Регистрация PT PMA через OSS Индонезия (пошаговый гид 2026)

Ключевые тезисы

• OSS (Online Single Submission) – единственный официальный канал регистрации PT PMA с 2021
• Минимальные общие инвестиции – IDR 10 млрд (~$615 000) на одну KBLI activity, paid-up капитал не менее IDR 2,5 млрд
• KBLI 68111 покрывает self-owned и leased real estate – стандартный код для инвесторов в виллу
• Реалистичный срок: 6–10 недель чистого процесса, 12–18 недель если BKPM задаёт уточнения
• Полная стоимость регистрации на Бали: $2,500–$5,500 с нотариусом, переводами и юр. ревью
• PT PMA после регистрации может держать титул HGB до 30 лет (продлеваемый 20 + 30)

Этот гид проходит реальный порядок операций в OSS для регистрации Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing (PT PMA) в 2026. Мы исходим из того, что вы уже выбрали PT PMA как структуру – если нет, начните с нашего framework PMA vs leasehold.

Что такое PT PMA на самом деле

PT PMA означает Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing – индонезийская компания с ограниченной ответственностью с иностранным капиталом, регулируемая BKPM (Indonesia Investment Coordinating Board). Это стандартный путь для иностранцев, ведущих любой business в Индонезии, включая владение HGB на землю и сдачу недвижимости.

Два практических следствия:

• PT PMA – это юридическое лицо в собственном праве. Оно подписывает аренды, открывает банковские счета, платит налоги. Иностранные акционеры владеют долями в PT PMA, не самой недвижимостью напрямую.
• После регистрации PT PMA может держать титул Hak Guna Bangunan (HGB) первоначально на 30 лет, продлеваемый на 20, обновляемый на 30. Это операционный эквивалент долгосрочного владения для целей инвестиций в виллу.

Иностранцы не могут лично держать Hak Milik (фрихолд) в Индонезии. PT PMA, держащая HGB – ближайший правовой заменитель.

Что такое OSS и почему он важен

OSS – портал Online Single Submission – консолидированная государственная система, поглотившая в 2021 отдельные workflow BKPM и Министерства права и прав человека. До OSS регистрация PT PMA требовала физических подач в несколько министерств. Сегодня всё после нотариального акта проходит через один портал.

Для инвесторов это значит:

• Один логин, одна очередь подачи
• Статус-трекинг виден нотариусу и BKPM в реальном времени
• Стандартизированные сроки (никаких неформальных «ускорений»)
• Ниже стоимость, чем в pre-2021 paper-процессе

OSS не заменяет нотариуса. Акт учреждения по-прежнему подписывается у лицензированного PPAT-нотариуса, зарегистрированного в Индонезийской ассоциации нотариусов. OSS заменяет всё, что происходит после акта.

Требования к капиталу – что именно нужно

Два порога, оба должны быть выполнены:

Понимание total-investment критично. Это не обязательно cash. Для property-инвестиционного PT PMA стоимость земли и виллы, которую PMA приобретёт, засчитывается в порог IDR 10 млрд. Этот механизм делает PT PMA практичным для инвесторов: вы не паркуете $615 000 в кэше, а записываете asset value того, что PMA будет владеть.

Paid-up капитал, однако, должен быть кэшем и переводимым. Bank Indonesia требует подтверждения capital injection через индонезийскую банковскую систему. Иностранные инвесторы обычно переводят из домашней страны на IDR-эскроу-счёт нотариуса, потом на операционный счёт PT PMA после выпуска NIB.

Коды KBLI – выбирайте до старта

KBLI – Indonesian Standard Industrial Classification (локальный аналог NAICS или SIC). Каждое PT PMA регистрируется на один или несколько KBLI, определяющих scope бизнеса. Ошибка в выборе – BKPM либо отклоняет заявку, либо ограничивает легальные действия компании.

Для инвесторов в недвижимость релевантны:

Большинство иностранных villa-инвесторов регистрируют один KBLI 68111. Добавление 55130 имеет смысл, если PMA будет оперировать брендированной short-stay виллой, а не пассивно сдавать менеджеру. Каждый дополнительный KBLI обычно триггерит отдельный порог IDR 10 млрд – добавляйте осторожно.

Полный каталог KBLI – на OSS. Версия 2020 – та, что OSS сейчас применяет.

Точная последовательность регистрации

Это порядок, в котором операции должны происходить. Пропуск или перестановка шагов – самая частая причина задержек.

Шаг 1 – Согласование структуры с нотариусом (неделя 1)

Найдите PPAT-нотариуса на Бали. Он составит акт учреждения, зарезервирует имя компании, подтвердит выбор KBLI. Заложите 60–90 минут рабочей сессии.

Что нужно от вас:

• Копии паспортов (нотариально заверенные в домашней стране, если удалённо)
• Предлагаемое имя компании (три варианта, нотариус проверяет доступность)
• Разбивка акционеров и вклад капитала каждого
• Личность директора и комиссара (минимум по одному)
• Бизнес-адрес в Индонезии (зарегистрированный domicile)

Шаг 2 – Подписание акта учреждения (неделя 2)

Нотариальный акт – основополагающий документ. Подписывается у нотариуса; иностранные акционеры могут подписать по доверенности, если notarised PoA предоставлен заранее.

Затем нотариус подаёт акт в Министерство права и прав человека через OSS. Одобрение SK Kemenkumham (legal-entity approval) обычно приходит за 5–10 рабочих дней.

