Lexique · Référence de 100 termes
Cent termes que vous croiserez dans chaque dossier de due diligence, chaque acte, chaque étude de notaris, chaque écran de permis de regency et chaque deck de courtier. Écrit pour les investisseurs étrangers qui en ont assez qu'on leur tende du jargon juridique indonésien sans interprète. Couvre les droits de propriété, les certificats, les permis, la fiscalité, les visas, les indicateurs d'investissement, le droit coutumier et le vocabulaire opérationnel de la gestion d'une villa à Bali. Mis à jour au fil des évolutions réglementaires.
Chaque entrée comporte trois couches. La définition expose en termes simples le sens du terme. La ligne de contexte précise où ce terme apparaît – quel document, quelle réunion, quelle étape de la transaction – pour que vous sachiez à quel moment vous y attendre. Les renvois « voir aussi » pointent vers les termes adjacents dont la compréhension dépend de celui-ci, parce que le vocabulaire foncier indonésien forme un graphe étroitement lié : on ne comprend pas le leasehold sans la pleine propriété, ni le PMA sans le HGB, ni le KITAS sans le parrainage.
Les définitions reflètent notre lecture éditoriale de la manière dont les termes sont utilisés dans la pratique immobilière balinaise de 2026. Ce ne sont pas des avis juridiques, ni des traductions certifiées, ni un substitut au recours à un notaire PPAT enregistré ou à un conseil indonésien avant toute signature. Nous actualisons les définitions lorsque la réglementation bouge – récemment l'interprétation BKPM du capital minimum, le tour de vis des licences Pondok Wisata au niveau des regencies et la voie KITAS investisseur 2026. L'horodatage « dernière révision » en tête de page indique quand chaque terme a été vérifié pour la dernière fois.
De nouveaux termes sont ajoutés dès qu'ils apparaissent dans au moins trois transactions ou documents réglementaires indépendants au cours d'un trimestre. Les termes existants sont revus deux fois par an. Lorsqu'une décision réglementaire modifie matériellement le sens pratique d'un terme – par exemple un durcissement des règles de parrainage du KITAS – son entrée est marquée d'une note « récemment mis à jour » pendant deux semaines, afin que les lecteurs fidèles repèrent le changement sans relire l'intégralité du lexique. Pour les conventions-cadres bilatérales, nous renvoyons à la page méthodologie plutôt que de les répéter ici.
Plusieurs termes immobiliers balinais n'ont pas d'équivalent français net. Le Hak Sewa s'apparente davantage à un bail emphytéotique de longue durée qu'à un bail d'habitation. Le Hak Guna Bangunan couvre un droit qui n'est ni leasehold ni pleine propriété au sens français. Le Pondok Wisata est une licence d'hébergement touristique sans parallèle direct américain ou européen. Lorsque nous utilisons un terme indonésien, nous l'utilisons précisément ; lorsque nous utilisons un terme français, nous l'utilisons dans son sens courant. La distinction, en apparence mineure, compte : les investisseurs étrangers supposent régulièrement que le Hak Sewa offre les protections d'un leasehold occidental, ce qui n'est pas le cas sur plusieurs points matériels.
Exploitation
L'achat d'une villa avant achèvement, avec paiements échelonnés sur jalons de construction.
Entrée moins coûteuse, risque plus élevé. Les conditions du PPJB et le track record du promoteur portent l'opération.
Voir aussi :PPJB, PPN, Due diligence
Droit coutumier
Le corps du droit et de la pratique coutumière balinaise qui opère aux côtés du droit national.
Façonne ce qui est socialement et localement admis, au-delà de ce que le seul certificat autorise.
Voir aussi :Desa Adat, Awig-awig, Tanah Adat
Indicateurs
Tarif moyen par nuit, chambre ou villa, sur une période, net de taxes et de frais.
L'ancrage tarifaire auquel les analyses sérieuses se comparent. Pilote le revenu aux côtés de l'occupation.
Voir aussi :RevPAR, Taux d'occupation, Rendement brut
Certificats
L'acte de vente exécuté devant un PPAT qui transfère un droit foncier du vendeur à l'acheteur.
