バリ島ヴィラ価格指数 2026年第3四半期：8コリドー横断の㎡単価ベンチマーク（294データポイント）

「主要ポイント」

• 2026年6月時点で、バリ島8コリドーから294件の検証済みアスキング価格データを集計し、2026年第3四半期のリファレンスとして公開
• エントリー層（$300,000〜$500,000）の中央値は$167,000（Nusa Dua）〜$492,000（Uluwatu）
• トロフィー層（$1,000,000以上）の中央値は$1.08M（Canggu）〜$1.70M（Ubud）
• コリドー横断の建物㎡単価中央値は$1,929、レンジは$1,207（Nusa Dua）〜$2,374（Pererenan）
• 同等仕様リースホールド対比のフリーホールド・プレミアムはコリドー成熟度に応じて＋12％〜＋38％
• アスキングと成約の乖離は通常8〜12％下方——取引基準の指数として用いる場合は同幅のディスカウントを適用

Bali Villa Select がこの指数を四半期ごとに編纂するのは、外国人購入者がブローカー提示の価格ベンチマークを巡って、当社が複数の独立した情報源で観測する値と40〜60％も広くばらつくと一貫して報告しているためです。本指数の目的は、成約価格レジストリ（バリには住居用の外国人購入者向け在庫について存在しません）を置き換えることではなく、アスキング価格市場の信頼できる参照点を設定することです。ブローカー提示価格の妥当性チェックとしてご活用ください。

2026年第3四半期のデータセットは、8コリドー × 3価格層 ＝ 24リファレンスセルに加え、コリドー別の建物㎡単価ベンチマークとフリーホールド対リースホールドのプレミアム値で構成されています。

「方法論の要約（1段落）」

アスキング価格データポイントは、2026年4月から6月にかけて、7つの公開ブローカー・プラットフォーム（bali-home-immo.com、exotiqproperty.com、baliexception.com、villabalisale.com、propertia.com、harcourtspurbabali.com、prestigepropertybali.com）と、Bali Villa Select 内部マーケットプレイス（検証済み14件）から抽出しました。各行には、16,200 IDR/USD で USD 換算したアスキング価格、寝室数、開示されている場合の建物㎡、土地㎡、所有形態（Hak Sewa リースホールド残存年数またはフリーホールド／PT PMA）、ソース URL を記録しています。外れ値として、商業用の複合ヴィラ（デベロッパー卸の5BR以上）、ブティックホテル・ホスピタリティ資産、建物30㎡未満の住居用に満たないマイクロユニット、㎡数の主張に構造的整合性のない物件を除外しました。クリーニング済みデータ上で、層別の中央値と25／75パーセンタイルを算出。クリーン後のデータポイントは合計294件です（Q4 2026 更新時のターゲットは400点以上）。

「24セルの価格マトリクス」

コリドー別・層別のアスキング価格中央値（USD）。層区分：エントリー（$300,000〜$500,000）、ミッド（$500,000〜$1M）、トロフィー（$1M以上）。

マトリクスの読み方

エントリー層のレンジは$167,000〜$492,000——コリドー間で2.9倍の格差です。$300,000〜$500,000の外国人投資家資本にとって、最も実行可能性の高いセルです。Nusa Dua のエントリー中央値が低いのは ITDC 隣接のオフプラン小規模区画在庫が牽引、Uluwatu のエントリー中央値が高いのは$300,000未満の商品が構造的に希少な崖上のフロアを反映しています。$336,000の Sanur エントリーと$278,000の Pererenan エントリーは、ビーチから10分以内の本格3BR Hak Sewa 商品としては、最も高いコストパフォーマンスを示します。

ミッド層（$500,000〜$1M）は最もデータプールが厚く、8コリドー横断で73データポイント。Pererenan（$691,000）と Sanur（$699,000）のミッド中央値は、コリドーの性格が根本的に異なるにもかかわらず1.2％以内に収まっています。成熟したセカンダリ・コリドーにおける、3〜4BRファミリー向け商品の構造的なマーケットクリアリング水準を反映しています。

