Рабочий словарь инвестора в недвижимость Бали.

Корпус балийского обычного права и практики, действующий параллельно с национальным законом.

Определяет, что социально и локально допустимо, поверх того, что разрешает сам сертификат.

См. также:Desa Adat, Awig-awig, Tanah Adat

Средняя ставка за номер или виллу за период, без налогов и сборов.

Якорь ценообразования, к которому привязываются флагманские разборы. Двигает выручку вместе с occupancy.

См. также:RevPAR, Occupancy rate, Gross yield

Акт купли-продажи, оформляемый у PPAT, который переводит земельное право от продавца к покупателю.

Финальный документ. Подписывается в офисе notaris после уплаты налогов и прохождения всех проверок.

См. также:PPJB, PPAT, BPHTB

Нотариальный акт, учреждающий компанию: задаёт акционеров, капитал и виды деятельности.

Проверяется при покупке через или вместе с PT PMA, чтобы подтвердить, что её scope покрывает аренду виллы.

См. также:PT PMA, NIB, Notaris / PPAT

Полная оценка воздействия на окружающую среду, требуемая для крупных или чувствительных проектов перед стартом.

Запускается масштабом или местоположением – например, прибрежные или клифф-сайд проекты. Малые виллы попадают под более лёгкий UKL-UPL.

См. также:UKL-UPL, Sempadan Pantai

Официальная оценка объекта лицензированным оценщиком (KJPP), используемая для финансирования, учёта или сделок.

Кредиторы и серьёзные покупатели заказывают её; она якорит переговоры против NJOP и просимой цены.

См. также:NJOP, Cap rate, Due diligence

Метрическая единица площади земли, равная 100 квадратным метрам; стандартная единица котировки земли на Бали.

Локально землю котируют за are, а в иностранных презентациях – за квадратный метр; конвертируйте аккуратно.

См. также:Tumbak

Письменные обычные нормы desa adat, регулирующие поведение, землю, церемонии и разрешение споров.

Могут ограничивать высоту здания, использование или доступ способами, которых нет в национальном зонировании.

См. также:Desa Adat, Adat

Краткосрочная визитная виза с возможностью продления, используемая для туризма или бизнес-разведки, но не для резидентуры или работы.

С неё многие покупатели впервые приезжают. Не основание для собственности на своё имя.

См. также:VOA, KITAS

Балийское общинное объединение, управляющее хутором; имеет реальное влияние на локальные согласования и обычаи.

Практический привратник. Поддержка banjar облегчает операции; его возражение может застопорить виллу.

См. также:Desa Adat, Pecalang, Adat

Министерство и совет по инвестициям, надзирающие за иностранными инвестициями, лицензированием PMA и капитальными правилами.

Задаёт рамку PT PMA и интерпретацию минимального капитала, которой должны соответствовать покупатели.

См. также:PT PMA, Минимальный капитал, OSS

Пошлина на стороне покупателя, около 5 процентов от цены сделки или оценочной стоимости, сверх порога регенства.

Оплачивается покупателем до подписания AJB. Одна из крупнейших закрывающих статей.

См. также:AJB, NJOP, PPh (продажа)

Национальное земельное агентство, которое ведёт земельный реестр и выпускает сертификаты, под министерством ATR.

Где титулы верифицируются и переходы регистрируются. Орган, стоящий за каждым сертификатом.

См. также:Sertifikat, BKPM, PPAT

Чистый операционный доход, делённый на стоимость актива; используется для сравнения доходных объектов вне зависимости от финансирования.

Чаще встречается в институциональных и отельных сделках, чем в продажах одиночных вилл.

См. также:NOI, Net yield

Софт, синхронизирующий доступность и цены по нескольким OTA, чтобы исключить двойные бронирования.

Базовое операционное требование для любой виллы с мульти-канальной программой.

См. также:OTA, Property management

Традиционное деревенское сообщество, управляющее обычаями, церемониями и общинной землёй; отличается от административной деревни.

Держит реальную власть над локальными согласованиями; его расположение значит не меньше бумаг.

См. также:Banjar, Adat, Tanah Adat

Предпокупная проверка титула, зонирования, разрешений, налогов и обременений нотариусом и юристом.

