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バリで賃貸利回りが最も高いエリア2026:8つの投資コリドーを粗利回りでランキング(データ)

検証済みデータセットに基づき、2026年の粗賃貸利回りでバリの8つの投資コリドーをランキング。Cangguが10–15%で首位、Nusa Duaが7–10%で最下位です。各順位で利回り、必要な参入価格、そして落とし穴を明示します。表示利回りが最も高くても、リスク調整後で最良とはかぎらないからです。

著者: Bali Villa Select Editorial · 公開日 2026年7月17日

Quick facts

012026年の粗賃貸利回りによるランキング:1. Canggu 10–15% · 2. Berawa 10–14% · 3. Uluwatu 9–14% · 4. Pererenan 8–13% · 5. Seminyak 8–12% · 6. Ubud 8–11% · 7. Sanur 7–10% · 8. Nusa Dua 7–10%。利回りは粗利回りで、運営会社手数料・税金・空室控除前です。
02表示利回りが最も高くても、リスク調整後で最良の利回りとはかぎりません。Cangguは表の首位ですが、ライセンス執行の負担が最も重く、新規供給も最多です。Nusa Duaは最下位ですが、ボラティリティが最も低く、バリで最もクリーンな権利を備えています。
03順位が入れ替わるのは粗から純への段階です。運営会社手数料、PPh Final賃貸税10%、維持費、空室で25–40%を差し引くと、粗12%のCangguヴィラと粗9%のNusa Duaヴィラは表示ほど差が開かず、エリアそのものより運営会社と空室の前提のほうが効いてきます。
04参入価格は表の上位と逆に動きます。利回りが最も高いエリア(参入中央値Canggu $340k、Berawa $400k)は、利回りが最も低いエリア(Nusa Dua $167k)より参入コストも高いのです。多くの場合、利回りを前払いし、その分を価格で返している形になります。

バリの各エリアの順位表、真鍮の計算機、金ペン先の万年筆、赤で書き込まれた利回りの数字を、暖かいサイド光の下で配置した編集デスクの構図

Key Takeaways

2026年の粗賃貸利回りによるランキング:1. Canggu 10–15% · 2. Berawa 10–14% · 3. Uluwatu 9–14% · 4. Pererenan 8–13% · 5. Seminyak 8–12% · 6. Ubud 8–11% · 7. Sanur 7–10% · 8. Nusa Dua 7–10%。利回りは粗利回りで、運営会社手数料・税金・空室控除前です。
表示利回りが最も高くても、リスク調整後で最良の利回りとはかぎりません。Cangguは表の首位ですが、ライセンス執行の負担が最も重く、新規供給も最多です。Nusa Duaは最下位ですが、ボラティリティが最も低く、バリで最もクリーンな権利を備えています。
順位が入れ替わるのは粗から純への段階です。運営会社手数料、PPh Final賃貸税10%、維持費、空室で25–40%を差し引くと、粗12%のCangguヴィラと粗9%のNusa Duaヴィラは表示ほど差が開かず、エリアそのものより運営会社と空室の前提のほうが効いてきます。
参入価格は表の上位と逆に動きます。利回りが最も高いエリア(参入中央値Canggu $340k、Berawa $400k)は、利回りが最も低いエリア(Nusa Dua $167k)より参入コストも高いのです。多くの場合、利回りを前払いし、その分を価格で返している形になります。
2026年8月1日のOTAブロックは、利回りをコンプライアンスで再評価します。無許可ヴィラの粗利回りは、予約チャネルがブロックされれば、もはや稼げない数字です。どのエリアの利回りを信じる前にも、ライセンスとゾーニングを確認してください。

順位	コリドー	粗利回り	参入中央値	落とし穴
1	Canggu	10–15%	$340k	ライセンス執行が最も厳しく、新規供給も最多
2	Berawa	10–14%	$400k	ビーチクラブ依存、独立型に対する参入プレミアム
3	Uluwatu	9–14%	$492k	バリで最も高い参入下限、薄い再販流動性
4	Pererenan	8–13%	$278k	コリドーはまだ形成中、運営会社の層が薄い
5	Seminyak	8–12%	$420k	成熟市場、値上がり余地は限定的
6	Ubud	8–11%	$389k	ウェルネスの季節性、内陸でビーチプレミアムなし
7	Sanur	7–10%	$336k	上限は低め、その代わりに安定性
8	Nusa Dua	7–10%	$167k	最も低いボラティリティ、最もクリーンな権利、最も安い参入

なぜ表の上位がリストの頂点ではないのか

本能は最も高い数字を買えと促します。抵抗してください。きちんと精査した瞬間に、3つの力がこの表を並べ替えます。

1. 粗は純になり、純がすべてを並べ替える。 運営会社手数料(15–30%)、PPh Final賃貸税10%、維持費、空室で25–40%を差し引いてください。稼働率60%で平凡な運営会社が回す粗12%のCangguヴィラは、稼働率75%で良い運営会社が回す粗9%のNusa Duaヴィラを純利益で下回ることがあります。結果を動かすのは、コリドーよりも運営会社と空室の前提です。その仕組みは、Cangguの利回り現実チェックと出口モデリングのフレームワークで解説しています。

2. 利回りは価格に織り込まれている。 参入の列に注目してください。利回りが最も高いコリドー(Canggu、Berawa)は、最も低いコリドー(Nusa Duaは$167k)より参入中央値も高くなっています。あなたは、後で回収する利回りを前払いしているのです。リスク調整後のコリドー間の差は、粗レンジが示すより狭くなります。