トロフィー層（$1M以上）は明確に二極化します。Canggu トロフィー（$1.08M）が最も低いのは、成熟コアの既存トロフィー在庫が古く、新築トロフィー供給が中央 Canggu ではなく Berawa／Pererenan に振り向けられているためです。Ubud トロフィー（$1.70M）と Seminyak トロフィー（$1.54M）は、構造的に希少なエッジにおける外国人購入者向けレジデンシャル在庫の底堅い上限を示しています。

「建物㎡単価ベンチマーク」

建物㎡が開示されている162データポイントで算出した、建物面積の㎡単価中央値です。

Pererenan 対 Nusa Dua のデルタは、本指数で最もクリアな単一シグナルです。Nusa Dua は構造的な土地希少性のメリット（HGB フリーホールドが標準）を伴って$1,207/㎡を実現する一方、Pererenan は新規供給の弾力的な値付けで$2,374/㎡となっています。㎡単価だけで判断する買い手は、この点を取り違えがちです——Nusa Dua の㎡単価が割安に見えるのは、当該コリドーのフリーホールド在庫が中央値に大規模な土地区画を抱き合わせているためです。

「フリーホールド対リースホールドの価格プレミアム」

フリーホールドと Hak Sewa リースホールドが同時に流通している場合に、同等仕様のペア（同じ寝室数、同じ概算建物㎡、同じコリドー）で算出した値です。

Pererenan の圧縮は、本指数で最も実行可能性の高いアービトラージです。Hak Sewa リースホールド価格の7〜15％以内でフリーホールド構造を、より小規模な土地区画（典型は156〜220㎡）で確保できる買い手は、編集部の見立てでは24〜36ヶ月以内に当該コリドーが Canggu 並みの130〜140％フリーホールド・プレミアムへ収斂していく過程を捉えることができます。

「コリドー別ナラティブ（2026年第3四半期）」

Canggu（成熟コア、n=46）

成熟コアは現在、アービトラージ余地の薄い市場です。エントリー層のアスキング中央値（25年 Hak Sewa 3BR で$339,000）は安定しています。ミッド層（$648,000）は最大のプールで14件のアクティブ掲載。トロフィー層（中央値$1.08M、10件）は構造的に古い在庫で、新築トロフィー供給の大半が中央 Canggu ではなく Berawa／Pererenan に振り向けられています。同等仕様3BRに対する130〜140％のフリーホールド・プレミアムは、飽和したコアにおける新規フリーホールド土地の創出が事実上停止していることを反映しています。

Berawa（Canggu サブコリドー、n=39）

Berawa のエントリー層中央値（$400,000）は一般的な Canggu エントリーのおよそ1.4〜1.5倍です。トロフィー層（中央値$1.19M）はビーチ近傍のリースホールド4〜6BR商品が中心。オフプランのブランデッド・レジデンス在庫（Echo Beach、Mahaway、Bali Living 各開発）はデベロッパー直販で、ブローカー MLS には現れません——したがって Berawa の実際のトロフィー上限は本データセットが捉える水準を大きく上回ります。保守的に読めば、ブローカー MLS は Berawa トロフィーを30〜40％過小評価しています。

Pererenan（Canggu 隣接の新興、n=46）

本指数で最もクリアなアービトラージ・シグナルです。エントリー層中央値（$278,000）は Canggu エントリー比で22％低位。トロフィー層中央値（$1.42M）は本指数で2番目に高く、川＋海ビューの4〜5BR商品が Canggu トロフィーと交差価格化しつつあります。7〜15％のフリーホールド・プレミアムは異例の圧縮水準で、供給弾力性が残るうちに新規在庫を消化するため、売り手はフリーホールドをリースホールド近辺で値付けしています。編集部は、当該プレミアムが24〜36ヶ月で Canggu 並みの130〜140％へ拡大すると見ています。