Le document de closing. Signé à l'étude du notaris une fois les taxes acquittées et les vérifications passées.
Certificats
L'acte notarié qui constitue une société, fixant les actionnaires, le capital et l'objet social.
Examiné lors d'un achat via ou aux côtés d'une PT PMA, pour confirmer que son objet couvre la location de villa.
Voir aussi :PT PMA, NIB, Notaris / PPAT
Permis
Une étude d'impact environnemental complète requise pour les développements importants ou sensibles avant qu'ils puissent avancer.
Déclenchée par l'échelle ou la localisation, par exemple les projets côtiers ou en flanc de colline. Les villas plus petites relèvent du document allégé UKL-UPL.
Voir aussi :UKL-UPL, Sempadan Pantai
Indicateurs
Une unité métrique de surface égale à 100 mètres carrés, le standard de cotation des terres à Bali.
Le terrain est coté à l'are en local et au mètre carré dans les pitchs destinés aux étrangers ; convertissez avec soin.
Voir aussi :Tumbak
Droit coutumier
Les règles coutumières écrites d'un desa adat, couvrant conduite, foncier, cérémonie et résolution des litiges.
Peuvent restreindre la hauteur, l'usage ou l'accès d'une construction d'une manière que le zonage national n'impose pas.
Visas
Un visa de visite court terme, prolongeable, utilisé pour le tourisme ou la prospection commerciale, mais non pour la résidence ni le travail.
La manière dont beaucoup d'acheteurs arrivent au départ. Ne fonde pas une propriété immobilière en nom propre.
Exploitation
L'association communautaire balinaise gouvernant un hameau, dotée d'une influence réelle sur les autorisations locales et les usages.
Un filtre pratique. L'appui du banjar fluidifie l'exploitation ; son objection peut bloquer une villa.
Exploitation
Le ministère et le conseil de l'investissement, supervisant l'investissement étranger, la licence PMA et les règles de capital.
Fixe le cadre PT PMA et l'interprétation du capital minimum à respecter par les acheteurs.
Voir aussi :PT PMA, Capital minimum, OSS
Fiscalité
Un droit d'acquisition côté acheteur d'environ 5 % de la valeur transactionnelle ou évaluée, au-delà d'un seuil de regency.
Payé par l'acheteur avant la signature de l'AJB. L'un des plus gros postes de frais de closing.
Voir aussi :AJB, NJOP, PPh (vente)
Exploitation
L'agence nationale du foncier qui tient le registre foncier et délivre les certificats, sous l'autorité du ministère ATR.
Là où les titres sont vérifiés et les transferts enregistrés. L'autorité derrière chaque certificat.
Voir aussi :Sertifikat, BKPM, PPAT
Indicateurs
Résultat d'exploitation net divisé par la valeur de l'actif, utilisé pour comparer des biens de rendement indépendamment du financement.
Plus courant dans les opérations institutionnelles et hôtelières que dans les pitchs de villa unique.
Voir aussi :NOI, Rendement net
Propriété
Le seuil de plan d'investissement qu'une PT PMA doit atteindre, généralement supérieur à 10 milliards d'IDR hors terrains et bâtiments, avec des exigences de capital libéré.
Un point d'interprétation de la BKPM en 2026. Les PMA sous-capitalisées rencontrent des difficultés de licence et de renouvellement.
Exploitation
Un logiciel qui synchronise disponibilité et tarifs sur plusieurs OTA pour éviter les doubles réservations.
Un prérequis opérationnel de base pour toute villa multi-canaux.
Voir aussi :OTA, Property management
Exploitation
Une contribution récurrente aux services partagés et à l'entretien des parties communes dans un domaine ou un ensemble strata.
Un coût de portage à modéliser sur les produits de domaine. Vérifiez ce que le fonds de réserve couvre.
Voir aussi :Fonds de réserve, Strata title
Indicateurs
Le temps que met le revenu net cumulé à rembourser l'investissement initial.
Un filtre brut mais utile. Les délais de retour longs exposent au risque de durée du leasehold.
