Decide
Second Home Visa Индонезии 2026: маршрут через недвижимость и какие титулы реально подходят
Second Home Visa для покупателей недвижимости: депозитный маршрут (порядка IDR 2 млрд / около USD 130 000 в госбанке) против маршрута через владение, почему вилла в аренде НЕ считается «владением», какие доступные иностранцу титулы реально подходят и как виза взаимодействует с правилом 183 дней. Ясно о том, что покупают эти деньги, а что нет – и это не заменяет лицензированного индонезийского иммиграционного консультанта.
Quick facts
- 01Second Home Visa – это не «купи виллу, получи визу». Её основное требование – депозит-подтверждение средств, порядка IDR 2 млрд, примерно USD 130 000 в зависимости от курса, в государственном индонезийском банке. Есть отдельный маршрут через владение недвижимостью, но это не то же самое, что просто купить любую виллу.
- 02Депозит – это подтверждение средств, а не покупка. Деньги остаются вашими на вашем индонезийском счёте; вы демонстрируете способность самофинансирования, а не тратите IDR 2 млрд на недвижимость. Это самый непонятый момент про визу.
- 03Если используете маршрут через недвижимость, титул должен быть доступным иностранцу – Hak Pakai на дом на земле или страта-титул на квалифицирующую квартиру. Полная собственность (SHM) иностранцам недоступна, поэтому вилла, «оформленная» через номинала, не подходит и несёт собственный юридический риск.
- 04Вилла в аренде (Hak Sewa) – это не собственная недвижимость. Сколько бы вы ни заплатили за аренду, это договорное право пользования, а не владение, поэтому арендатор квалифицируется через депозит, а не через маршрут недвижимости.
Key Takeaways
- Second Home Visa – это не «купи виллу, получи визу». Её основное требование – депозит-подтверждение средств, порядка IDR 2 млрд, примерно USD 130 000 в зависимости от курса, в государственном индонезийском банке. Есть отдельный маршрут через владение недвижимостью, но это не то же самое, что просто купить любую виллу.
- Депозит – это подтверждение средств, а не покупка. Деньги остаются вашими на вашем индонезийском счёте; вы демонстрируете способность самофинансирования, а не тратите IDR 2 млрд на недвижимость. Это самый непонятый момент про визу.
- Если используете маршрут через недвижимость, титул должен быть доступным иностранцу – Hak Pakai на дом на земле или страта-титул на квалифицирующую квартиру. Полная собственность (SHM) иностранцам недоступна, поэтому вилла, «оформленная» через номинала, не подходит и несёт собственный юридический риск.
- Вилла в аренде (Hak Sewa) – это не собственная недвижимость. Сколько бы вы ни заплатили за аренду, это договорное право пользования, а не владение, поэтому арендатор квалифицируется через депозит, а не через маршрут недвижимости.
- Виза – это решение о резидентстве с налоговым последствием: долгосрочное разрешение может сделать вас налоговым резидентом Индонезии в рамках правила 183 дней. Решайте визу и вопрос резидентства вместе и подтверждайте актуальные цифры у лицензированного иммиграционного консультанта, прежде чем вкладывать капитал.
Короткий ответ
Second Home Visa широко продают как купи виллу – получи резидентство. Это не так. Её основное требование – депозит-подтверждение средств, порядка IDR 2 млрд, примерно USD 130 000 в зависимости от курса, в государственном индонезийском банке. Есть отдельный маршрут через владение недвижимостью, но он не удовлетворяется простой покупкой любой виллы, и титул должен быть доступным иностранцу законно.
Ущерб наносят два заблуждения. Первое – что деньги тратятся; это не так, это депозит, который остаётся вашим. Второе – что любая покупка виллы квалифицирует; это не так: вилла в аренде – не владение, а полная собственность иностранцам недоступна вовсе. Эта страница держит их порознь.
Это информационный гид, а не иммиграционная или юридическая консультация. Цифры, пороги и маршруты Second Home Visa менялись с момента запуска и продолжают уточняться. Подтвердите актуальный регламент у лицензированного индонезийского иммиграционного консультанта, прежде чем вкладывать капитал или подавать.
