La thèse
Un townhouse 2 chambres livré à Berawa, avec un historique d'exploitation documenté (note Booking de 8,9 et gestion professionnelle en place), à 249 000 USD. La durée résiduelle courte (22 ans) explique structurellement le prix : un acheteur disposé à exploiter le bien et à sortir avant la compression du bail capte un arbitrage de rendement à moyen terme, sans risque de livraison ni charges de promoteur.
Positionnement
Townhouse cœur de Berawa, à l'entrée du stock mature de Canggu. La construction de 2023 et l'historique opérationnel existant transforment ce pari spéculatif en actif opérationnel. Les 22 ans de bail constituent le piège : c'est une détention de 5 à 10 ans, pas de 25 ans. Le sous-jacent doit intégrer la courbe de compression du bail et la fenêtre de sortie réaliste.
Notes sur la structure juridique
Une durée résiduelle de 22 ans de Hak Sewa se situe sous le seuil industriel de 25 ans retenu pour les acheteurs étrangers. Vérifier l'identité du bailleur sous-jacent, la rédaction de la clause de prorogation dans l'acte notarié, et l'éventuelle inscription d'une charge (HT) au BPN. La voie de prorogation est présentée comme négociable mais demeure non contractuelle : c'est le dossier à examiner avant tout dépôt.
Modélisation du rendement
Le rendement brut de 8 à 10 % correspond au run-rate géré par l'opérateur indiqué dans le brief partenaire. Notre modélisation sur la courbe de valeur ajustée à la compression du bail ressort à un rendement net effectif (loyers et érosion du bail combinés) de 5 à 7 % sur cinq ans, selon l'état du marché secondaire en année 5. Le 8-10 % affiché correspond à un cash-yield, sans déduction de l'amortissement du bail.
Ce qui est inclus
- Piscine privée (10 m²) et jardin
- 2 chambres avec salles de bains ensuite et WC invités
- Séjour, salle à manger et cuisine ouverts, équipement intégral
- 3 climatiseurs, puits foré, fibre optique
- 700 m à pied de la plage de Berawa, résidence fermée sécurisée 24h/24
- Note de 8,9 sur Booking.com sous la gestion actuelle
Facteurs de risque
- Durée du bail de 22 ans : risque dominant ; intégrer la courbe de compression du bail au sous-jacent, pas seulement le loyer
- Clause de prorogation encore non contractuelle : vérifier la rédaction dans l'acte notarié avant dépôt
- Le marché secondaire d'un bail à 12 ans résiduels en 2033 reste incertain : planifier la sortie en année 5-7
- L'absorption de l'offre à Berawa se resserre : le plafond d'ADR dépend de la demande sur le cœur de zone
- Reprise de l'opérateur existant : vérifier que le contrat de gestion est cessible au nouvel acquéreur