Voir aussi :ROI, Prolongation de leasehold
Droit coutumier
L'entité villageoise traditionnelle gouvernant la coutume, les cérémonies et les terres communes, distincte du village administratif.
Détient une autorité réelle sur les autorisations locales ; sa bienveillance pèse autant que les papiers.
Voir aussi :Banjar, Adat, Tanah Adat
Exploitation
La vérification pré-achat du titre, du zonage, des permis, de la fiscalité et des charges par un notaris et un conseil.
L'étape qui détecte les terres en zone verte, les titres girik et les hypothèques non purgées. Ne la sautez jamais.
Voir aussi :Notaris / PPAT, Roya, Zonasi, Sertifikat
Indicateurs
Une évaluation formelle d'un bien par un expert agréé (KJPP), utilisée pour le financement, la comptabilité ou les transactions.
Les prêteurs et les acheteurs sérieux en commandent une ; elle ancre la négociation face au NJOP et au prix demandé.
Voir aussi :NJOP, Cap rate, Due diligence
Exploitation
Une réserve constituée à partir des contributions des copropriétaires pour financer les gros travaux et remplacements futurs.
Les domaines bien tenus en ont un ; sa taille signale la qualité de gestion du projet.
Voir aussi :Charges de copropriété, Strata title
Propriété
Le concept anglo-saxon de propriété indéfinie. Son équivalent indonésien le plus proche, Hak Milik, est fermé aux étrangers.
Employé de manière lâche en anglais commercial. Reliez-le toujours au titre indonésien réellement proposé.
Voir aussi :Hak Milik, Hak Sewa, Structure de nominee
Certificats
Un relevé de taxe foncière antérieur à l'enregistrement, parfois traité comme preuve de possession. Ce n'est pas un titre foncier certifié.
Un signal d'alerte en due diligence. Une terre girik doit être formellement enregistrée et certifiée avant toute transaction sûre.
Voir aussi :Petok D, Due diligence, BPN
Indicateurs
Bénéfice d'exploitation après coûts directs et indirects, mais avant loyer, fiscalité et charges en capital. Un indicateur d'exploitation hôtelière.
Apparaît dans les analyses de resorts gérés et de résidences de marque comme Apurva ou Alila.
Propriété
Un droit de construire et de détenir des bâtiments sur un terrain pour une durée initiale de 30 ans, prolongeable de 20 ans puis renouvelable pour 30. Peut être détenu par une société indonésienne, y compris une PT PMA.
Le titre standard qu'un investisseur étranger contrôle via une PT PMA. La base de la plupart des structures de villas légitimement détenues par des étrangers.
Propriété
Un droit d'utilisation de terres d'État pour l'agriculture, la plantation ou la pêche, pour une durée de 25 à 35 ans. Rarement pertinent en direct pour les investisseurs en villas.
Apparaît lorsque le terrain était auparavant zoné en plantation et doit être converti avant tout développement résidentiel.
Voir aussi :Tanah Negara, Zonasi
Propriété
Le titre de propriété le plus solide et indéfini du droit indonésien. Réservé aux citoyens indonésiens ; les étrangers ne peuvent pas le détenir en direct.
Le titre que toute structure de nominee cherche à atteindre indirectement, et celui que les acheteurs étrangers comprennent le plus souvent à tort comme accessible.
Voir aussi :Structure de nominee, Hak Pakai, SHM
Propriété
Un droit d'usage du sol pour une durée définie, accessible aux étrangers titulaires d'un permis de séjour valable. Désormais octroyé jusqu'à 30 ans, prolongeable sur un horizon long.
Le seul droit foncier qu'un particulier étranger peut détenir en son nom propre, employé pour une résidence principale plutôt que pour une activité locative.
Voir aussi :KITAS, Hak Guna Bangunan, Hak Sewa
Propriété
Un droit de gestion sur des terres d'État, généralement détenu par un organisme public ou une entreprise d'État, qui peut accorder par-dessus des droits d'usage secondaires.
Pertinent dans les zones planifiées comme Nusa Dua, où l'ITDC détient le HPL et octroie des HGB aux opérateurs.