Шаг, который ловит землю зелёной зоны, титулы Girik и непогашенные ипотеки. Никогда не пропускайте.

См. также:Notaris / PPAT, Roya, Zonasi, Sertifikat

Нейтральный третий счёт, удерживающий средства до выполнения договорных условий.

На Бали используется недостаточно; настаивание на escrow снижает риск депозита в off-plan и поэтапных покупках.

См. также:PPJB, Off-plan, Due diligence

Англо-правовой концепт бессрочной собственности. Его ближайший индонезийский эквивалент, Hak Milik, закрыт для иностранцев.

Используется в брокерском английском расплывчато. Всегда сводите к реальному индонезийскому титулу в предложении.

См. также:Hak Milik, Hak Sewa, Номинальная схема

Дорегистрационная земельно-налоговая запись, иногда трактуемая как свидетельство владения. Это не сертифицированный земельный титул.

Красный флаг при due diligence. Землю Girik нужно официально зарегистрировать и сертифицировать до любой безопасной сделки.

См. также:Petok D, Due diligence, BPN

Операционная прибыль после прямых и нераспределённых затрат, но до аренды, налогов и капитальных платежей. Гостиничная метрика.

Встречается в анализах управляемых курортов и branded residences вроде Apurva или Alila.

См. также:NOI, ADR

Годовой арендный доход, делённый на цену покупки, до операционных расходов, налогов и вакансий.

Цифра, которую цитируют брокеры. Льстит на первый взгляд; всегда дисконтируйте к net.

См. также:Net yield, Occupancy rate, ADR

Право возводить здания и владеть ими на земле первоначальные 30 лет, с продлением на 20 и последующим возобновлением на 30. Может удерживаться индонезийским юрлицом, включая PT PMA.

Стандартный титул, которым иностранный инвестор управляет через PT PMA. Основа большинства легитимных иностранно-владеемых вилловых структур.

См. также:PT PMA, SHGB, Hak Milik

Право пользоваться государственной землёй под сельское хозяйство, плантации или рыбоводство на 25–35 лет. Прямо для вилловых инвесторов почти не релевантно.

Всплывает, когда участок ранее имел плантационное зонирование и должен быть переведён до жилой застройки.

См. также:Tanah Negara, Zonasi

Самый сильный, бессрочный титул собственности по индонезийскому праву. Зарезервирован за гражданами Индонезии; иностранцы не могут удерживать его напрямую.

Титул, к которому косвенно тянется любая номинальная схема, и который иностранные покупатели чаще всего ошибочно считают доступным.

См. также:Номинальная схема, Hak Pakai, SHM

Право пользоваться землёй на установленный срок, доступное иностранцам с действующим разрешением на пребывание. Сейчас выдаётся до 30 лет с продлением на длительный горизонт.

Единственное земельное право, которое иностранное физлицо может удерживать на своё имя; используется под основное жильё, а не под арендный бизнес.

См. также:KITAS, Hak Guna Bangunan, Hak Sewa

Право управления государственной землёй, обычно принадлежащее государственному органу или госпредприятию, поверх которого могут выдаваться вторичные права пользования.

Актуально в мастер-планируемых зонах – например, в Нуса Дуа, где HPL держит ITDC, выдавая HGB операторам.

См. также:Hak Guna Bangunan, Tanah Negara

Договорное право пользоваться землёй или зданием в течение согласованного срока за арендную плату. Это договорное право, а не зарегистрированный земельный титул.

Самый распространённый вход иностранного покупателя. Ближе к долгосрочной аренде земли, чем к западному leasehold; защита целиком зависит от условий договора.

См. также:Hak Guna Bangunan, Продление leasehold, Notaris / PPAT

Зарегистрированный обеспечительный интерес на землю, обеспечивающий долг и отражённый в сертификате.

Должен быть снят через roya до чистой передачи. Проверяйте при due diligence.

См. также:Roya, Sertifikat, Due diligence

Прежнее разрешение на строительство, на практике заменённое режимом одобрения PBG.

Старые виллы строились по IMB; проверяйте, был ли он впоследствии узаконен по системе PBG.

