サヌール不動産価格 2026年Q3：エントリー $336k、トロフィー $1.54M、$1,851/m²（東海岸データ、37地点）

サヌール不動産価格の概観 — 2026年Q3

2026年Q3時点で、サヌールのヴィラはエントリー帯の提示価格中央値 $336,420、ミッド帯中央値 $699,043、トロフィー帯中央値 $1,541,944を示し、建築面積あたりの中央値は**$1,851/㎡**だ — これは37件の検証済み提示価格データに基づき、Bali Villa Price Index Q3 2026（8コリドーにわたる294地点）から抽出したものだ。このエントリー中央値は、Nusa Dua（$167k）とPererenan（$278k）に次いで、追跡対象コリドーの中で2番目に低い。

本稿はサヌール不動産投資ガイドのコリドーレベル版だ。東海岸の直接比較はNusa Dua対サヌールを、流動性コリドーとの対比はSeminyak不動産価格を参照。

価格帯マトリクス

出典：Bali Villa Price Index Q3 2026、37件の検証済みサヌールデータ、FX 16,200 IDR/USD。提示価格対成約価格のギャップとして8–12%の下方調整を適用。

際立った特徴は価格ではなく安定性だ

どのコリドーレポートも価格を筆頭に掲げる。だがサヌールの本当のシグナルは挙動にある：**どこよりも動きが小さい。**Nusa Duaと並んで、サヌールはバリで最も低い利回りボラティリティを示す — 3BR Hak Sewaファミリー物件で7–10%グロスの安定した利回りを、Cangguのような取り締まりの監視も、新興コリドーの供給圧力もなく実現する。需要はビーチクラブの景気循環型ではなく、人口動態に根ざしており（長期滞在のファミリー、リピーター、リタイア層に近い東海岸市場）、それがキャッシュフローのラインをフラットに保っている。

その上に、西海岸にはないオプションが乗る：**東海岸の接続性のアップサイドだ。**LRTの支線とより広範なバリの接続性の構想は、実現すれば、今日のファンダメンタルズを変えることなくサヌールのアクセスを改善する。それを規律を持って保有する方法は、あらゆるインフラ構想と同じだ — ヴィラを現在の7–10%利回りで評価し、接続性のアップサイドは前払いするプレミアムではなく、無償のオプションとして扱うことだ。

サヌールが実際に取引されるのはミッド帯だ

サヌールの厚みは一覧表の天井ではなく中間にある。ミッド帯中央値 $699,043 は、Pererenanの $691k と約1%以内に収まる — 他に共通点のない2つのコリドーが同じ数値に収束しており、これは成熟した二次コリドー全体における3〜4BRファミリーグレード物件の構造的な需給均衡水準であることを示す。対照的にトロフィー物件は薄く、サンプル内のトロフィー帯データはわずか4件、最高値はサヌール中心部の4BRフリーホールド1件の $2.76M だ。もし投資判断に厚みのある高級帯の天井が必要なら、サヌールはそのコリドーではない。だが低い下限を持つ信頼できるミッドマーケットが必要なら、島内で最良の部類に入る。

フリーホールドの数値は慎重に読む

サヌールは**建築㎡あたりでフリーホールド対リースホールドが−11.6%**を示す — 額面通りに受け取れば、リースホールドがフリーホールドを上回っているように見えるが、それは逆さまだ。これは市場のシグナルではなく、**サイズ構成による見かけの差だ。**サヌールのフリーホールド在庫は建築面積の大きいトロフィー物件（おおむね建築600–1,200㎡）に偏っており、大型ヴィラの価格を広い建築面積で割ると、たとえフリーホールド資産の絶対額のほうが高くても、コンパクトなリースホールド物件より低い平方メートル単価になる。仕様を揃えたエントリー同士では、フリーホールドのプレミアムはプラスに転じ、バリの他地域と整合する。ここでの㎡単価は、ストラクチャーの評価ではなく、構成の影響として読むべきだ。どのストラクチャーが実際にあなたの保有に合うかは別の判断であり、PT PMA対リースホールドガイドで整理している。

サブゾーンの相対関係 — 慎重に読む

当社は、サヌールの個別サブゾーンについて検証済みの $/㎡ 中央値を別途公表していない。37地点のデータセット内のゾーン別サンプルは、当社のデータ品質基準を満たすには薄すぎ、わずかなリスティングから算出した中央値は情報を伝える以上に誤解を招く。代わりに提供するのは、方向性を示すエディトリアルな観察だ：

• Sindhu / Batu Jimbar（中心部のビーチフロント帯）：歩きやすさとビーチ至近性でコリドー範囲の上端。
• Semawang（南中央部）：安定したファミリー物件の水準、長期滞在需要が強い。
• Mertasari（南部）：より静かで、ファミリーとウェルネスに根ざした、ビーチの落ち着いた一角。
• Renon隣接の北端（Denpasar寄り）：より都会的でアクセスがよく、コリドーの実質的なエントリーポイント。

これらはベンチマークではなく読みとして扱うこと。ブローカーが「Batu Jimbarの価格」を提示してきたら、上記のコリドー中央値を基準に照らし、ヴィラではなく立地が何を反映しているのかを問うべきだ。

本レポートが捉えていないもの

2つのカテゴリーがインデックスの外にあり、いずれも真の天井をより高く押し上げる：

1. ブランドレジデンスおよびホスピタリティ隣接の物件はデベロッパー直販で売られ、ブローカーのMLSには現れない。
2. オフマーケットのトロフィー取引は、ブローカーの天井である $2.76M を超えるもので、リスティングとして現れるとしても一貫性がない。

このインデックスは、外国人バイヤーが実際に探す提示価格市場の信頼できる基準であって、絶対的な最上位の登録簿ではない — そして天井がこれほど薄いコリドーでは、トロフィー中央値が最も信頼性の低いセルだ。信じるべきはエントリー帯とミッド帯だ。

取り締まりの動きとの関係

サヌールはDenpasarに位置し — 6地区の建設モラトリアムの対象外だ — そのため凍結による供給逼迫に直面しない（全体像はモラトリアムが実際に動かすコリドーにある）。その安定した、ライセンス取得済みのファミリーレンタルという性格は、取り締まりの厳しい西海岸コリドーに比べ、2026年8月1日のOTAブロッキングへの露出も小さかった。その相対的な落ち着きこそがこのコリドーの生み出すものだ — とはいえ、コリドーの平均は個別資産の保証にはならないため、対象ヴィラのNIB、KBLI、Pondok Wisataのステータスは必ず確認すること。

次回更新

本レポートは四半期版のPrice Indexから抽出されており、2026-09-30に更新される（2026年Q4、合計400件超のデータを目標）。方法論、ソース階層、検証基準はmethodologyを参照。