Voir aussi :Hak Guna Bangunan, Tanah Negara
Propriété
Un droit contractuel d'usage du sol ou d'un bâtiment pour une période convenue, en contrepartie d'un loyer. C'est un droit contractuel, non un titre foncier enregistré.
La voie d'entrée la plus courante pour l'acheteur étranger. Plus proche d'un bail emphytéotique long que d'un leasehold occidental ; les protections dépendent entièrement du contrat.
Voir aussi :Hak Guna Bangunan, Prolongation de leasehold, Notaris / PPAT
Certificats
Une sûreté enregistrée sur un terrain garantissant une dette, inscrite au certificat.
Doit être levée par roya avant un transfert propre. À vérifier lors de la due diligence.
Voir aussi :Roya, Sertifikat, Due diligence
Exploitation
La rémunération de l'opérateur pour l'exploitation d'une villa, typiquement un pourcentage du chiffre d'affaires, parfois assorti de paliers de performance.
Couramment 15 à 25 % du chiffre à Bali. Lisez ce qu'ils incluent avant de comparer les opérateurs.
Voir aussi :Property management, Charges de copropriété
Permis
L'ancien permis de construire, remplacé en pratique par le régime d'agrément PBG.
Les villas anciennes ont été bâties sous IMB ; vérifiez qu'elles ont ensuite été régularisées dans le système PBG.
Permis
Une licence d'activité touristique pour l'hébergement et l'hospitalité à une échelle supérieure au Pondok Wisata.
La voie pour les produits de type domaine de villas ou hôtel-boutique exploités via une PT PMA.
Voir aussi :Pondok Wisata, PT PMA, NIB
Permis
Une regency, l'échelon administratif qui fixe le zonage local, le RTRW et la licence touristique à Bali.
Badung, Gianyar et Tabanan appliquent les permis différemment ; la regency est l'interlocuteur réel.
Voir aussi :RTRW, Pondok Wisata, Zonasi
Permis
Un district, l'unité administrative infra-regency qui regroupe plusieurs villages.
Apparaît dans les adresses et certains parcours de permis sous le niveau de la regency.
Voir aussi :Kabupaten, Kelurahan / Desa
Permis
Le village administratif, distinct du desa adat coutumier, qui gère l'état civil et l'administration locale.
Là où certains documents sont visés. À ne pas confondre avec le village coutumier qui gouverne l'adat.
Visas
Un permis de séjour permanent, en général accessible après plusieurs années continues sous KITAS ou par mariage.
Le statut de résidence à horizon long pour les investisseurs engagés et les conjoints.
Visas
Un permis de séjour limité autorisant un étranger à résider en Indonésie pour une durée définie, rattaché à un sponsor et à un objet.
Le permis qui débloque la propriété Hak Pakai et un séjour plus long. Plusieurs sous-types existent.
Voir aussi :KITAP, KITAS investisseur, Hak Pakai, Sponsor
Visas
Un KITAS octroyé sur la base d'une participation au capital d'une société indonésienne, sans permis de travail distinct.
La voie 2026 qu'empruntent de nombreux investisseurs en villas. Coût d'environ 1 500 à 4 000 $ ; 4 à 8 semaines.
Voir aussi :KITAS, PT PMA, RPTKA / IMTA
Permis
La confirmation qu'un usage du sol projeté est conforme au plan d'aménagement spatial de la zone. Remplace l'ancien permis de localisation.
Le premier filtre de zonage. Si l'activité ne cadre pas avec le RTRW, aucun PBG ne suivra.
Exploitation
Un montage où un acheteur acquiert un lot puis le reloue au promoteur ou à l'opérateur en échange d'un revenu garanti.
Courant sur le produit de marque et géré. Examinez de près le financement et la durée de la garantie.
Voir aussi :Honoraires de gestion, Rendement brut, Achat sur plan
Permis
Rizière protégée qui ne peut être convertie à un usage non agricole.
Un sous-cas du risque zone verte. La conversion est en pratique fermée, quelles que soient les assurances du courtier.