См. также:PBG, SLF, Zonasi

KITAS, выдаваемый на основании владения долями в индонезийской компании, без отдельного рабочего разрешения.

Маршрут 2026 года, которым пользуется множество вилловых инвесторов. Стоимостной диапазон примерно $1 500–4 000, сроки 4–8 недель.

См. также:KITAS, PT PMA, RPTKA / IMTA

Ставка дисконтирования, при которой денежные потоки проекта сходятся к нулю. Взвешенная по времени мера доходности.

Правильная оптика для многолетнего удержания с выходом, в отличие от одногодичной yield.

См. также:ROI, Срок окупаемости, Прирост капитала

Лицензия на туристический бизнес в сфере размещения и гостеприимства большего масштаба, чем Pondok Wisata.

Маршрут для вилловых усадеб и бутик-отелей, ведомых через PT PMA.

См. также:Pondok Wisata, PT PMA, NIB

Регенство – административный уровень, который задаёт локальное зонирование, RTRW и туристическое лицензирование на Бали.

Бадунг, Гиньяр и Табанан проводят разрешения по-разному; регенство – это тот, с кем вы взаимодействуете.

См. также:RTRW, Pondok Wisata, Zonasi

Район – подрегенствный административный уровень, объединяющий несколько деревень.

Появляется в адресах и в части маршрутизации разрешений ниже уровня регенства.

См. также:Kabupaten, Kelurahan / Desa

Административная деревня в отличие от обычной desa adat, отвечающая за гражданскую регистрацию и локальное администрирование.

Где штампуется часть документов. Не путайте с обычной деревней, которая управляет adat.

См. также:Desa Adat, Kecamatan

Разрешение на постоянное пребывание, обычно доступное после нескольких последовательных лет на KITAS или через брак.

Долгосрочный статус резидентуры для приверженных инвесторов и супругов.

См. также:KITAS, Спонсор

Разрешение на ограниченное пребывание, позволяющее иностранцу жить в Индонезии определённый срок, привязанное к спонсору и цели.

Разрешение, открывающее доступ к Hak Pakai и долгосрочному проживанию. Существует несколько подтипов.

См. также:KITAP, Investor KITAS, Hak Pakai, Спонсор

Подтверждение, что предполагаемое использование земли соответствует пространственному плану зоны. Заменяет старое разрешение на размещение.

Первый зонировочный шлюз. Если деятельность не вписывается в RTRW, дальше PBG не выдадут.

См. также:RTRW, Zonasi, PBG

Схема, при которой покупатель приобретает юнит и тут же сдаёт его обратно застройщику или оператору под гарантированный доход.

Распространена в branded и managed продукте. Проверяйте, чем профинансирована гарантия и на какой срок.

См. также:Management fee, Gross yield, Off-plan

Защищённая рисовая земля, которая не может быть переведена в несельскохозяйственное использование.

Подмножество риска зелёной зоны. Конверсия фактически закрыта вне зависимости от обещаний брокера.

См. также:Зелёная зона, Subak, Zonasi

Сбор оператора за ведение виллы, обычно процент от выручки, иногда с performance-ступенями.

Обычно 15–25 процентов от выручки на Бали. Прочтите, что в него входит, до сравнения операторов.

См. также:Property management, Service charge

Арендный доход за вычетом управления, обслуживания, налогов и вакансий, делённый на полную вложенную стоимость.

Цифра, которая имеет значение для андеррайтинга. Обычно на несколько пунктов ниже цитируемого gross.

См. также:Gross yield, NOI, Management fee

Идентификационный номер бизнеса, выдаваемый через систему OSS. Выполняет функцию основной бизнес-лицензии и идентификатора импортёра.

Появляется при регистрации PT PMA. Якорный номер, на который ссылаются все остальные разрешения.

См. также:OSS, PT PMA, IUP

Государственно оценённая налогооблагаемая стоимость земли и зданий, используемая как нижний порог для налогов на передачу.

Часто ниже рыночной. Налоги на передачу считаются от большей из NJOP и фактической цены.

См. также:PBB, BPHTB

Валовая выручка за вычетом операционных расходов, до финансирования и налогов. Доходная база для расчётов cap-rate и net-yield.

