Analysis
Цены на недвижимость в Sanur, 3 кв. 2026: вход $336k, трофейный $1.54M, $1,851/м² (данные восточного побережья, 37 точек)
Независимый ежеквартальный отчёт о ценах на недвижимость в Sanur для иностранных инвесторов в виллы. 37 проверенных точек данных по ценам предложения в 3 ценовых тирах: медиана начального тира $336k, среднего $699k, трофейного $1.54M, $1,851/м² застройки. Определяющая черта — стабильность: Sanur сочетает самую низкую на Бали волатильность доходности с опциональностью связности через LRT при втором самом низком пороге входа на острове. Разъяснён артефакт различия в размерах между freehold и leasehold, относительность субзон (Sindhu, Semawang, Batu Jimbar, Mertasari), раскрытие разницы между ценой предложения и ценой сделки. Извлечено из Bali Villa Price Index 3 кв. 2026 (294 точки). Ежеквартальное обновление.
Quick facts
- 01Медианы тиров Sanur за 3 кв. 2026 по 37 проверенным точкам данных: вход $336,420 · средний $699,043 · трофейный $1,541,944, при медиане $1,851 за застроенный квадратный метр. Медиана входа — вторая самая низкая среди всех отслеживаемых коридоров после Nusa Dua ($167k) и Pererenan ($278k). Примените понижающую корректировку 8–12% на разрыв между ценой предложения и ценой сделки.
- 02Определяющая черта — не цена, а стабильность. Sanur обеспечивает самую низкую на Бали волатильность доходности (наряду с Nusa Dua) при устойчивых 7–10% валового дохода на семейном продукте с 3 спальнями по схеме Hak Sewa, с опциональностью связности через LRT на восточном побережье. Это коридор сохранения капитала, а не максимизации доходности.
- 03Средний тир — это уровень расчистки рынка: медиана MID Sanur $699,043 находится в пределах примерно 1% от $691k Pererenan, несмотря на радикально разный характер коридоров — структурная цена расчистки для семейного продукта уровня 3–4 спален по зрелым вторичным коридорам.
- 04Внимательно читайте показатель по freehold. Sanur показывает −11.6% по freehold относительно leasehold за застроенный м², но это артефакт различия в размерах, а не реальный сигнал в пользу leasehold: инвентарь freehold смещён к более крупному трофейному фонду (600–1,200 м² застройки), который размывает показатель за м². На сопоставимых по спецификации парах начального тира премия freehold разворачивается в плюс.
Key Takeaways
- Медианы тиров Sanur за 3 кв. 2026 по 37 проверенным точкам данных: вход $336,420 · средний $699,043 · трофейный $1,541,944, при медиане $1,851 за застроенный квадратный метр. Медиана входа — вторая самая низкая среди всех отслеживаемых коридоров после Nusa Dua ($167k) и Pererenan ($278k). Примените понижающую корректировку 8–12% на разрыв между ценой предложения и ценой сделки.
- Определяющая черта — не цена, а стабильность. Sanur обеспечивает самую низкую на Бали волатильность доходности (наряду с Nusa Dua) при устойчивых 7–10% валового дохода на семейном продукте с 3 спальнями по схеме Hak Sewa, с опциональностью связности через LRT на восточном побережье. Это коридор сохранения капитала, а не максимизации доходности.
- Средний тир — это уровень расчистки рынка: медиана MID Sanur $699,043 находится в пределах примерно 1% от $691k Pererenan, несмотря на радикально разный характер коридоров — структурная цена расчистки для семейного продукта уровня 3–4 спален по зрелым вторичным коридорам.
- Внимательно читайте показатель по freehold. Sanur показывает −11.6% по freehold относительно leasehold за застроенный м², но это артефакт различия в размерах, а не реальный сигнал в пользу leasehold: инвентарь freehold смещён к более крупному трофейному фонду (600–1,200 м² застройки), который размывает показатель за м². На сопоставимых по спецификации парах начального тира премия freehold разворачивается в плюс.
