Унгасан – гид инвестора в недвижимость 2026: $/м², доходность, профиль покупателя

Прямой ответ

Недвижимость Унгасан в 2026 стоит примерно USD 600000 entry-tier, USD 1,400,000 mid-tier, USD 5,000,000+ премиум при диапазоне $/м² USD 3,500-7,000. Gross-доходность 7-10% на managed STR-продукте; net 5-8% после операционного стека. Унгасан – субкоридор Улувату и торгуется относительно него. Эта страница – редакционная, не продажная подача.

Главное

• Entry-tier: от USD 600000 за компактные лизхолдовые виллы с бассейном
• Mid-tier: около USD 1,400,000 за 2-3-комнатный managed STR-продукт
• Премиум: от USD 5,000,000 за prestige-продукт со сильными характеристиками участка
• $/м²: USD 3,500-7,000, варьирует по удалённости от пляжа, ориентации участка, остатку лизхолда
• Gross-доходность: 7-10% на managed-продукте; net 5-8% реалистично

Что такое Унгасан?

Унгасан – клифф-лакшери сердце полуострова Букит, коридор где сидит большая часть трофейного рынка Улувату. Цены отражают дефицит застраиваемых клифф-участков с правильным PBG/зонированием; entry-tier здесь – это mid-tier где-то ещё на Бали.

Коридор находится в большей области Улувату; для рамки Улувату – см. гид по Улувату. Для выбора юридической структуры, применимой к любому Bali-коридору, см. PMA vs leasehold framework.

Цены в Унгасан в 2026

Большинство сделок иностранного покупателя 2026 года в Унгасан концентрируются в mid-tier. Разброс внутри тира определяется глубиной участка, видом на пляж или поля, доступом по дороге, остатком лет лизхолда и статусом PBG/SLF. Красивая вилла на неправильном зонировании – списание, не находка – см. рамку проверки для шага верификации по каждому из этих пунктов.

Доходность и операционная экономика Унгасан

Gross-доходность хорошо расположенного, профессионально управляемого STR-продукта Унгасан – 7-10% годовых. Net в карман инвестора, после операционного стека (OTA-комиссия, управляющий, PPh Final, CapEx-резерв, страховка, бухгалтерия), – 5-8%.

Полная математика операционного стека – на странице по net-доходности. Виллы single-villa absent-owner стабильно проигрывают верхнему концу этих диапазонов; managed-продукт при occupancy 65-75% выходит на верхний конец.

Кому подходит Унгасан

Покупатели сохранения капитала и инвесторы luxury-тира, целящиеся в верхний конец Bali STR-рынка. Yield вторична по отношению к capital appreciation и личному lifestyle-использованию.

Эта страница редакционная и не является юридической или инвестиционной консультацией. Для решения по юридической структуре (лизхолд vs ПТ ПМА с HGB) – см. рамку структуры; для коридор-по-коридор анализа по бюджету – инвестиции по бюджету.

Риски, специфичные для Унгасан

Много маркетируемых клифф-участков фактически находятся в 100-метровой прибрежной зоне отступа или в зелёной зоне – PBG не выдадут. Всегда независимо проверяйте BPN-классификацию и провинциальный setback-overlay до LOI, не после.

Помимо коридорных рисков, каждая Bali-сделка несёт те же пять структурных рисков: легитимность титула, регистрация лизхолда в BPN, экспозиция номинала, верификация застройщика и разрешений, переизбыток коридора. Шаг верификации по каждому – на рамке проверки; задокументированный кейс-реестр того, как выглядит провал – на странице крупнейшего мошенничества с недвижимостью Бали.

Как Унгасан соотносится с соседними коридорами

Унгасан – субкоридор, смежный с Улувату; сравнимые коридоры для DD и underwriting перечислены ниже. Редакционное решение: не привязывайте ценовые или yield-ожидания к single-corridor виду; сравнивайте по как минимум трём соседним коридорам до LOI.

• Улувату – гид инвестора
• Бинин – гид инвестора
• Самые дорогие виллы Бали

Частые вопросы

Сколько стоит вилла в Унгасан в 2026?

Цены на виллы Унгасан в 2026 обычно от USD 600000 за entry-tier 1-2-комнатные лизхолдовые виллы до USD 5,000,000+ за премиум. Mid-tier сделки концентрируются около USD 1,400,000. Диапазон $/м² – USD 3,500-7,000 в зависимости от положения участка, качества стройки и остатка лизхолда.

Какую доходность даёт недвижимость Унгасан?

Managed STR-продукт Унгасан обычно даёт 7-10% gross и 5-8% net после OTA-комиссии (15-20%), fee управляющего (15-22% от net-выручки), PPh Final 10%, CapEx-резерва (8-10% от gross), страховки и операционных. Net-доходность предполагает профессиональное управление и occupancy 60-75%.

Хороший ли это район для покупки – Унгасан?

Унгасан подходит конкретному профилю покупателя, не каждому. Покупатели сохранения капитала и инвесторы luxury-тира, целящиеся в верхний конец Bali STR-рынка. Yield вторична по отношению к capital appreciation и личному lifestyle-использованию. Это не правильный коридор для покупателей, ожидающих в точности экономику core Улувату, или для покупателей, приоритизирующих максимально возможную STR-доходность.

Какие риски в Унгасан?

Много маркетируемых клифф-участков фактически находятся в 100-метровой прибрежной зоне отступа или в зелёной зоне – PBG не выдадут. Всегда независимо проверяйте BPN-классификацию и провинциальный setback-overlay до LOI, не после. Всегда прогоняйте семипунктовый pre-deposit чек-лист со страницы проверки перед любым депозитом, независимо от коридора.

Покупать в Унгасан или в Улувату?

Покупайте в Унгасан, если дисконт против Улувату (обычно 10-30% на эквивалентном продукте) перевешивает разницу в глубине операторов, ликвидности выхода и зрелости коридора. Покупайте в Улувату, если хотите самый ликвидный, самый operator-богатый выход. Решение – функция горизонта владения и риск-аппетита, не бинарный правильный ответ.

Независимость и оговорка

Этот коридорный гид – редакционный и независимый. Мы не брокерим и не продаём объекты Унгасан, и цифры выше – редакционные композиции по наблюдённым сделкам 2026, а не данные опубликованных листингов. Там, где мы фиксируем обращение через эту страницу (например, письменное досье по конкретному листингу), исполнение ведёт лицензированное Bali-агентство-партнёр, и мы можем получить реферальное вознаграждение; сам корридорный анализ партнёром не рецензируется и не одобряется. Эта страница информационная и не является юридической консультацией – каждую сделку необходимо проверять у независимого индонезийского нотариуса/PPAT до перевода средств. Полные методология и раскрытие опубликованы отдельно.