Analysis
Цены на недвижимость Улувату, III квартал 2026: вход $492k, трофи $1.34M, $2,028/м² (данные клифтопа Букит, 33 точки)
Независимый ежеквартальный отчёт по ценам на недвижимость Улувату для иностранных инвесторов в виллы. 33 верифицированные точки данных запрашиваемых цен в 3 ценовых тирах: медиана входа $492,000 (самый высокий порог входа на Бали), трофи $1.34M, $2,028/м² по застройке. Премия за дефицит клифтопа, разбор freehold к leasehold, относительность субзон (клифтоп Улувату, Бингин, Паданг-Паданг, Печату), раскрытие разрыва asking–transacted. Извлечено из Bali Villa Price Index Q3 2026 (294 точки). Ежеквартальное обновление.
Quick facts
- 01Улувату несёт самый высокий порог входа на Бали: медиана запрашиваемой цены entry-тира – $492,000 – самая дорогая среди всех 8 отслеживаемых коридоров, потому что продукт ниже $300,000 структурно редок на клифтопе Букит. Там, где Нуса-Дуа стартует с медианы входа $167,000, Улувату стартует почти втрое выше.
- 02Полные медианы по тирам за III квартал 2026 (33 верифицированные точки данных): вход $492k · средний $617k · трофи $1.34M. Медиана $/м² по застройке – $2,028, при широком диапазоне $1,348–$3,333, обусловленном разрывом между off-plan продуктом во внутренней части и подлинным freehold на клифтопе.
- 03Премия freehold на клифтопе – определяющая цифра: сопоставимый продукт 3BR торгуется с премией +30–60 процентов за м² земли против сопоставимого leasehold, потому что пригодная под застройку земля первой линии – актив закрытого предложения. Это самая высокая премия за дефицит земли среди всех коридоров Бали.
- 04Относительность субзон (редакционные прочтения, а не верифицированные медианы по зонам – объёмы выборки слишком тонки, чтобы публиковать $/м² на уровне зон): собственно клифтоп Улувату держит верх диапазона на дефиците; Бингин торгуется на сёрф-якорном ADR при плотных, мелких участках; Паданг-Паданг – в среднем диапазоне; внутренняя Печату – точка входа ниже премии клифтопа.
Key Takeaways
- Улувату несёт самый высокий порог входа на Бали: медиана запрашиваемой цены entry-тира – $492,000 – самая дорогая среди всех 8 отслеживаемых коридоров, потому что продукт ниже $300,000 структурно редок на клифтопе Букит. Там, где Нуса-Дуа стартует с медианы входа $167,000, Улувату стартует почти втрое выше.
- Полные медианы по тирам за III квартал 2026 (33 верифицированные точки данных): вход $492k · средний $617k · трофи $1.34M. Медиана $/м² по застройке – $2,028, при широком диапазоне $1,348–$3,333, обусловленном разрывом между off-plan продуктом во внутренней части и подлинным freehold на клифтопе.
- Премия freehold на клифтопе – определяющая цифра: сопоставимый продукт 3BR торгуется с премией +30–60 процентов за м² земли против сопоставимого leasehold, потому что пригодная под застройку земля первой линии – актив закрытого предложения. Это самая высокая премия за дефицит земли среди всех коридоров Бали.
- Относительность субзон (редакционные прочтения, а не верифицированные медианы по зонам – объёмы выборки слишком тонки, чтобы публиковать $/м² на уровне зон): собственно клифтоп Улувату держит верх диапазона на дефиците; Бингин торгуется на сёрф-якорном ADR при плотных, мелких участках; Паданг-Паданг – в среднем диапазоне; внутренняя Печату – точка входа ниже премии клифтопа.
- Доминирует off-plan, а ликвидность перепродаж тонкая – рынок моложе и менее торгуем, чем Чангу. Листинги trophy-тира доходят до $2.28M+ в брокерском MLS, но подлинный потолок сидит вне рынка: единичные листинги уровня Ньянг-Ньянг от $20M+ и брендовый резиденс-фонд никогда не попадают в индекс, что недооценивает потолок клифтопа примерно на 30–40 процентов.
Цены на недвижимость Улувату – краткий обзор, III квартал 2026
По состоянию на III квартал 2026 года вилла в Улувату имеет медианную запрашиваемую цену entry-тира $492,000, mid-тира $617,000 и trophy-тира $1,340,000, при медиане $2,028 за застроенный квадратный метр – по 33 верифицированным точкам данных запрашиваемых цен, извлечённым из Ценового индекса вилл на Бали, III квартал 2026 (294 точки по 8 коридорам). Эта медиана входа – самая высокая среди всех коридоров Бали: на клифтопе Букит фактически нет рынка ниже $300,000.