- Sanur расположен в Denpasar — исключён из шестирайонного моратория на строительство — поэтому не сталкивается с дефицитом предложения, вызванным заморозкой. Трофейный фонд тонок (n=4 в выборке) и упирается в единственную сделку — центральный Sanur, 4 спальни, freehold за $2.76M; глубина коридора в его начальном и среднем тирах, а не в потолке.
Цены на недвижимость в Sanur вкратце — 3 кв. 2026
По состоянию на 3 кв. 2026 вилла в Sanur несёт медианную цену предложения начального тира $336,420, медиану среднего тира $699,043 и медиану трофейного тира $1,541,944, при медиане $1,851 за застроенный квадратный метр — по 37 проверенным точкам данных о ценах предложения, извлечённым из Bali Villa Price Index 3 кв. 2026 (294 точки по 8 коридорам). Эта медиана входа — вторая самая низкая среди всех отслеживаемых коридоров после Nusa Dua ($167k) и Pererenan ($278k).
Это компаньон на уровне коридора к Гиду по инвестициям в недвижимость Sanur. Прямое сравнение по восточному побережью — в Nusa Dua против Sanur; контраст с ликвидным коридором — в Ценах на недвижимость Seminyak.
Матрица тиров
| Тир | Медиана цены предложения | Прочтение |
|---|---|---|
| Начальный | $336,420 | Второй самый дешёвый вход в коридор на Бали — семейный продукт с 3 спальнями по схеме Hak Sewa на небольших участках |
| Средний | $699,043 | Уровень расчистки рынка — в пределах ~1% от $691k у Pererenan, несмотря на другой характер коридора |
| Трофейный | $1,541,944 | Тонкий тир (n=4); единственный потолок — freehold с 4 спальнями в центральном Sanur за $2.76M |
| Медиана $/м² застройки | $1,851 | Диапазон $824–$3,355 — нижняя половина таблицы по Бали, умеренно и стабильно |
Источник: Bali Villa Price Index 3 кв. 2026, 37 проверенных точек данных по Sanur, FX 16,200 IDR/USD. Примените понижение 8–12% на разрыв между ценой предложения и ценой сделки.
Определяющая черта — стабильность, а не цена
Каждый отчёт по коридору начинается с цены. Реальный сигнал Sanur — это поведение: он движется меньше, чем где-либо ещё. Наряду с Nusa Dua, Sanur обеспечивает самую низкую на Бали волатильность доходности — устойчивые 7–10% валового дохода на семейном продукте с 3 спальнями по схеме Hak Sewa, без надзорного давления Canggu и без давления предложения формирующихся коридоров. Спрос закреплён демографически (семьи с долгим пребыванием, возвращающиеся гости, рынок восточного побережья, близкий к пенсионерам), а не цикличен по бич-клубам, и именно это удерживает линию денежного потока ровной.
Поверх этого лежит опция, которой нет у западного побережья: потенциал связности восточного побережья. История LRT-ответвления и более широкой транспортной связности Бали, если она реализуется, улучшает доступ Sanur, не меняя его фундаментальных показателей сегодня. Дисциплинированный способ держать это — тот же, что и с любой инфраструктурной историей: оценивайте виллу по её текущей доходности 7–10% и рассматривайте потенциал связности как бесплатную опцию, а не как премию, которую надо оплатить заранее.
Средний тир — там, где Sanur реально торгуется
Глубина Sanur — в середине таблицы, а не наверху. Медиана среднего тира $699,043 находится в пределах примерно 1% от $691k у Pererenan — два коридора, у которых нет ничего общего, сходятся на одном числе, и это говорит вам, что это структурный уровень расчистки рынка для семейного продукта уровня 3–4 спален по зрелым вторичным коридорам. Трофейный фонд, напротив, тонок: всего четыре точки данных трофейного тира в выборке, упирающиеся в единственную сделку — центральный Sanur, 4 спальни, freehold за $2.76M. Если ваш тезис требует глубокого потолка люкса, Sanur — не тот коридор; если он требует надёжного среднего рынка с низким полом, это один из лучших на острове.