Цифру лучше пересобрать самостоятельно из реальных статей затрат, а не принять от продавца.

См. также:Net yield, Cap rate, GOP

Лицензированное должностное лицо, составляющее акты, проверяющее титулы и проводящее передачу земельных прав. PPAT – земельная роль, которую notaris также исполняет.

Центральный профессионал в любой compliant-покупке. Выбирайте независимого, не от продавца.

См. также:AJB, PPAT, Due diligence

Индонезийский номер налогоплательщика, обязательный для сделок с недвижимостью и ведения бизнеса.

PT PMA, а часто и сам покупатель-физлицо должны держать NPWP до закрытия.

См. также:PT PMA, SPT

Доля доступных ночей, фактически забронированных за период.

Сверяйте вместе с ADR, чтобы проверить заявления о выручке. Сезонность на Бали жёсткая.

См. также:ADR, RevPAR, Pondok Wisata

Покупка виллы до завершения строительства с поэтапной оплатой против строительных этапов.

Дешевле вход, выше риск. Сделку держат условия PPJB и трек-рекорд застройщика.

См. также:PPJB, PPN, Due diligence

Интегрированный онлайн-портал лицензирования, через который бизнес получает NIB и операционные разрешения по риск-классификации.

Здесь происходит лицензирование компании. Класс риска в OSS определяет, какие ещё разрешения применяются.

См. также:NIB, KKPR

Букинговая платформа вроде Airbnb или Booking.com, которая листит виллу и берёт комиссию с каждого пребывания.

Двигает occupancy, но сжимает маржу. Микс каналов формирует фактический ADR.

См. также:Channel manager, Occupancy rate, ADR

Ежегодный налог на землю и здание, начисляемый на оценочную NJOP-стоимость объекта.

Регулярная стоимость удержания. Неоплаченные задолженности PBB всплывают при due diligence.

См. также:NJOP, Due diligence

Разрешение на здание, заменившее IMB. Подтверждает, что строение соответствует техническим и зонировочным нормам до начала стройки.

Теперь это базовое строительное разрешение. Виллу без действующего PBG сложно застраховать, заложить или чисто перепродать.

См. также:IMB, SLF, KKPR

Традиционная балийская общинная охрана, поддерживающая порядок во время церемоний и внутри обычной деревни.

Релевантно для доступа и операций в дни церемоний – например, закрытия в Ньепи.

См. также:Banjar, Desa Adat

Земля, принадлежащая храму и посвящённая его содержанию и церемониям; удерживается неотчуждаемо.

Не продаётся ни под одной структурой. Близость также влияет на отступы и разрешённое использование.

См. также:Pura, Tanah Adat

Периодическая государственная программа, позволяющая узаконить незарегистрированные или несоответствующие земли и здания.

Окно, чтобы привести в порядок землю Girik или недостающее разрешение; сроки и scope меняются от раунда к раунду.

См. также:Girik, PBG, SLF

Старый деревенский земельно-налоговый документ, предшествующий национальной системе регистрации. Свидетельство исторического пользования, не собственности.

Часто встречается в горной Бали. До любой compliant-продажи требует конверсии в зарегистрированный сертификат.

См. также:Girik, Tanah Adat, BPN

Туристическая лицензия на размещение в малом масштабе, разрешающая краткосрочную сдачу ограниченного числа комнат; исторически зарезервирована за индонезийскими собственниками.

Лицензия, на которой работает большинство легальных вилловых аренд. Контроль регенств заметно ужесточился в 2025–2026.

См. также:IUP, NIB, Occupancy rate

Должностное лицо по земельным актам, уполномоченное оформлять передачу земельных прав в пределах определённого рабочего округа.

Часто это тот же человек, что и notaris. Подпись, без которой AJB недействителен.

См. также:Notaris / PPAT, AJB, BPN

Окончательный подоходный налог продавца при передаче земли или здания, обычно около 2,5 процента от стоимости.

Закрывающая статья на стороне продавца, в горячих рынках иногда сдвигаемая на покупателя.

