ロンボク対バリの賃貸利回り2026：本当に2〜3倍高いのか？（データ検証）

主張と、短い答え

ロンボクのほぼすべての開発業者資料でこう聞くでしょう。そこの賃貸利回りはバリの2〜3倍だ、と。総利回り対総利回りの見出しとしては捏造ではありませんが、実際に手元に残る額の指標としては、ほぼ役に立ちません。

その数字は、マンダリカ周辺の選び抜かれたピーク物件を一握り――総利回りで引用し――バリの島全体の混合平均と比較しています。両者を同じ土俵に置けば（コスト控除後、広告ではなく実際に達成された稼働率に調整し、手放す流動性を織り込むと）、2〜3倍の差は見出しのごく一部に縮まります。バリのいくつかのエリアでは完全に消えます。

「2〜3倍」という数字の出所

この主張には実在の出所があります。マンダリカ経済特区――MotoGPサーキットを軸にITDCが運営する開発――は、ローンチ期やレース期に、サーキット近くの新築ヴィラの総賃貸収入に本物のスパイクを生みます。レース週末に高い総利回りを示すヴィラは、そのヴィラとその週についての真実です。

誤りは、その物件、その週から島全体が稼げるへの飛躍にあります。ローンチ価格の着工前ユニットのピーク週の総利回りは、持続的で稼働し、コスト控除後のエリア利回りではありません。ローンチ割引とレース週の単価が正常化すれば、永遠に引用される数字は、そのヴィラが一年を通じて稼ぐ数字では最初からありませんでした。

差を膨らませる4つの誤り

1. 総利回り同士の比較――決して純利回りとではない。 ロンボクの数字は総利回りで引用され、比較対象のバリの数字も通常は総利回りですが、バリの高い運営成熟度はより多くの総利回りが純利回りまで生き残ることを意味します。いずれからも運営報酬（15〜30%）、10%のPPh Final税、維持費、空室として25〜40%を差し引けば、運営者層の厚い市場のほうが多く残します。ロンボクの薄い運営市場は、示された総利回りと計上される純利回りの間の差を広げます――当サイトの出口モデリングの枠組みと同じ仕組みです。

2. ピーク物件が島全体を代表する。 サーキット脇のローンチヴィラが、ロンボクを代表するものとして提示されます。対照的にバリの数字は、8エリアと数百物件にわたる混合平均です。一方の最良ともう一方の平均を比べるのは、比較ではありません。

3. 薄い市場の利回りは一部が非流動性プレミアム。 小さい市場での高い表面利回りは、ただのお金ではなく――一部は非流動性への対価です。ロンボクの外国人購入者層はバリの一部にすぎず、より広いスプレッド、より長い売却期間、出口での実際の割引を意味します。この割引は利回りの数字には一切現れませんが、あなたの総リターンから直接差し引かれます。

4. 広告上の稼働率が達成稼働率の代わりになる。 宿泊単価はロンボク資料が最も強く見える箇所であり、稼働率は論拠が通常崩れる箇所です。低く季節的な稼働率での高いADRは、より厚く通年に近い需要でのバリの低めの単価より純額で下回ります。そして運営者層が薄いほど、主張された稼働率と達成された稼働率の差は広がります――だからこそ内見プロトコルに従って現地で検証するのです。

その主張が上回るべきベンチマーク

ロンボクのヴィラが実際に競う相手はこれです――Price Index 2026年第3四半期の294件のデータによる、バリの検証済み総利回りレンジです。

ロンボクのヴィラはこれらをコスト控除後に上回る必要があり、控除前ではありません。「2〜3倍」の主張が純額ベースで本物なら、ロンボクの物件は純額で20%台の深くまで出す必要がありますが、それは稼働率と出口を正直に価格づければ、薄く季節的で非流動的な市場が維持できない数字です。バリ自身の数字のエリア別の根拠と、なぜ最高の総利回りが最良の純利回りになることが稀なのかは、利回り順のエリアランキングとCangguの利回り検証にあります。

ロンボクが本当に勝つところ

これはロンボクに反対する主張ではなく、誤った理由で買うことに反対する主張です。ロンボクには2つの本当の強みがあり、そのどちらも利回りではありません。

• 参入価格。 より安く入れます。制約がリターンではなく資本である購入者にとって、これは重要です。
• 値上がりのオプション性。 マンダリカのインフラ整備が続き、空港とサーキットが投資を集め続けるなら、周辺の土地には本物の長期的な上昇余地があります。

どちらも同じ結論に至ります。ロンボクは、より長く不確実な保有における、利回りを副次的要因とする値上がりの賭けです。それは正当な論拠です。ただそれは、それを売るために使われる「利回りが高い」という売り込みの正反対です。それを、その正体として検討してください。

ロンボクのどの数字も信じる前の2つの調整

バリのインデックスを読むのと同じ規律が、手渡されるロンボクのどの数字にも当てはまります。運営報酬、10%の税、維持費、空室として総額から25〜40%を差し引いてください。次に、薄い市場へ売却する際に被る割引である流動性ディスカウントを、参入だけでなく出口の想定に織り込んでください。決して売らない場合にだけ成立する利回りは、利回りではなく希望です。

一行の原則

より薄い市場での高い表面利回りは、主に非流動性プレミアムと選び抜かれた総利回りであって、より高いリターンではありません。ロンボクのどのヴィラも純額で、バリの検証済みエリアレンジに照らし、出口ディスカウントを織り込んで測ってください。利回りを超えた市場全体の比較――流動性、法的構造、運営者層の厚み――はバリ対ロンボクの不動産投資をご覧ください。情報源と方法は方法論です。