ウルワツ回廊在庫
ウルワツのクリフトップヴィラ商品。ブキット南部における価格決定力、希少性、オーシャンビュー利回り。
ウルワツはバリで最も防御力のあるバリュー回廊である。ウルワツのクリフトップ在庫は実際に希少で、6キロの回廊全体で真のクリフトップ区画はおそらく30数件しかない。この希少性が下降局面を通じても価格決定力を維持させる。当該回廊は2020年のショックを通じて価格を5〜10%以内に抑え、2024年Q2には平米単価で過去最高水準まで回復した。
ウルワツは利回りではなく希少性とビューで取引される市場である。投資クラスのクリフトップヴィラの典型的な価格は、優良位置で90万ドル〜300万ドル超。徒歩圏ながら崖縁ではないペチャトゥ・ウンガサン・ビンギンのヴィラは50万ドル前後から。グロス利回りは6〜10%（チャングーより低く、ヌサ・ドゥアより高い）、ADRはプレミアム商品で400〜1,200ドル帯。
ウルワツ特有の構造リスクは三点。崖縁の地質的制約がPBG承認と保険経済性に影響する。STR規制執行は2025年に強化され、無許可物件複数が閉鎖された。ビンギンとパダン・パダン側の供給はペチャトゥ側より逼迫している。
下記の各物件は、崖からの位置・SHM／HGBステータス・現実的な利回りレンジを編集記録している。ウルワツ物件を送付いただければ、24時間以内に編集ドシエを返信する。
Uluwatu · Phase 2（ビンギン／プチャトゥ）
24.1万〜74.9万ドル・1BR Cottage→4BR Villa・leasehold 40年
Family Nestは、汎用ヴィラ・リゾートのテンプレートを後追いで改変したものではなく、「子供連れ家族」セグメント向けに最初から設計された最初のバリ・リゾートとして位置付けられている。決定的シグナルはPhase 1である・2024年半ばに完売し予約実績を文書化して運営中である事実が、Phase 2の引渡しリスクを低減しオペレーター経済性を裏付ける。明確な…
Bukit · ドリームランド・ビーチ
4,500ドル／㎡・シービュー層およびパノラマ層
ドリームランドはプレミアム商品にとってブキットで最も防衛可能なビーチである・公共アクセスが制約され、断崖が縁取り、南側に大型リゾートを建てる余地がない。ここにある小規模のオーシャンフロント・ブロックは、デベロッパー供給在庫ではなく希少在庫として読まれる。…
Uluwatu · ウルワツ・ビーチから200m
98,890〜219,890ドル・スタジオから2BR・27〜60㎡
ウルワツ・ビーチから200mに位置するアメニティ高密度のミックスドユース・ブロック。ピッチの最強版はアメニティ・スタックである・3年目以降もオペレーショナル品質を保てれば、建物は単なる宿泊ではなく目的地となる。それが同時に当該テーゼの最大のリスクでもある。…
Uluwatu · ニャンニャン、ウルワツ断崖
USD 20,000,000・適格プリンシパル限定
Private Jet Villaは113㎡のヴィラ売買ではなく、建物が付随する形をとった世界的に認知されたメディア・ホスピタリティ資産の売買である。住居用ヴィラとして引受審査すると本質を逃す。防衛可能なテーゼはブランド認知＋希少資産＋継続的なメディア露出であり、ホスピタリティ利回りは副次的キャッシュフローである。…
真のクリフトップ位置は90万ドルから始まり、300万ドル超も日常的にある。崖から徒歩圏（1〜2キロ）の非クリフトップ・ヴィラは50万ドル前後から。ウルワツのマーケティングで40万ドルを下回るものは、クリフトップ回廊ではなく内陸のペチャトゥかウンガサンを意味することがほとんどである。
プロが運営するウルワツヴィラのグロス利回りは6〜10%。チャングー（10〜15%）より低く、ヌサ・ドゥア（6〜9%）より高い。安定性はチャングーより高く、ヌサ・ドゥアより低い。プレミアムなクリフトップ商品（150万ドル超）はグロス5〜8%で運用される場合が多く、価値ドライバーはキャッシュフローではなく資本増価と希少性プレミアムとなる。
直接的なfreeholdは存在しない。外国人購入者はHak Sewa leasehold（標準25〜30年、更新条項付き）またはHGBを伴うPT PMA法人構造のいずれかを用いる。ウルワツは取引規模が大きいためPT PMAの利用が多く、実効80年のHGBが50万ドル超の階層では好まれる構造である。
実質的に重い。崖縁構造物のPBG（建築承認）には地盤調査と構造証明が必須となる。2022〜2024年のウルワツ建築複数件が崖縁侵犯で取壊命令を受けた。手付金支払い前に、PBG／SLF資料が実際の建築フットプリントと一致しているかを必ず検証すること。
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