利回り密度ショートリスト
編集ショートリストで最も利回り密度の高い商品。チャングーのヴィラ、オペレーターマネージドのタウンハウス、ADR防御力のある在庫。
利回り密度は利回りヘッドラインに勝る。バリで最も利回りの高い商品は、ヘッドライン利回りが最も高い物件であることは稀である。オペレーター開示のグロスが、コストスタックを差し引いた後にクリーンにネットへ変換される物件こそが本命となる。コストスタックの内訳は、OTA手数料（15〜18%）、オペレーター手数料（15〜20%）、チャネルマネージャー利用料、清掃マークアップ、ゲスト備品マークアップ、メンテナンス、税である。
利回り密度の問いはこうである。ヘッドライン・グロスのうち、実際にネットとして落ちる割合はいくらか。チャングー・ブラワコアの中間層独立ヴィラなら55〜60%が典型。ヌサ・ドゥアのブランデッド・オペレーターマネージド商品で50〜55%。ウルワツ・クリフトップのプレミアム商品でオーダーメイド運営なら60〜65%。グロス対ネット75%超を示唆するデベロッパー予測は、コストスタックを現実に対してストレステストしていない。
下記の物件は、ヘッドライン・グロス利回りではなく、編集部による利回り密度評価で順位付けしている。各物件はデベロッパー／オペレーター提示値と分離して、コストスタック控除後の現実的ネット利回りを記録している。
物件を送付いただければ、オペレーターの具体的主張に対する回廊ベンチマークレンジを含む、フル利回り密度レビューを返信する。
Bukit · ヌサ・ドゥア（ブノア、Jl. Mayapada通り）
IDR 53億〜（約33.5万ドル）・3〜4BR・土地110㎡＋ルーフトップ
Ocean Lookは、レンダリングを売り続けるのではなく構造的に完成し検収段階に入っている、ヌサ・ドゥアでは稀なヴィラ・プロジェクトの一つとして位置付けられる。ヘッドラインの取引は「機関主導のマスタープラン回廊内」でのbuilt-not-off-planである・ヌサ・ドゥアのITDC隣接性、HGB title経路（純粋leasehold比）、R3観光ゾーニ…
Bukit · メラスティ・ビーチから500m
18.5万ドル・1ベッドルーム・50㎡
ブキット屈指の高評価ビーチから徒歩圏に位置する、引渡し済みで完全稼働中のリゾート・コンプレックス。希少なのはオペレーショナルな完成度である・この価格帯のブキット在庫の大半はオフプランか半完成である。すでに取引中の商品は1層分のリスクを排除する。…
Uluwatu · Phase 2（ビンギン／プチャトゥ）
24.1万〜74.9万ドル・1BR Cottage→4BR Villa・leasehold 40年
Family Nestは、汎用ヴィラ・リゾートのテンプレートを後追いで改変したものではなく、「子供連れ家族」セグメント向けに最初から設計された最初のバリ・リゾートとして位置付けられている。決定的シグナルはPhase 1である・2024年半ばに完売し予約実績を文書化して運営中である事実が、Phase 2の引渡しリスクを低減しオペレーター経済性を裏付ける。明確な…
Canggu · ブラワ（オーシャンフロント・ライン）
31万ドル・2BR・112㎡・25年lease＋延長保証
Breig Property Investmentが2025年に引渡したブラワのオーシャンフロント・ライン物件（ビーチまで300m）で、25年leaseと契約保証付きの延長を備える。ニアビーチ立地、smart-home＋プレミアム内装の2025年竣工、そしてルーフトップ・プールを含むマスタープランの組み合わせが、ブラワ・タウンハウス在庫のプレミアム層にこの物…
Canggu · ブラワ
24.9万ドル・2BR・104㎡・leasehold 22年
稼働実績が文書化された引渡し済みブラワ2BRタウンハウス（Booking評価8.9、プロフェッショナル運営体制）が24.9万ドル。lease残存期間が短い（22年）ことが価格の構造的理由である。賃貸運営を行いleaseの圧縮が効く前に売却する意思のある購入者は、引渡しリスクも開発オーバーヘッドもないクリーンな中期利回り取引を得られる。…
Bukit · メラスティ・ビーチ
