Bukit · パンダワ・ビーチ
XO Pandawa
20万ドル・2BR・100㎡・50年leasehold込み
ウルワツが飽和した後、パンダワがブキット成長回廊の次のベルトである。XO Pandawaは利回り重視商品（戸単位の値付け、㎡単価ではない）として20万ドルのエントリー価格に設定され、これまでクリフ隣接物件に手が届かなかった投資家へブキット市場を開く。50年leasehold（賃借権）が価格にあらかじめ織り込まれており、ブキットのオフプラン取引で最も典型的な「…
企画前在庫
バリの企画前不動産投資
金利0%分割払いのバリ企画前開発案件。構造化された支払スケジュール、引渡しは2026〜2027年。
バリの企画前は引渡しに対するレバレッジである。企画前開発は、同条件の竣工済み商品に対し15〜25%の割引、構造化された分割支払いプラン（引渡しまで12〜24ヶ月、典型的に金利0%）、安定稼働前の在庫アクセスを提供する。取引判断は引渡しリスクの引受け。デベロッパーのバランスシート、プロジェクトパイプライン、資本構造が、その割引が価値に変わるか損失に変わるかを決定する。
企画前の手付金前に確認すべき構造的論点は4つある。(1) デベロッパーは予定通りの引渡し実績を文書化できるか。(2) プロジェクトの資本構造は透明で、払込資本の証憑が存在するか。(3) BPN登録の土地権利はデベロッパー本体名義か（子会社や第三者名義ではないか）。(4) 引渡しが6・12・18ヶ月遅延した場合の契約上の帰結は何か。
バリ企画前の現実的な引渡しリスクはこうである。プロジェクトの30〜40%で12〜24ヶ月の遅延、5〜10%でプロジェクト中止。プレミアムデベロッパー（実績15年超）の引渡しリスクは5%前後、小規模デベロッパーは大幅に高い。支払う割引は、この引渡しリスクと頭金に対する資本コストを合計で補償できる水準でなければならない。
企画前物件を送付いただければ、デベロッパーのバランスシート分析とパイプラインチェックを含む編集レビューを返信する。
Bukit · パンダワ
Pandawa Hills
22万ドル・2BR・126㎡・26+26 leasehold、2026年第3四半期
Pandawa Hillsは、パンダワ回廊で最低エントリー価格22万ドル（建築面積126㎡、ルーフトップ38㎡付き2BRヴィラ）として位置付けられる。取引はオペレーショナルで、ユニット仕様はコンパクト（土地52㎡、居住81㎡）、回廊は2026〜2027年の南ブキット吸収速度に依存する。オフプラン引渡しリスクを織り込みつつパンダワのエントリー層を狙う投資家にと…
Bukit · ヌサ・ドゥア（ブノア、Jl. Mayapada通り）
Ocean Look — ヌサ・ドゥア
IDR 53億〜（約33.5万ドル）・3〜4BR・土地110㎡＋ルーフトップ
Ocean Lookは、レンダリングを売り続けるのではなく構造的に完成し検収段階に入っている、ヌサ・ドゥアでは稀なヴィラ・プロジェクトの一つとして位置付けられる。ヘッドラインの取引は「機関主導のマスタープラン回廊内」でのbuilt-not-off-planである・ヌサ・ドゥアのITDC隣接性、HGB title経路（純粋leasehold比）、R3観光ゾーニ…
Bukit · ドリームランド・ビーチ
The Dreamland Oceanfront
4,500ドル／㎡・シービュー層およびパノラマ層
ドリームランドはプレミアム商品にとってブキットで最も防衛可能なビーチである・公共アクセスが制約され、断崖が縁取り、南側に大型リゾートを建てる余地がない。ここにある小規模のオーシャンフロント・ブロックは、デベロッパー供給在庫ではなく希少在庫として読まれる。…
Uluwatu · ウルワツ・ビーチから200m
The Uluwatu 27–60
98,890〜219,890ドル・スタジオから2BR・27〜60㎡
ウルワツ・ビーチから200mに位置するアメニティ高密度のミックスドユース・ブロック。ピッチの最強版はアメニティ・スタックである・3年目以降もオペレーショナル品質を保てれば、建物は単なる宿泊ではなく目的地となる。それが同時に当該テーゼの最大のリスクでもある。…
よくある質問
公正な企画前割引はどの程度か。
同条件の竣工済み商品に対して15〜25%下げが業界標準。15%未満では、引渡しリスクと資本コストを補償できない。25%超は、プロジェクトがキャッシュフロー圧迫を抱えており、割引が窮境を示唆している可能性が高い。
安全な手付構造は。
契約時の頭金は30%まで。以降の分割は文書化されたマイルストーン（PBG承認、基礎、構造体打ち上げ、ソフト引渡し、最終引渡し）に紐付けるべき。構造体完成前の50%超の一括払いはレッドフラグである。
デベロッパーのバランスシートはどう検証するか。
BKPM登録の法人申告（PTレコード）、過去プロジェクトの竣工資料、公正証書化されたパートナーシップ契約を通じて検証する。真摯なデベロッパーは手付金前に請求すればこれらを開示する。拒否はレッドフラグである。
企画前の利回り保証は執行可能か。
不可能。「保証利回り」の主張は、公正証書化されたオペレーター契約で具体的なレベニューフロアと解約条項に裏付けられていない限り、マーケティング文言にすぎない。デベロッパーの利回り予測はコミットメントではなくベストケースシナリオとして扱うこと。
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