La thèse
C'est l'unité « set-and-forget » la plus nette de la shortlist actuelle. L'opérateur s'occupe de tout ; l'investisseur reçoit ses distributions nettes de commissions. Le prix de cette simplicité atteint 20 % de commission de gestion sur les revenus, plus 10 % de coûts opérationnels : on détient en pratique un produit de rendement structuré comme une part de REIT adossée à un actif physique.
Positionnement
Calibré pour une première allocation à Bali. Batu Bolong est le sous-marché le plus liquide de Canggu, et la revente y est nettement plus aisée que dans les corridors périphériques. Compter une sortie en 60 à 90 jours le moment venu.
Notes sur la structure juridique
Le bail 25 + 25 avec renouvellement constitue le standard pour le produit appartement de Canggu. Confirmer le calendrier des frais de renouvellement et la nature du renouvellement : automatique ou discrétionnaire côté bailleur principal. Cette seconde hypothèse est le risque à surveiller.
Modélisation du rendement
Le promoteur décrit le bien comme une « propriété absolument sans souci », formule à interpréter comme une stabilité de cash-flow, non comme une stabilité juridique ou de sortie. Tabler sur 7 à 9 % de rendement net après les prélèvements opérateur de 20 % + 10 %, en occupation stabilisée.
Ce qui est inclus
- Rooftop bar avec cinéma en plein air
- Gestion locative intégrale assurée par l'opérateur
- 10 minutes à pied de la plage de Batu Bolong
Facteurs de risque
- Lock-in opérateur : la gestion ne relève pas de l'investisseur, mais de l'opérateur
- Le calendrier des frais de renouvellement détermine le coût réel d'une détention de 50 ans
- L'absorption de l'offre à Batu Bolong se resserre : surveiller l'ADR jusqu'en 2026
- L'emprise réduite de l'unité limite la flexibilité en cas de sortie de l'opérateur