Это коридорный компаньон к Гиду по инвестициям в недвижимость Улувату, входящему в более широкий гид по полуострову Букит. Эквивалент по западному коридору см. в Ценах на недвижимость Чангу.
Матрица тиров
| Тир | Медиана запрашиваемой | Прочтение |
|---|---|---|
| Вход (entry) | $492,000 | Самый высокий порог входа на Бали – продукт ниже $300,000 на клифтопе структурно редок |
| Средний (mid) | $617,000 | Сжатый диапазон; самый тонкий тир коридора по числу листингов |
| Трофи (trophy) | $1,340,000 | Подлинный дефицит freehold на клифтопе; только потолок брокерского MLS |
| Медиана $/м² по застройке | $2,028 | Диапазон $1,348–$3,333 – самый широкий разброс в одном коридоре на Бали |
Источник: Ценовой индекс вилл на Бали, III квартал 2026, 33 верифицированные точки данных по Улувату, курс 16,200 IDR/USD. Применяйте понижающую корректировку 8–12 процентов на разрыв asking–transacted.
Почему диапазон $/м² такой широкий
В большинстве коридоров разброс по цене за метр узкий. У Улувату он идёт от $1,348 до $3,333 – почти 2,5-кратный внутренний разброс – потому что под одним названием коридор смешивает два структурно разных продукта:
- Off-plan продукт во внутренней части (Печату и вглубь острова) держит нижнюю границу. Новее, меньше земли, строится под доходность, ценообразование под формирующийся рынок.
- Freehold на первой линии клифтопа толкает верхнюю границу. Земля закрытого предложения, дефицит океанского вида, самая сильная кривая роста стоимости на острове.
Единая медиана коридора сглаживает этот раскол. Читайте тот тир, который вы реально смотрите, а не смешанное среднее.
Премия freehold на клифтопе – определяющая цифра коридора
Сопоставимый продукт 3BR на земле первой линии клифтопа торгуется с премией +30–60 процентов за м² земли над сопоставимым leasehold – это самая высокая премия за дефицит земли среди всех коридоров Бали. Причина проста и структурна: пригодные под застройку участки первой линии между храмом Улувату и Паданг-Паданг – конечный, невоспроизводимый актив. Вы платите не за большую или лучше построенную виллу; вы платите за землю, которой больше не станет. Следующее из этого решение по структуре собственности разбирается во фреймворке PT PMA vs leasehold.
Относительность субзон – читайте внимательно
Мы не публикуем отдельные верифицированные медианы $/м² для отдельных субзон Улувату. Выборка по каждой зоне внутри 33-точечного датасета слишком тонкая, чтобы соответствовать нашей планке качества данных, а медиана, рассчитанная по трём-четырём листингам, вводила бы в заблуждение больше, чем информировала. Вместо этого предлагаем направленное редакционное наблюдение:
- Собственно клифтоп Улувату (храм → Паданг-Паданг): верх диапазона коридора, чистое ценообразование на дефиците, одни из самых чистых титулов на острове.
- Бингин: сёрф-ядро, плотнее и мельче участки, чем на собственно клифтопе, поэтому вход может сидеть ниже – но дневные тарифы держат премию на гостевом сегменте окна свелла.
- Паданг-Паданг: средний диапазон, переходная зона между премией клифтопа и внутренней частью.
- Внутренняя Печату: подлинная точка входа ниже премии клифтопа; доминирует off-plan.
Воспринимайте это как прочтения, а не как бенчмарки. Когда брокер называет вам «цену в Бингине», сверяйте её с медианой коридора выше и спрашивайте, что делает земля – а не вилла.
Что этот отчёт не охватывает
Две категории лежат вне индекса, и обе толкают реальный потолок выше:
- Фонд брендовых резиденций (примыкание к Como, юниты под брендом Capella и подобные) продаётся напрямую от девелопера и никогда не появляется в брокерском MLS.
- Внерыночные trophy-сделки – единичные листинги уровня Ньянг-Ньянг от $20M+ и штучные клифтоп-усадьбы – показываются как листинги, но их полный поток сделок – нет.
Вместе они недооценивают подлинный потолок клифтопа Улувату примерно на 30–40 процентов. Индекс – достоверный референс для рынка запрашиваемых цен, который реально смотрит иностранный покупатель, а не реестр абсолютной вершины.
Как это связано с линией энфорсмента
Улувату находится в регентстве Бадунг – исключённом из моратория на строительство в 6 округах – поэтому предложение на клифтопе продолжает расти там, где позволяет зонирование. Но блокировка OTA с 1 августа 2026 года делает лицензируемость связывающим ограничением для арендной экономики любой виллы, а прецедент сноса в Бингине доказал, что прибрежные активы в неверной зоне сносят, а не легализуют задним числом. Цена – это цена только если вилла может законно зарабатывать; проверяйте зонирование, прежде чем опираться на любую цифру по Улувату.