Uluwatu（Bukit 崖上、n=33）

オフプラン中心で、リセール流動性は薄い状況です。エントリー層中央値（$492,000）が高いのは、Bukit では$300,000未満の商品が構造的に希少なためです。トロフィー層中央値（$1.34M）は、真の崖上フリーホールド希少性に支えられています。土地㎡単価で30〜60％のフリーホールド・プレミアムは、建築可能な崖上の土地が閉じた供給資産であることを反映しています。$2.28M 以上の単独トロフィー掲載（東 Uluwatu の新築）が、外国人購入者向けレジデンシャル在庫の上限を画定しています。

Seminyak（成熟・厚、n=36）

本指数で最も厚いリセール市場——36データポイントで最も広いビッドアスク・ギャップを示し、同等仕様3BRリースホールドでレンジ40％に達します。Exotiq の単独掲載が「リース実勢価格未満」と明示し、$1.60M／建物856㎡（$1,875/㎡）と値付けされた事例は、トロフィー層における motivated-seller の動学を裏付けています。リース残存年数のプレミアムは厳しく、同コリドー2BR商品で残存35年の Hak Sewa は残存24年に対し、建物㎡単価で概ね100％のプレミアムで取引されています。長期リースの価格規律は一貫しています。

Sanur（東海岸、n=37）

安定利回りのコリドーです。エントリー層中央値（$336,000）は、小区画上の3BR Hak Sewa ファミリー商品が中心。Sanur のフリーホールド対リースホールド建物㎡単価ギャップ（−11.6％）は、真のシグナルではなくサイズミックスの作為です——フリーホールド在庫は、より大規模な Harcourts のトロフィー在庫（建物612〜1,236㎡）に偏る傾向があり、㎡単価が希釈されます。同等仕様で揃えたエントリー層ペアでは、フリーホールド・プレミアムは正に転じます。トロフィーは薄め（n=4）ながら、当コリドー最高のレジデンシャル・アスキング$2.76M（Harcourts セントラル Sanur の4BRフリーホールド）を含んでいます。

Ubud（内陸ウェルネス、n=34）

ウェルネスを軸とする内陸コリドーは、教科書的なフリーホールド・プレミアム値（建物㎡単価で＋37.8％）を示します。制約となる希少性要因が建物ではなく土地そのものであるためです。トロフィー層（中央値$1.70M、8データポイント）は本指数で最も厚いトロフィー・プールで、典型は土地700〜2,910㎡のリバーフロントおよび Petanu 川沿いの4〜5BRフリーホールド邸宅。注：ブランデッド・レジデンスの Ubud 在庫（Como Uma 隣接物件、Banyan Tree Buahan、Capella ブランデッドユニット）はデベロッパー直販で本データセットから除外されています——ブローカー MLS は真の Ubud トロフィー上限を30〜40％過小評価しています。

Nusa Dua（機関投資型 ITDC、n=23）

本指数で最も低いエントリー層アスキング中央値（$167,000）、かつ最も低い建物㎡単価（$1,207）。いずれもディスカウントのシグナルではなく構造的な数字です。エントリー層の在庫は、ITDC マスタープラン下の土地（Mumbul、Kutuh、Sawangan）に隣接する小区画のオフプラン2〜3BR商品。㎡単価が圧縮されるのは、フリーホールド在庫が大規模な土地（典型は450〜1,200㎡）を中央値に取り込むためです。トロフィー層（中央値$1.19M）は Berawa トロフィーと収束しますが、Nusa Dua では同じ金額で実質的により広い土地を確保できます。控えめなフリーホールド・プレミアム（＋11.5％）は、ITDC が市場制約ではなく規制下の土地供給であることを反映しています。

「アスキング対成約の乖離」

本指数の中央値はすべてアスキング価格で、成約価格ではありません。バリには住居用の外国人購入者向け在庫について公開された成約価格レジストリが存在せず、ブローカー報告の成約値はアスキングに対して一貫した下方バイアスを伴います。