См. также:BPHTB, Прирост капитала, NPWP

Обязывающий договор купли-продажи, используемый до того, как может быть подписан AJB, – часто в off-plan или сделках с условиями.

Здесь фиксируются депозиты и условия. Самый обсуждаемый документ в off-plan покупке.

См. также:AJB, Off-plan, Notaris / PPAT

Индонезийский НДС, применяемый ко многим товарам и услугам, включая новую недвижимость, купленную у застройщика.

Добавляется к видимой цене на первичном рынке вилл; вторичные сделки идут по другому режиму.

См. также:PPnBM, Off-plan

Дополнительный налог с продаж на товары, классифицируемые как предметы роскоши; может дотягиваться до жилого продукта верхнего сегмента.

Иногда релевантен для топовых branded residences; редко – для стандартных вилл.

См. также:PPN

Аутсорсинговое ведение арендной виллы: бронирования, гости, уборка, обслуживание, отчётность.

Разница между заявленным gross yield и фактическим net. Тариф и scope сильно варьируются.

См. также:Management fee, OTA, Net yield

Общество с ограниченной ответственностью с иностранным капиталом. Compliant-инструмент, через который иностранцы держат землю на HGB и ведут арендный бизнес на вилле.

Структура, которую большинство юристов рекомендуют для виллы с арендным доходом. Несёт минимальный капитал, отчётность и налоговые обязательства.

См. также:Hak Guna Bangunan, BKPM, Минимальный капитал, NIB

Балийский индуистский храм. Его присутствие запускает обычные отступы и ограничения использования соседних земель.

Храм по соседству может ограничить высоту здания и арендные операции в дни церемоний.

См. также:Pelaba Pura, Sempadan Jurang, Adat

ADR, умноженный на occupancy: выручка на доступный номер-ночь, включая непроданные ночи.

Самая чистая операционная метрика. Сложнее приукрасить, чем один лишь ADR.

См. также:ADR, Occupancy rate

Совокупная доходность как процент от вложенного капитала, комбинирующая доход и прирост стоимости.

Headline-цифра в каждой презентации. Уточняйте, gross это или net и за какой горизонт удержания.

См. также:Gross yield, Net yield, IRR

Процедура земельного агентства, которая снимает зарегистрированную ипотеку (Hak Tanggungan) с сертификата после погашения долга.

Должна быть подтверждена перед покупкой земли, бывшей в залоге; нечистое обременение следует за титулом.

См. также:Sertifikat, Due diligence

План привлечения иностранной рабочей силы и разрешение на работу, требуемые, когда иностранец нанят, а не просто инвестирует.

Нужны для рабочего KITAS; держатели инвесторского KITAS избегают этого, не получая зарплату.

См. также:Investor KITAS, KITAS

Региональный пространственный план, который фиксирует землепользовательские зоны на уровне регенства. Юридический источник всех зонировочных классификаций.

Мастер-документ, с которым сверяется проверка KKPR. Обновляется периодически, что может переклассифицировать участки.

См. также:Zonasi, KKPR, Зелёная зона

Долгосрочная виза для иностранцев, отвечающих установленному порогу по средствам или активам; нацелена на состоятельных резидентов.

Альтернатива инвесторскому KITAS для покупателей, которые предпочитают не вести компанию.

См. также:KITAS, KITAP

Обязательный отступ от края обрыва или крутого склона, защищающий от эрозии и обрушения.

Ключевой параметр для клифф-сайд проектов в Улувату, где самая ценная позиция – одновременно самая регулируемая.

См. также:Sempadan Pantai, Zonasi, PBG

Обязательная незастраиваемая полоса, отмеряемая вглубь от линии прилива вдоль побережья.

Определяет, насколько близко к песку может законно стоять прибрежная вилла. Часто нарушается в старых постройках.

См. также:Sempadan Jurang, AMDAL, Zonasi

Официальный документ, выдаваемый земельным агентством и подтверждающий зарегистрированное земельное право. В сертификате указаны тип права, держатель и участок.

Первый документ к проверке в любой покупке. Его тип (SHM, SHGB) говорит, что именно продаётся.

См. также:SHM, SHGB, BPN

Регулярный взнос на общие услуги и содержание мест общего пользования в усадьбе или страта-проекте.

