紛争解決メカニズム規定。

独立性と免責

この分析は編集的かつ独立。当社は記載されたヴィラを販売も仲介もしない。問い合わせを受けた場合、実行はバリのライセンス取得済みパートナーが担当し、紹介手数料を受領する場合がある。編集内容はパートナーによる審査や承認を受けない。このページは情報提供であり、法的助言ではない。方法論と開示は別途公開。