Шаг 3 – Получение NIB (недели 3–4)

После одобрения SK Kemenkumham нотариус или юр-команда логинится на OSS и подаёт заявку на NIB (Nomor Induk Berusaha) – номер бизнес-идентификации. NIB выпускается автоматически против зарегистрированных KBLI кодов, если всё совпадает; иначе BKPM задаёт уточняющие вопросы, добавляющие 1–2 недели на каждый раунд.

NIB – это то, что доказывает легальное существование PT PMA для операционных целей. Банки требуют его перед открытием счёта; арендодатели – перед подписанием аренды.

Шаг 4 – Открытие корпоративного банковского счёта (недели 4–5)

С NIB на руках открывайте корпоративный IDR-счёт. Большинство foreign-friendly банков на Бали (BCA, Bank Mandiri, BNI) требуют:

• Оригинал NIB
• Подписанный акт учреждения
• ID директора и комиссара
• Начальный депозит (обычно IDR 5–10 млн)

Этот счёт принимает paid-up капитал на шаге 5.

Шаг 5 – Инъекция paid-up капитала (недели 5–6)

Переведите IDR 2,5 млрд paid-up капитала с foreign-source счёта на новый IDR-счёт PT PMA. Bank Indonesia потребует Laporan Devisa отчёт – банк делает это автоматически, если перевод правильно помечен как direct investment.

Сохраните SWIFT-подтверждение. BKPM может запросить его при ежеквартальном LKPM.

Шаг 6 – Приобретение недвижимости через PT PMA (неделя 6+)

С полностью сформированной и капитализированной компанией PT PMA теперь может приобрести HGB через ATR/BPN. Само приобретение – отдельный нотариальный процесс через того же PPAT-нотариуса, но не может стартовать до выпуска NIB.

Полное время от первого engagement с нотариусом до виллы под именем PT PMA: 8–14 недель при чистом процессе. Прибавьте 4–6 недель, если BKPM задаст уточнения по scope KBLI или происхождению капитала.

Типичная разбивка fees на Бали

OSS бесплатен. Стоимость – в сопровождающих профессиональных услугах.

Дальше года 1 годовая повторяющаяся стоимость (LKPM, бухгалтерия, налоговые подачи) обычно $1,500–$3,000.

Compliance после регистрации

Три обязательства, наиболее значимые:

• Ежеквартальный LKPM (Laporan Kegiatan Penanaman Modal) – отчёт о реализации инвестиций, сдача в течение 10 дней после окончания квартала. Пропуск двух кварталов триггерит warning; четырёх – приостановку NIB.
• Годовая налоговая декларация – PT PMA подают CIT (corporate income tax) ежегодно. Доход от аренды облагается; расходы, включая management fees, обслуживание и амортизацию, вычитаются.
• Поправки в учредительные документы – любое изменение акционеров, директоров, капитала или KBLI scope требует нотариальной поправки плюс OSS update. Планируйте изменения заранее.

Это операционные обязательства, не опциональные. Большинство провалов foreign-owner мы видим из-за пренебрежения LKPM, не из-за проблем с самой регистрацией.

Когда PT PMA – НЕ правильная структура

PT PMA – не правильная структура, если:

• Вы покупаете одну виллу для личного пользования и не планируете сдавать. Leasehold через Hak Sewa проще и дешевле. См. наш framework PMA vs leasehold.
• Ваш капитал ниже $400 000 total. Порог IDR 10 млрд становится операционно неудобным на малом масштабе.
• Вы планируете flip за 18 месяцев. Стоимость setup плохо амортизируется на коротком hold-периоде.
• Нужна гибкость владения для inheritance planning. Leasehold более гибкий для некоторых наследственных структур, в зависимости от юрисдикции покупателя.

PT PMA – правильная структура, когда годовая доходность от сдачи – цель, hold-период от 5 лет, и общая экспозиция (земля + здание) достигает IDR 10 млрд или больше.

Частые причины reject и как избежать

По наблюдениям свежих PMA подач на Бали:

• KBLI mismatch – самый частый reject. Бизнес-план описывает активности, не покрытые выбранным KBLI. Фикс: пусть нотариус сверит план с каталогом KBLI до подачи.
• Недостаточное подтверждение капитала – paid-up из счёта на третье имя. Фикс: paid-up капитал из именного счёта акционера.
• Конфликты адреса – зарегистрированный domicile в residentially-зонированном sub-district, не разрешающем business activity. Фикс: проверьте zoning до подписания аренды.
• Вопросы по резидентству директоров – BKPM иногда уточняет, как нерезидентные директора будут управлять day-to-day. Фикс: назначьте хотя бы одного резидентного директора или имейте чёткий management plan в письменной форме.

Если получаете уточнение от BKPM, отвечайте в течение 7 дней. Затягивание past 14 дней заметно замедляет дело.

Что это значит для инвестора

Регистрация PT PMA через OSS в 2026 проще, чем 5 лет назад, но остаётся серьёзным юридическим предприятием, выигрывающим от компетентного локального нотариуса. Сам портал прямолинеен; решения, требующие профессиональной помощи – KBLI scope, происхождение капитала, структура директоров, выбор KBLI.

Реалистичный бюджет: 8–14 недель, $2,500–$5,500 плюс стоимость самого приобретения. Реалистичное ожидание: не обещайте себе, что закроете виллу в пределах 90 дней от старта PMA. Планируйте 4–6 месяцев от первого нотариального звонка до титула под именем PT PMA.

По более широкому вопросу – подходит ли PT PMA в принципе вашей ситуации – см. наш framework PMA vs leasehold и полный гид инвестора по недвижимости Бали.