Два маршрута рядом
Виза опирается на демонстрацию финансовой состоятельности. Есть два способа это сделать:
| Депозитный маршрут | Маршрут через недвижимость | |
|---|---|---|
| Основа | Депозит-подтверждение средств в госбанке | Владение квалифицирующей недвижимостью |
| Ориентировочная цифра | Порядка IDR 2 млрд (~USD 130 000) | Квалифицирующая стоимость под доступным иностранцу титулом |
| Деньги тратятся? | Нет – остаются на счёте | Это капитал в недвижимости |
| Зависит от права на титул? | Нет | Да – Hak Pakai или квалифицирующая страта |
| Лучше для | Большинства, особенно арендаторов | Тех, кто уже держит квалифицирующий титул |
Для подавляющего большинства депозитный маршрут чище – именно потому, что обходит вопрос, на котором спотыкается маршрут через недвижимость: как иностранец может законно держать титул.
Почему «купить виллу» не работает автоматически
Индонезия не разрешает иностранцам держать полную собственность (SHM / Hak Milik). Поэтому маршрут через недвижимость не может означать «купить виллу в полную собственность» – этот титул вам недоступен. Что иностранец может держать:
- Hak Pakai (право пользования) на дом на земле, при условии минимальной стоимости и зонирования в некоторых регионах.
- Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (страта-титул) на квартиру в разрешённой зоне.
Если вилла «оформлена» через индонезийского номинала для имитации полной собственности, это не делает вас законным владельцем, не удовлетворяет маршруту визы на основе владения и несёт отдельный юридический риск, который мы документируем в другом месте – проверка того, что на самом деле написано в свидетельстве, сама по себе навык, разобранный в как проверить свидетельство SHM.
Ловушка аренды
Большинство вилл на Бали в иностранном пользовании – в аренде (Hak Sewa), а аренда – не владение. Это договорное право занимать и использовать на фиксированный срок. Каким бы длинным ни был срок и сколько бы вы ни заплатили, вилла в аренде не делает вас владельцем, поэтому не может удовлетворить маршрут на основе владения.
Это не проблема – это просто направляет вас к нужной двери. Арендатор квалифицируется через депозит, а не через недвижимость. Выбор между арендой и структурой владения – отдельное решение, разобранное в PMA против аренды.
Депозит – это подтверждение, а не трата
Самое полезное для усвоения: на депозитном маршруте деньги не тратятся. Они лежат на вашем собственном счёте в государственном индонезийском банке и остаются вашими. Вы демонстрируете способность себя содержать в Индонезии, а не покупаете что-либо. Вы можете держать депозит и совершенно отдельно решать, покупать ли, арендовать или снимать жильё.
Это разделение на практике освобождает: ваше резидентство не обязано быть приваренным к конкретной покупке недвижимости, сделанной под давлением времени. Решите визу через депозит, затем покупайте недвижимость в своём темпе и по существу – с той же дисциплиной андеррайтинга, что и при любой другой покупке.
Налоговое последствие, которое планируют одновременно
Second Home Visa – это долгосрочное разрешение, а долгосрочное разрешение может сделать вас налоговым резидентом Индонезии. Это меняет охват того, что Индонезия может облагать – с только индонезийского источника на, в принципе, ваш мировой доход. Триггер и механика – в нашем правиле 183 дней; здесь суть лишь в том, что решение о визе и решение о резидентстве – это одно и то же решение, и притворяться иначе – это как люди попадают на сюрприз.
Для того, чья жизнь и доход находятся в основном за пределами Индонезии, это управляемо с планированием и договором – но планируется до разрешения, а не обнаруживается после.
Second Home Visa или Investor KITAS?
Оба – долгосрочные маршруты; они подходят разным людям:
- Second Home Visa – пассивный, самофинансируемый, без права на местную работу, 5 или 10 лет. Проще всего для лайфстайл-покупателя с капиталом и без бизнес-намерения.
- Investor KITAS – действует через PT PMA, позволяет вести бизнес и держать Hak Pakai напрямую. Лучше для покупателей, уже использующих структуру компании.
Многие инвесторы в виллы, владеющие через PT PMA, оказываются на треке KITAS, потому что компания уже существует. Богатый капиталом лайфстайл-покупатель без бизнеса для ведения часто находит Second Home Visa более лёгким. Обе делают вас потенциальным налоговым резидентом.
Правило в одну строку
Second Home Visa – это разрешение на проживание на основе подтверждения средств, а не покупка недвижимости: депозит остаётся вашим, вилла в аренде – не владение, а маршрут через недвижимость работает только с титулом, доступным иностранцу законно. Решайте её вместе с налоговым резидентством и подтверждайте актуальные цифры у лицензированного иммиграционного консультанта, прежде чем двигать деньги. Источники и метод: методология.
