Bukit · パンダワ・ビーチ
XO Pandawa
20万ドル・2BR・100㎡・50年leasehold込み
ウルワツが飽和した後、パンダワがブキット成長回廊の次のベルトである。XO Pandawaは利回り重視商品（戸単位の値付け、㎡単価ではない）として20万ドルのエントリー価格に設定され、これまでクリフ隣接物件に手が届かなかった投資家へブキット市場を開く。50年leasehold（賃借権）が価格にあらかじめ織り込まれており、ブキットのオフプラン取引で最も典型的な「…
オーシャンビュー在庫
バリのオーシャンビューヴィラ販売
バリのオーシャンビュー商品。ウルワツのクリフトップ、ドリームランドのオーシャンフロント、ブラワのビーチライン、ヌサ・ペニダ、パンダワのホライズン。
バリにおけるオーシャンビューは特徴ではなく、価格決定力のシグナルである。真のオーシャンビュー在庫は実際に希少である。ウルワツのクリフトップ（区画はおそらく30数件）、ドリームランドビーチのオーシャンフロント、ブラワのビーチライン、ブキット南のパンダワベルト、そしてチェマギ／セセの新興回廊。それぞれに異なる希少性のストーリーと、異なる利回り経済性がある。
取引構造を整理する。クリフトップおよびオーシャンフロント商品は、利回りではなく資本増価とADRプレミアムで取引される。優良位置でグロス5〜10%、ADR400〜1,200ドルが見込み水準。シーラインおよびパノラマビュー商品（崖徒歩圏ながら崖縁ではない）はグロス7〜12%、ADR250〜600ドル。内陸ながらビューを持つ商品（パンダワ・ヒルズ階層、一部プレレナンの高台）はグロス9〜13%、ADR180〜450ドル。
オーシャンビュー商品特有のリスクは、崖縁建築のPBG承認が2024年以降実質的に厳格化した点。ウルワツとビンギンの建築複数件が崖縁侵犯で取壊命令を受けた。マーケティング引渡し時点ではなく、手付金前に、建築フットプリントがPBG承認図面と一致しているかを必ず検証すること。
オーシャンビュー物件を送付いただければ、崖縁／セットバック適合検証を含む編集レビューを返信する。
Bukit · メラスティ・ビーチ
Melasti Dream Residence
25万ドル・2BR・102㎡・引渡し済み、一括払い
メラスティは南ブキット回廊の西側アンカーであり著名なビーチを抱えるが、ビーチベルト内部のヴィラ供給は構造的に薄い。Melasti Dream Residenceはこの希少サブゾーンに位置する完成済み102㎡タウンハウスで、引渡しリスクを取らず稼働中の物件を求めるエンドバイヤー向けに値付けされている。「認定オペレーター」フレーミングが意思決定の鍵で、編集デスク…
Canggu · ブラワ（オーシャンフロント・ライン）
Oasis III Berawa
31万ドル・2BR・112㎡・25年lease＋延長保証
Breig Property Investmentが2025年に引渡したブラワのオーシャンフロント・ライン物件（ビーチまで300m）で、25年leaseと契約保証付きの延長を備える。ニアビーチ立地、smart-home＋プレミアム内装の2025年竣工、そしてルーフトップ・プールを含むマスタープランの組み合わせが、ブラワ・タウンハウス在庫のプレミアム層にこの物…
Uluwatu · Phase 2（ビンギン／プチャトゥ）
Family Nest — ウルワツ
24.1万〜74.9万ドル・1BR Cottage→4BR Villa・leasehold 40年
Family Nestは、汎用ヴィラ・リゾートのテンプレートを後追いで改変したものではなく、「子供連れ家族」セグメント向けに最初から設計された最初のバリ・リゾートとして位置付けられている。決定的シグナルはPhase 1である・2024年半ばに完売し予約実績を文書化して運営中である事実が、Phase 2の引渡しリスクを低減しオペレーター経済性を裏付ける。明確な…
Bukit · ヌサ・ドゥア（ブノア、Jl. Mayapada通り）
Ocean Look — ヌサ・ドゥア
IDR 53億〜（約33.5万ドル）・3〜4BR・土地110㎡＋ルーフトップ