Следующее обновление
Этот отчёт извлечён из ежеквартального Ценового индекса и обновляется 2026-09-30 (IV квартал 2026, цель – 400+ суммарных точек данных). Методология, уровни источников и стандарты верификации: методология.
Frequently Asked
Сколько стоит вилла в Улувату в 2026 году?
По Ценовому индексу III квартала 2026 (33 верифицированные точки данных по Улувату): медиана запрашиваемой цены entry-тира – $492,000, mid-тира – $617,000, trophy-тира – $1,340,000, при медиане $2,028 за застроенный квадратный метр. Эта медиана входа – самая высокая среди всех восьми отслеживаемых коридоров Бали: в Улувату фактически нет рынка ниже $300,000, потому что земля на клифтопе и рядом с ним несёт структурный ценовой порог. Применяйте понижающую корректировку 8–12 процентов на разрыв asking–transacted. Брендовый резиденс-фонд и внерыночный trophy-инвентарь не учтены и толкают подлинный потолок клифтопа на 30–40 процентов выше того, что показывают брокерские листинги.
Какая цена за квадратный метр в Улувату?
Медиана – $2,028 за застроенный квадратный метр по 33 верифицированным листингам III квартала 2026, в широком диапазоне $1,348–$3,333. Разброс необычно велик для одного коридора, потому что Улувату смешивает два очень разных продукта: off-plan виллы во внутренней части (Печату и вглубь Печату), которые тянут нижнюю границу вниз, и подлинный freehold первой линии клифтопа, который толкает верхнюю границу вверх. Для контекста: $2,028/м² Улувату – в середине среди коридоров Бали – ниже Чангу ($2,217) и Прерернана ($2,374), выше Нуса-Дуа ($1,207) и Убуда ($1,558) – но премия за землю на клифтопе у него самая высокая на острове.
Почему вход в Улувату такой дорогой по сравнению с остальным Бали?
Потому что пригодная под застройку линия клифтопа – актив закрытого предложения. Узкая полоса участков первой линии между храмом Улувату и Паданг-Паданг не может быть расширена, а спрос на клифтоп-продукт с видом на океан скорее структурный, чем циклический. Это сочетание задаёт порог: девелоперы не строят продукт ниже $300,000 на клифтопе, потому что экономика земли этого не позволяет. Результат – медиана входа $492,000, почти втрое выше $167,000 в Нуса-Дуа, и самая сильная freehold-премия за м² земли (+30–60 процентов) среди всех коридоров Бали. Вы платите за землю, которую нельзя воспроизвести, а не за виллу побольше.
Что дороже для недвижимости – Улувату или Чангу?
Зависит от того, какую цифру вы читаете. По медиане запрашиваемой цены entry-тира Улувату дороже: $492k против $340k входа зрелого ядра Чангу. По цене за застроенный квадратный метр выше Чангу: $2,217/м² против $2,028/м² Улувату. Согласование: Чангу торгуется на продукте с меньшей площадью, где застроенный м² – связывающее ограничение, поэтому его цифра за метр выше, тогда как премия Улувату сосредоточена в земле под виллой, а не в застройке. Чангу также даёт более высокую валовую доходность (10–15 процентов против 9–14 процентов у Улувату); Улувату даёт более сильный рост стоимости в trophy-тире и дефицит образа жизни. Полное сравнение коридоров – в Ценовом индексе.
Каковы цены конкретно в Бингине и Паданг-Паданг?
Мы не публикуем отдельные верифицированные медианы $/м² для отдельных субзон Улувату – объёмы выборки по зонам внутри 33-точечного датасета Улувату слишком тонки, чтобы соответствовать нашей планке качества данных, а публикация медианы по трём-четырём листингам вводила бы в заблуждение. Что мы можем сказать из редакционного наблюдения: собственно клифтоп Улувату (от храма до Паданг-Паданг) держит верх диапазона коридора на чистом дефиците; Бингин торгуется на сёрф-якорных дневных тарифах при плотных, мелких участках, поэтому цены входа могут быть ниже, чем на клифтопе, но ADR держит премию; Паданг-Паданг – в среднем диапазоне; а внутренняя Печату – подлинная точка входа ниже премии клифтопа. Воспринимайте это как направленные прочтения, а не бенчмарки – для верифицированных цифр на уровне коридора используйте медианы выше.
Sources
- Bali Villa Select – Bali Villa Price Index Q3 2026 (294 verified data points, 8 corridors)accessed 14 июля 2026 г.
- Bali Villa Select – Methodology (source tiers, verification, refresh cadence)accessed 14 июля 2026 г.