Внимательно читайте показатель по freehold
Sanur показывает цифру −11.6% по freehold относительно leasehold за застроенный м² — и при буквальном прочтении это выглядит как победа leasehold над freehold, что было бы шиворот-навыворот. Это не рыночный сигнал; это артефакт различия в размерах. Инвентарь freehold в Sanur смещён к более крупному трофейному фонду (примерно 600–1,200 м² застройки), и деление цены большой виллы на её большую застроенную площадь даёт более низкий показатель за квадратный метр, чем у компактного объекта leasehold, даже когда актив freehold стоит больше в абсолютном выражении. На сопоставимых по спецификации парах начального тира премия freehold разворачивается в плюс, как и на остальном Бали. Читайте здесь показатель за м² как эффект структуры выборки, а не как вердикт о структуре владения. Какая структура на самом деле подходит вашему сроку удержания — отдельное решение, разобранное в гиде PT PMA против leasehold.
Относительность субзон — читайте это внимательно
Мы не публикуем отдельные проверенные медианы $/м² для отдельных субзон Sanur. Выборка по каждой зоне внутри набора из 37 точек слишком тонка, чтобы соответствовать нашей планке качества данных, а медиана, рассчитанная по горстке объявлений, вводила бы в заблуждение больше, чем информировала. Взамен мы предлагаем ориентировочное редакционное наблюдение:
- Sindhu / Batu Jimbar (центральная пляжная полоса): верх диапазона коридора за счёт пешеходной доступности и близости к пляжу.
- Semawang (юго-центральная): стабильный уровень семейного продукта, сильный спрос на долгое пребывание.
- Mertasari (юг): тише, закреплён на семьях и wellness, самый спокойный край пляжа.
- Северная кромка рядом с Renon (в сторону Denpasar): более городская и доступная, практическая точка входа в коридор.
Относитесь к этому как к прочтениям, а не бенчмаркам. Когда брокер называет вам «цену Batu Jimbar», сверяйте её с медианой коридора выше и спрашивайте, что делает локация — а не сама вилла.
Что этот отчёт не охватывает
Две категории лежат вне индекса, и обе толкают истинный потолок выше:
- Брендированные резиденции и фонд, смежный с гостеприимством, продаются напрямую от девелопера и не появляются в брокерском MLS.
- Внерыночные трофейные сделки выше брокерского потолка $2.76M показываются в объявлениях непоследовательно, если вообще показываются.
Индекс — достоверный ориентир для рынка цен предложения, на котором иностранный покупатель реально совершает покупки, а не реестр абсолютного верха — и в коридоре, столь тонком наверху, трофейная медиана — наименее надёжная ячейка. Доверяйте начальному и среднему тирам.
Как это связано с линией правоприменения
Sanur расположен в Denpasar — исключён из шестирайонного моратория на строительство — поэтому не сталкивается с дефицитом предложения, вызванным заморозкой (полная карта — в том, какие коридоры мораторий действительно двигает). Его стабильный, лицензированный характер семейной аренды также сделал его менее подверженным блокировке OTA от 1 августа 2026, чем перегруженные правоприменением коридоры западного побережья. Это относительное спокойствие и есть продукт коридора — но всё равно проверяйте статус NIB, KBLI и Pondok Wisata конкретной виллы, потому что среднее по коридору не является гарантией по отдельному активу.
Следующее обновление
Этот отчёт извлечён из ежеквартального Price Index и обновляется 2026-09-30 (4 кв. 2026, цель — 400+ точек данных суммарно). Методология, тиры источников и стандарты верификации: methodology.
Frequently Asked
Сколько стоит вилла в Sanur в 2026 году?