3. いまやコンプライアンスが利回りを完全に左右する。 2026年8月1日から、無許可の宿泊施設はAirbnb、Booking.com、Agoda、Traveloka、Tiket.comでブロックされます。ヴィラの粗利回りは、チャネルが遮断されれば、もはや稼げない数字です。執行の時代では、最初の問いは「このコリドーはいくら稼ぐか」ではなく「この特定のヴィラは合法的にそれを稼げるか」です。執行トラッカーが日付入りの展開を追跡しています。

投資家タイプ別に表を読む

利回り最大化・実務型: CangguまたはBerawa。ライセンスの精査と供給圧力を受け入れ、強い運営会社と、ライセンス済みで正しくゾーニングされたヴィラで、レンジの上限を引き出してください。
利回りプラス暮らし: Uluwatu。純利益を多少譲る代わりに、島で最も強いトロフィー層の値上がりを備えたクリフトップ資産を得ます。
キャッシュフローより値上がり: Pererenan。上位半分で最も低い参入で、まだ形成中のコリドーとして価格づけられています。
資本保全: Nusa DuaまたはSanur。利回り表の下位、安定性の表では上位です。信頼できるキャッシュフローが最大のキャッシュフローに勝るときの、正しい答えです。

一行のルール

コリドーは粗利回りで順位づけてショートリストを作り、ヴィラは純利回りで順位づけて意思決定してください。コリドーは上限を決めますが、実際にどれだけ手元に残るかを決めるのは、運営会社、稼働率、ライセンスです。ソースと手法:メソドロジー。

Frequently Asked

2026年にバリで賃貸利回りが最も高いエリアはどこですか?

2026年に粗賃貸利回りが最も高いのはCangguで10–15%、次いでBerawaが10–14%、Uluwatuが9–14%です(8コリドーを対象とした2026年第3四半期プライスインデックスによる)。ただし「利回りが最も高い」ことと「最良の投資」は別の問いです。Cangguの利回りには、短期賃貸ライセンス執行の最も厳しい対象、将来の料率を圧迫する最多の新規供給、そして参入中央値$340kが伴います。最安から最高、利回りの高い順から低い順までの完全なランキングは、下の表にまとめています。

粗利回りが高いほど、バリの投資として常に有利ですか?

いいえ。これは外国人購入者が犯す最も高くつく誤りです。粗利回りは、運営会社手数料(15–30%)、PPh Final賃貸税(粗の10%)、維持費、空室が25–40%を削る前の見出し数字にすぎません。粗12%のCangguヴィラでも、力の弱い運営会社が稼働率60%で回せば、良い運営会社が稼働率75%で回す粗9%のNusa Duaヴィラより純利益は少なくなりえます。リスク調整後では、ボラティリティの低いエリア(Nusa Dua、Sanur)のほうが、利回り表が示すより安定したキャッシュフローを生むことがよくあります。粗ではなく純でモデル化してください。当社の出口モデリングのフレームワークがその方法を示します。

Airbnb収入に特化して最良のバリのエリアはどこですか?

短期賃貸収入では、ビーチクラブを核とするエリアが予約速度で先行します。CangguとBerawaは、最も高い粗利回り(10–15%と10–14%)を、通年で最も強い稼働率と最も厚いデジタルノマド需要と組み合わせています。サーフを核とするUluwatuのクリフトップはプレミアムな日額料金を得ますが、季節変動は大きめです。2026年の決定的な注意点として、2026年8月1日から無許可の宿泊施設はAirbnbほか主要プラットフォームでブロックされます。したがって、どのエリアでもAirbnb収入の前提は、まずヴィラがライセンス(NIB、正しいKBLI、Pondok Wisata)を備えていることに依存し、エリアの表示利回りには依存しません。

低リスク投資家に最も適したバリのコリドーはどこですか?

Nusa Duaです。利回り表では最下位(粗7–10%)にもかかわらず、です。ITDCがマスタープランを敷いたこのゾーンは、バリで最も低い利回りボラティリティ、最もクリーンな権利環境、機関投資家水準のガバナンス、そして最も安い検証済み参入価格(中央値$167k)をもたらします。Sanurが僅差の二番手で、粗7–10%、島内で最も安定したキャッシュフロー特性と、LRT沿線の値上がり余地を備えます。両者は利回りの上限を予測可能性と引き換えにしています。利回りの最大化ではなく、資本の保全に適した選択です。

これらの利回りランキングはどのように算出されましたか?

粗利回りのレンジは、2026年第3四半期プライスインデックスのために編集部がコリドーごとにまとめた読み値です(8コリドーにわたる294件の検証済み提示価格データ点に、運営会社報告の稼働率と日額料金の観測を加えたもの)。粗利回り=推定年間粗賃貸収入 ÷ 提示価格で、いかなるコストも差し引く前の値です。これはコリドーのレンジであり、個別物件の保証ではありません。特定のヴィラの利回りは、そのサブゾーン、運営会社、稼働率、ライセンス状況によって決まります。ランキングでコリドーを絞り込み、その後に個別物件を精査してください。完全なソーシング基準は当社のメソドロジーページに記載しています。

Sources

Bali Villa Select – Bali Villa Price Index Q3 2026 (294 verified data points, 8 corridors)accessed 2026年7月17日
Bali Villa Select – Methodology (source tiers, verification, refresh cadence)accessed 2026年7月17日