• Seminyak の「motivated seller」と明示された単独掲載：同等トロフィー・リース価格比で25％下方
• Berawa の30日経過掲載に共通する値下げパターン：アスキング比で5〜8％オフ
• 公証人が報告するクロージング・ギャップの慣行：アスキング比で8〜12％下方

データセット全体に適用すると、エントリー層の Canggu 中央値$339,000を読む買い手は、同等仕様商品で$310,000〜$320,000での成約を想定する必要があります。トロフィー層の Canggu 中央値$1.08M は$940,000〜$990,000での成約を想定すべきです。8〜12％のディスカウントは、安定した成約データが入手可能になるまでの編集部の参照慣行です。

「本指数が捕捉していないもの」

方法論の透明性のため、5つの除外を開示します。

1. デベロッパー直販のブランデッド・レジデンス在庫（Como Uma、Banyan Tree Buahan、Capella、Mahaway、Bali Living、Echo Beach Estates）はブローカー MLS に露出せずに取引されます。Berawa、Ubud、Uluwatu における真のトロフィー層取引のうち、推定30〜40％を占めます。
2. $5M以上の水準のオフマーケット・トロフィー取引（Nyang Nyang の$20M超ティア、例外的な崖上邸宅）。単独トロフィー掲載は表れますが、完全な取引フローは現れません。
3. ヴィラ建築と切り離して販売される事前取得の土地区画。本指数は建築済みまたはオフプラン・ヴィラ商品のみを対象とします。
4. 投資グレードのブティックホテル・ホスピタリティ資産（寝室6室以上のリゾート型コンパウンド）。住居用ではなく商業用として除外しています。
5. 市場フロアを下回るディストレスト売却——コリドー中央値比で25％以上低い物件はフラグを立てたうえで、レビュー時に中央値計算から除外しています。

「内部クロスリファレンス」

• Canggu 不動産投資ガイド 2026 — 成熟コアのコリドー全体像
• Berawa 不動産投資ガイド 2026 — Berawa 単独サブコリドーの分解
• Uluwatu 不動産投資ガイド 2026 — Bukit 崖上コリドー分析
• Seminyak 不動産投資ガイド 2026 — 成熟・厚市場の特性
• Sanur 不動産投資ガイド 2026 — 東海岸の安定利回りコリドー
• Ubud 不動産投資ガイド 2026 — 内陸ウェルネス市場構造
• Nusa Dua 不動産投資ガイド — 機関投資型 ITDC ティア
• バリ不動産税制ガイド 2026 — 上記価格に対する年次＋取引時の税負担スタック
• AJB Hak Sewa 署名ステップバイステップ — 取引当日のプロセス
• Pondok Wisata ライセンス完全ガイド — 商業利用に対する STR ライセンスのレイヤー
• PT PMA 対リースホールド判断ツリー — 参入価格に影響する構造選択
• バリ・ヴィラ・エグジット・モデリング 2026 — 上記取得価格に基づくエグジット・リターンの試算
• Bali Villa Select マーケットプレイス — 本データセットでクロスリファレンスされた検証済み独立在庫
• 編集方針・方法論 — 情報源ティア、引用ルール、更新スケジュール

「次回四半期更新」

本データセットは90日サイクルの四半期更新で公開しています。

• 2026-09-30 — 2026年第4四半期リファレンス指数（ターゲット・データセット規模：400点以上、方法論 v1.1）
• 2026-12-31 — 2027年第1四半期リファレンス指数（2026年通年レトロスペクティブ・オーバーレイ付き）
• 2027-03-31 — 2027年第2四半期リファレンス指数（初の四半期間差分テーブル付き）

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本データセット内の特定物件について構造的な見立てが必要な投資家向けに、Bali Villa Select 編集部は本指数に対する個別取得案件のレビューを提供しています。事前購入レビューは方法論ページよりご依頼ください。