25万ドル・2BR・102㎡・引渡し済み、一括払い
メラスティは南ブキット回廊の西側アンカーであり著名なビーチを抱えるが、ビーチベルト内部のヴィラ供給は構造的に薄い。Melasti Dream Residenceはこの希少サブゾーンに位置する完成済み102㎡タウンハウスで、引渡しリスクを取らず稼働中の物件を求めるエンドバイヤー向けに値付けされている。「認定オペレーター」フレーミングが意思決定の鍵で、編集デスク…
Bukit · ドリームランド・ビーチ
4,500ドル／㎡・シービュー層およびパノラマ層
ドリームランドはプレミアム商品にとってブキットで最も防衛可能なビーチである・公共アクセスが制約され、断崖が縁取り、南側に大型リゾートを建てる余地がない。ここにある小規模のオーシャンフロント・ブロックは、デベロッパー供給在庫ではなく希少在庫として読まれる。…
Bukit · パンダワ・ビーチ
20万ドル・2BR・100㎡・50年leasehold込み
ウルワツが飽和した後、パンダワがブキット成長回廊の次のベルトである。XO Pandawaは利回り重視商品（戸単位の値付け、㎡単価ではない）として20万ドルのエントリー価格に設定され、これまでクリフ隣接物件に手が届かなかった投資家へブキット市場を開く。50年leasehold（賃借権）が価格にあらかじめ織り込まれており、ブキットのオフプラン取引で最も典型的な「…
Bukit · パンダワ
22万ドル・2BR・126㎡・26+26 leasehold、2026年第3四半期
Pandawa Hillsは、パンダワ回廊で最低エントリー価格22万ドル（建築面積126㎡、ルーフトップ38㎡付き2BRヴィラ）として位置付けられる。取引はオペレーショナルで、ユニット仕様はコンパクト（土地52㎡、居住81㎡）、回廊は2026〜2027年の南ブキット吸収速度に依存する。オフプラン引渡しリスクを織り込みつつパンダワのエントリー層を狙う投資家にと…
Canggu · バトゥ・ボロン
11万ドル・1BR・35〜37㎡
現ショートリストで最もクリーンな「set-and-forget」ユニットである。オペレーターがすべて行い、購入者は手数料控除後の分配金を受け取る。その簡便さの対価は、収入の20%にあたる運営手数料に加え10%の運営コストである・実質的にはREITユニット型に構造化された利回り商品を、裏側に物理資産を伴って保有することになる。…
チャングー・ブラワのプロ運営でネット7〜10%。ウルワツ・クリフトップでネット5〜8%。ヌサ・ドゥアのブランデッドレジデンスでネット4〜6%。サヌールの独立ヴィラでネット6〜8%。ネット利回り＝グロスからOTA手数料（15〜18%）、オペレーター手数料（15〜20%）、メンテナンス、税、チャネルコストを控除した数値。エントリー層商品でグロス14%超を謳うヘッドラインは、概ね30%以上過大評価である。
独立した三角測量法を3つ使う。(1) AirDNA／Mashvisor／公開Airbnb掲載から、同回廊内の比較可能な一泊料金を抽出する。(2) オペレーターの損益開示を、当該オペレーターが運営する公開予約プラットフォーム掲載のサンプルと突き合わせる。(3) 物件インプットで回廊レベルの利回りモデルを回し、オペレーターのヘッドラインと比較する。3つの推定値の幅が30%を超えるなら、デベロッパー提示値は信頼できない。
条件付き。レベニューフロア付き保証構造（典型的に5〜7年の保証期間）は、オペレーターが保証ギャップを埋めるバランスシートを持つ場合に機能する。保証期間終了後の利回りはほぼ例外なく回廊ベンチマーク水準にリセットされる。ヘッドライン保証値だけでなく、オペレーター法人のバランスシートを必ず検証すること。
残存期間の短い物件（残り15〜22年）は、長期保有ではなくキャッシュフロー基準で価格付けされるため、グロス利回りが高めになる傾向がある。リース減価カーブが売却価値を侵食するため、ネット実現リターンは保有期間に依存する。5〜7年保有なら、短期リース＋高利回り商品が長期リース＋低利回り商品を上回ることがある。10年超の保有では、長期リースが勝つ。
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