По данным Price Index за 3 кв. 2026 (37 проверенных точек данных по Sanur): медианная цена предложения начального тира — $336,420, среднего тира — $699,043, трофейного тира — $1,541,944, при медиане $1,851 за застроенный квадратный метр. Эта медиана входа — вторая самая низкая из восьми отслеживаемых коридоров, дешевле входят только Nusa Dua ($167k) и Pererenan ($278k), и в ней доминирует семейный продукт с 3 спальнями по схеме Hak Sewa на небольших участках. Жилой потолок тонок: единственная самая высокая цена предложения в выборке — freehold с 4 спальнями в центральном Sanur за $2.76M. Примените понижающую корректировку 8–12% на разрыв между ценой предложения и ценой сделки.
Какова цена за квадратный метр в Sanur?
Медиана составляет $1,851 за застроенный квадратный метр по 37 проверенным объявлениям за 3 кв. 2026, в диапазоне $824–$3,355. Эта медиана $1,851 — в нижней половине таблицы по Бали: ниже Uluwatu ($2,028), Seminyak ($1,929), Canggu ($2,217) и Berawa ($2,225), выше Ubud ($1,558) и Nusa Dua ($1,207). Прочтение согласуется с характером коридора: Sanur торгуется на стабильном семейном продукте, а не на дефицитно оценённой земле у бич-клубов или на скалах, поэтому показатель за квадратный метр умеренный, а диапазон в верхней части уже, чем в трофейных коридорах.
Sanur дешевле, чем Nusa Dua или Seminyak?
Он расположен между ними. По медиане начального тира Nusa Dua дешевле ($167k против $336k у Sanur), потому что вход Nusa Dua — это малоземельный фонд off-plan рядом с ITDC, тогда как вход Sanur — семейный продукт с 3 спальнями вблизи пляжа. Seminyak дороже в премиальном сегменте и несёт более высокий потолок за квадратный метр. То, что предлагает Sanur и что ни один из них полностью не повторяет, — это сочетание низкой волатильности, устойчивой доходности 7–10% и опциональности связности через LRT на восточном побережье: вы платите умеренную цену за предсказуемость, а не за потолок доходности или престижный адрес. Прямые сравнения — в Nusa Dua против Sanur и Sanur против Seminyak.
Почему Sanur показывает дисконт по freehold, если freehold обычно стоит дороже?
На самом деле не показывает — цифра −11.6% по freehold относительно leasehold за застроенный м² является артефактом различия в размерах, а не рыночным сигналом. Инвентарь freehold в Sanur смещён к более крупному трофейному фонду (примерно 600–1,200 м² застройки), и деление цены большой виллы на её большую застроенную площадь даёт более низкий показатель за квадратный метр, чем у компактного объекта leasehold, даже когда актив freehold стоит больше в абсолютном выражении. На сопоставимых по спецификации парах начального тира — то же число спален, схожая застроенная площадь — премия freehold разворачивается в плюс, как и на остальном Бали. Читайте здесь показатель за м² как эффект структуры выборки, а не как победу leasehold над freehold. Решение о структуре разобрано в гиде PT PMA против leasehold.
Каковы цены в конкретных субзонах Sanur?
Мы не публикуем отдельные проверенные медианы $/м² для отдельных субзон Sanur — выборка по каждой зоне внутри набора из 37 точек слишком тонка, чтобы соответствовать нашей планке качества данных, а медиана по горстке объявлений вводила бы в заблуждение больше, чем информировала. Из редакционных наблюдений: пляжная полоса вокруг Sindhu и Batu Jimbar удерживает верх диапазона коридора за счёт пешеходной доступности и близости к пляжу; Semawang и Mertasari к югу торгуются на более стабильном уровне семейного продукта; а северная кромка рядом с Renon в сторону Denpasar — более городской и доступный вход. Относитесь к этому как к ориентировочным прочтениям, а не бенчмаркам: сверяйте любую названную брокером цену по субзоне с медианой коридора выше.
Sources
- Bali Villa Select – Bali Villa Price Index Q3 2026 (294 verified data points, 8 corridors)accessed 4 сентября 2026 г.
- Bali Villa Select – Methodology (source tiers, verification, refresh cadence)accessed 4 сентября 2026 г.