Frequently Asked
Даёт ли покупка недвижимости на Бали визу?
Не автоматически и не так, как предполагает большинство покупателей. Покупка виллы сама по себе не предоставляет никакого разрешения на проживание. У Second Home Visa есть маршрут через владение недвижимостью, но он требует, чтобы недвижимость держалась под титулом, доступным иностранцу законно, и большинство покупателей на деле квалифицируются через альтернативный депозит-подтверждение средств – порядка IDR 2 млрд (примерно USD 130 000 в зависимости от курса) в государственном индонезийском банке – а вовсе не через недвижимость. Поэтому честный ответ: квалифицирующий депозит или корректно оформленная квалифицирующая недвижимость могут поддержать Second Home Visa, но «купи любую виллу и получи резидентство» – это заблуждение, которое заставляет людей покупать неверную структуру по неверной причине.
Что такое Second Home Visa Индонезии и на какой срок она выдаётся?
Это долгосрочное разрешение на проживание для финансово самодостаточных иностранцев – пенсионеров, состоятельных лиц и ищущих «второй дом», – которое позволяет держателю (и подходящей семье) жить в Индонезии без права на местную работу. Оно выдаётся на срок 5 или 10 лет. Определяющее требование – финансовая состоятельность, показанная через депозит-подтверждение средств в государственном индонезийском банке или через квалифицирующее владение недвижимостью. Поскольку она не даёт права на работу, она подходит людям, финансируемым из-за пределов Индонезии, а не тем, кто намерен трудоустроиться или активно вести местный бизнес – для последних Investor KITAS через PT PMA обычно подходит лучше.
Должен ли я потратить IDR 2 млрд на недвижимость?
Нет – и это то, что понимают неверно чаще всего. Депозитный маршрут – это подтверждение средств, а не покупка. Деньги размещаются на вашем собственном счёте в государственном индонезийском банке и остаются вашими; вы демонстрируете способность себя содержать, а не тратите их на виллу. Вы можете держать депозит и отдельно решать, покупать ли недвижимость, арендовать или ни то ни другое. Маршрут через владение недвижимостью – это иное, альтернативное основание для визы, и если вы его используете, релевантное число – это стоимость и титул квалифицирующей недвижимости, а не банковский депозит. Подтвердите актуальную сумму депозита и пороги стоимости недвижимости у лицензированного консультанта, так как они менялись с момента запуска.
Можно ли использовать виллу в аренде для маршрута Second Home Visa через недвижимость?
Как правило нет. Аренда (Hak Sewa) – это договорное право занимать и использовать недвижимость на фиксированный срок; это не владение. Маршрут визы через владение предполагает титул, которым иностранец действительно обладает – обычно Hak Pakai на дом на земле или Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (страта-титул) на квалифицирующую квартиру. Вилла в аренде, каким бы длинным ни был срок и сколько бы вы ни заплатили, не делает вас владельцем и потому не удовлетворяет маршруту на основе владения. Если ваша вилла в аренде – а это описывает большую долю вилл на Бали в иностранном пользовании, – рассчитывайте квалифицироваться через депозит-подтверждение средств.
Second Home Visa или Investor KITAS – что выбрать покупателю недвижимости?
Это зависит от того, зачем вы здесь. Second Home Visa подходит пассивному, самофинансируемому резиденту: вы соответствуете финансовому порогу, получаете разрешение на 5 или 10 лет и не нуждаетесь в праве на местную работу и не получаете его. Investor KITAS подходит тому, кто действует через PT PMA и хочет вести бизнес, держать Hak Pakai напрямую и иметь доступ к операционному аппарату резидентства. Многие инвесторы в виллы, владеющие через PT PMA, оказываются на треке KITAS, потому что компания уже существует; лайфстайл-покупатель с капиталом и без бизнес-намерения часто находит Second Home Visa проще. Обе делают вас потенциальным налоговым резидентом Индонезии, поэтому учитывайте правило 183 дней при любом выборе.
Sources
- Bali Villa Select – виза KITAS для инвесторов в недвижимость 2026 (сравнение визовых путей)accessed 1 августа 2026 г.
- Bali Villa Select – правило 183 дней (налоговое резидентство для владельцев вилл)accessed 1 августа 2026 г.
- Bali Villa Select – методология (уровни источников, верификация, частота обновления)accessed 1 августа 2026 г.