サヌール――安定保有のコリドー。

2026年のサヌール・ヴィラは$300,000(エントリー層、内陸2BR)から$2M超(プレミアム・ビーチフロント隣接)まで。投資家グレードのプール付き2〜3ベッドルームは$500,000〜$900,000。プレミアムなビーチフロントとオーシャンビューのヴィラは$900,000〜$1.8M。ウルトララグジュアリーのビーチフロント邸宅は$2M超。アパートメントはポジショニングにより$80,000〜$300,000のレンジ。

安定性を優先する投資家と長期滞在型住居バイヤーには適合します。サヌールはバリ最低の利回りボラティリティ(グロス7〜10%、変動幅が狭い)、子育てファミリーにとって最も安全な環境、そしてLRT隣接のキャピタル・アプリシエーション上昇余地(空港〜サヌールを結ぶバリLRT、2027〜2028年計画)を提供します。CangguやUluwatuとのトレードオフは利回り天井です。

理由は3つです。第一に、より穏やかなビーチでサーフ観光の引力が低い(Canggu、Uluwatuと比較して)。第二に、確立された成熟コリドーで新築パイプラインが限定されており、希少性プレミアムを牽引している(成長フェーズのCangguと比較して)。第三に、人口動態のポジショニング――サヌールはリタイア層とファミリー需要を引き付け、新興コリドーでプレミアムを押し上げているデジタルノマドやラグジュアリー・ライフスタイル需要ではありません。

サヌールのグロス利回りはプロ運営ヴィラで7〜10%に集中。ビーチフロント隣接ヴィラ:8〜10%。内陸のミッドティア・ヴィラ:6〜8%。アパートメント:5〜8%。オペレーター手数料、OTA控除、メンテナンス、インドネシアの源泉税控除後のネット利回りは典型的にグロスの60〜70%。パッシブ・オーナーの現実的なネットは年4〜7%。

外国人はバリの土地をフリーホールドで所有できません。標準構造はリースホールド(Hak Sewa、25〜30年延長可能)またはHGB土地権付きPT PMA会社所有(実効最大80年)です。サヌールの大半の取引は所有者居住意図でリースホールドを利用します――コリドーはより単純な構造を好む長期滞在型住居バイヤーを引き付けるためです。PT PMAはポートフォリオ保有や商業ライセンス付きSTR運営に使われます。

Cangguは絶対利回りが高く(10〜15% 対 サヌールの7〜10%)、短期賃貸の回転速度が強く、デジタルノマド向け賃貸プロダクトが厚い。サヌールは利回り天井が低いものの、実質的にボラティリティが低く、ファミリー/リタイア層向けインフラが成熟し、LRT隣接のキャピタル・アプリシエーション上昇余地があります。利回り最大化ならCanggu、安定性、ファミリー親和性、インフラ主導のアプリシエーションならサヌール。

バリLRT(Light Rail Transit)はングラ・ライ国際空港とサヌールを結ぶ計画中のマス・トランジット路線で、2025〜2026年に建設進行中、2027〜2028年の完成を目標としています。サヌール終点は意味のあるキャピタル・アプリシエーション・テーゼを下支えしています――LRT隣接区画はLRT非隣接サヌールのサブゾーンの6〜9%に対し、年12〜18%の上昇を示しています。5年以上のホライズンを持つ投資家はこのインフラ主導の上昇から恩恵を受けられます。