Удерживающая статья в усадебном продукте. Уточняйте, что покрывает sinking fund.

См. также:Sinking fund, Strata title

Сертификат, удостоверяющий титул HGB «право на застройку», с указанием срока истечения и обременений.

Документ, в котором покупатель через PT PMA проверяет остаточный срок и историю продлений до сделки.

См. также:Hak Guna Bangunan, PT PMA, Sertifikat

Сертификат, удостоверяющий титул freehold Hak Milik. Самый чистый индонезийский земельный документ, доступный только гражданам.

То, за чем стоит любая номинальная сделка. Иностранные покупатели видят его, но не могут держать на своё имя.

См. также:Hak Milik, Номинальная схема, Sertifikat

Резерв, накапливаемый из взносов собственников, чтобы финансировать крупные будущие ремонты и замены.

У здоровых усадеб он есть; его размер сигнализирует, насколько хорошо ведётся проект.

См. также:Service charge, Strata title

Сертификат пригодности к эксплуатации, подтверждающий, что завершённое здание безопасно и пригодно для использования.

Выдаётся после строительства. Всё чаще требуется кредиторами и серьёзными покупателями как доказательство compliant-строительства.

См. также:PBG, Due diligence

Периодическая налоговая декларация, подаваемая физлицами и компаниями с указанием дохода и налога к уплате.

PT PMA подаёт ежемесячные и годовые декларации; пропуски ставят лицензирование под угрозу.

См. также:NPWP, PT PMA

Собственность на отдельный юнит в многоквартирном здании плюс доля в общем имуществе. Иностранцы могут держать его на условиях, эквивалентных Hak Pakai.

Применяется к branded-residence и апартаментному продукту, а не к отдельным виллам.

См. также:Hak Pakai, Service charge

Традиционный балийский водохозяйственный кооператив, управляющий ирригацией рисовых полей; признан ЮНЕСКО.

Земля Subak – это рисовая земля. Покупка рядом или поверх неё поднимает риски зелёной зоны и конверсии.

См. также:LSD, Зелёная зона, Tri Hita Karana

Земля под обычным владением общины, а не зарегистрированным индивидуальным титулом.

Сложна для compliant-сделок; конверсия в зарегистрированное право идёт медленно и без гарантий.

См. также:Tanah Ulayat, Desa Adat, Petok D

Земля, контролируемая государством и не удерживаемая под зарегистрированным частным правом; из неё могут выдаваться вторичные права пользования.

Базовый слой под выдачами HGB и HGU во многих девелоперских зонах.

См. также:Hak Guna Bangunan, Hak Pengelolaan

Общинная земля, удерживаемая коллективно обычным сообществом по признанным родовым правам.

Не может быть чисто продана одним человеком. Частый источник проблем со спорным титулом.

См. также:Tanah Adat, Desa Adat

Балийская философия гармонии между людьми, природой и божественным, на которой стоят земельные и пространственные обычаи.

Концептуальная основа для многих ожиданий по отступам, ориентации и землепользованию, которые должны уважать девелоперы.

См. также:Adat, Subak, Pura

Традиционная единица площади земли, примерно 14 квадратных метров, до сих пор используемая в части сельских сделок.

Всплывает в неформальных деревенских сделках. Всегда сверяйте с квадратными метрами до подписания.

См. также:Are

Упрощённое обязательство по экологическому управлению и мониторингу для проектов ниже порога AMDAL.

Обычный экологический документ для отдельной виллы или небольшой усадьбы.

См. также:AMDAL, KKPR

Короткая виза, выдаваемая на въезде гражданам подходящих стран, действительная на краткий срок с одним продлением.

Туристический уровень доступа. Недостаточно для резидентской привязки, которой требует Hak Pakai.

См. также:B211A, KITAS

Назначенное разрешённое использование участка по региональному пространственному плану: туризм, жильё, зелёная зона, сельское хозяйство и т. д.

Определяет, можно ли вообще построить и сдавать виллу. Земля зелёной зоны – классическая ловушка иностранного покупателя.

См. также:RTRW, Зелёная зона, KKPR