Ocean Lookは、レンダリングを売り続けるのではなく構造的に完成し検収段階に入っている、ヌサ・ドゥアでは稀なヴィラ・プロジェクトの一つとして位置付けられる。ヘッドラインの取引は「機関主導のマスタープラン回廊内」でのbuilt-not-off-planである・ヌサ・ドゥアのITDC隣接性、HGB title経路（純粋leasehold比）、R3観光ゾーニ…
Bukit · ドリームランド・ビーチ
The Dreamland Oceanfront
4,500ドル／㎡・シービュー層およびパノラマ層
ドリームランドはプレミアム商品にとってブキットで最も防衛可能なビーチである・公共アクセスが制約され、断崖が縁取り、南側に大型リゾートを建てる余地がない。ここにある小規模のオーシャンフロント・ブロックは、デベロッパー供給在庫ではなく希少在庫として読まれる。…
Bukit · メラスティ・ビーチから500m
The Melasti 50
18.5万ドル・1ベッドルーム・50㎡
ブキット屈指の高評価ビーチから徒歩圏に位置する、引渡し済みで完全稼働中のリゾート・コンプレックス。希少なのはオペレーショナルな完成度である・この価格帯のブキット在庫の大半はオフプランか半完成である。すでに取引中の商品は1層分のリスクを排除する。…
Bukit · トゥアン・メラスティまで2分
The Tuan Ocean-View Villa
19万ドル・ヴィラ・土地120㎡に102㎡建築
土地120㎡に102㎡というタイトな建築は、ライフスタイル・ヴィラではなく利回り優先のヴィラを示唆する。メラスティ近接性とゲーテッド・コンプレックスのセキュリティが、この価格設定を防衛可能にしている要因である・この土地規模の単独ヴィラはゲーテッドの同等品に対し常に割引で取引される。…
Uluwatu · ウルワツ・ビーチから200m
The Uluwatu 27–60
98,890〜219,890ドル・スタジオから2BR・27〜60㎡
ウルワツ・ビーチから200mに位置するアメニティ高密度のミックスドユース・ブロック。ピッチの最強版はアメニティ・スタックである・3年目以降もオペレーショナル品質を保てれば、建物は単なる宿泊ではなく目的地となる。それが同時に当該テーゼの最大のリスクでもある。…
Uluwatu · ニャンニャン、ウルワツ断崖
Private Jet Villa, Bali
USD 20,000,000・適格プリンシパル限定
Private Jet Villaは113㎡のヴィラ売買ではなく、建物が付随する形をとった世界的に認知されたメディア・ホスピタリティ資産の売買である。住居用ヴィラとして引受審査すると本質を逃す。防衛可能なテーゼはブランド認知＋希少資産＋継続的なメディア露出であり、ホスピタリティ利回りは副次的キャッシュフローである。…
よくある質問
オーシャンビューヴィラから期待できるADRは。
ウルワツのクリフトップ・プレミアムで一泊600〜1,200ドル。ドリームランド／ビンギンのオーシャンフロントで400〜800ドル。ブラワのビーチラインで350〜700ドル。シーラインビュー（崖徒歩圏）で250〜500ドル。内陸ビューで180〜350ドル。エントリー層を超えると、ADRはビューよりオペレーター品質に依存する。
オーシャンビューは契約で執行可能か。
オーシャンビューは、隣接区画に明示的な地役権または制限的特約が設定されていない限り、法的に保護されない。隣接区画の将来建築によってビューが遮られる可能性がある。オーシャンビュー・プレミアムを支払う前に、現行ゾーニング下で隣接区画に何が建てられるかを必ず検証すること。
崖縁規制は価格にどう影響するか。
実質的に大きい。PBG適合のクリフエッジ商品は、同条件の崖徒歩圏ながら内陸の商品に対して25〜40%のプレミアムで取引される。PBG非適合のクリフエッジ商品は取壊リスクと再販割引（あるいは再販不能）に直面する。手付金前にPBG／SLF資料を必ず検証すること。
ウルワツのクリフトップヴィラの利回りは。
想定より低い。プレミアム・クリフトップヴィラ（150万ドル超）はグロス5〜8%で、価値ドライバーは賃貸キャッシュフローではなく資本増価と希少性プレミアムである。中間層のクリフトップ商品（70万〜150万ドル）はグロス7〜10%。それ未満の価格帯では、立地が真のクリフトップであることは稀である。
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