Voir aussi :Zone verte, Subak, Zonasi
Permis
Le numéro d'identification d'entreprise délivré via le système OSS. Il fait office de licence d'activité principale et d'identifiant d'importateur.
Généré lors de l'enregistrement d'une PT PMA. Le numéro pivot que tous les autres permis référencent.
Fiscalité
La valeur fiscale des terrains et bâtiments évaluée par l'administration, utilisée comme plancher pour les droits de mutation.
Souvent inférieure au marché. Les droits de mutation sont calculés sur la plus élevée entre NJOP et prix réel.
Indicateurs
Revenu brut moins charges d'exploitation, avant financement et fiscalité. La base de revenu pour le cap rate et le rendement net.
Le chiffre à reconstruire soi-même à partir de vrais postes de coûts plutôt qu'à accepter du vendeur.
Voir aussi :Rendement net, Cap rate, GOP
Exploitation
L'officier public habilité qui rédige les actes, vérifie les titres et exécute les transferts fonciers. Le PPAT est la fonction d'acte foncier que le notaris exerce également.
Le professionnel central de tout achat conforme. Choisissez-en un indépendant, pas celui du vendeur.
Voir aussi :AJB, PPAT, Due diligence
Fiscalité
Le numéro d'enregistrement du contribuable indonésien requis pour transiger sur un bien et exploiter une entreprise.
Une PT PMA, et souvent l'acheteur particulier, doit en détenir un avant le closing.
Permis
La plateforme intégrée de licences en ligne par laquelle les entreprises obtiennent le NIB et leurs permis d'exploitation par classe de risque.
Là où se déroule la phase de licence société. Le classement de risque sur OSS détermine les permis complémentaires à obtenir.
Exploitation
Une plateforme de réservation comme Airbnb ou Booking.com qui liste la villa et prélève une commission par séjour.
Pilote l'occupation mais comprime la marge. Le mix de canaux façonne l'ADR réalisé.
Voir aussi :Channel manager, Taux d'occupation, ADR
Fiscalité
L'impôt foncier annuel sur les terrains et bâtiments, prélevé sur la valeur NJOP évaluée d'un bien.
Un coût de portage récurrent. Des arriérés de PBB peuvent ressortir lors de la due diligence.
Voir aussi :NJOP, Due diligence
Permis
L'agrément de construction qui a remplacé l'IMB. Atteste qu'une structure respecte les standards techniques et de zonage avant construction.
Désormais le permis de construire central. Une villa sans PBG valide est difficile à assurer, à financer ou à revendre proprement.
Exploitation
La sécurité communautaire balinaise traditionnelle, qui maintient l'ordre lors des cérémonies et au sein du village coutumier.
Pertinent pour l'accès et l'exploitation les jours de cérémonie, par exemple les fermetures du Nyepi.
Droit coutumier
Terre appartenant à un temple et affectée à son entretien et à ses cérémonies, détenue de manière inaliénable.
Pas à vendre sous quelque structure que ce soit. La proximité affecte aussi les reculs et l'usage autorisé.
Voir aussi :Pura, Tanah Adat
Exploitation
Un programme gouvernemental périodique permettant de régulariser des terrains et bâtiments non enregistrés ou non conformes.
Une fenêtre pour assainir une terre girik ou un permis manquant ; calendrier et périmètre changent d'une session à l'autre.
Certificats
Un ancien document fiscal foncier au niveau du village, antérieur au système d'enregistrement national. Preuve d'usage historique, non de propriété.
Courant en zones rurales. Exige une conversion en certificat enregistré avant toute vente conforme.
Voir aussi :Girik, Tanah Adat, BPN
Fiscalité
Le profit sur la cession d'un bien. En Indonésie, il est capté par l'impôt final de transfert plutôt que par un régime distinct.
Les vendeurs étrangers modélisent leur sortie nette du PPh de transfert plus de toute charge dans leur pays d'origine.
Voir aussi :PPh (vente), ROI
Permis
Une licence d'hébergement touristique à petite échelle autorisant la location courte durée d'un nombre limité de chambres, historiquement réservée aux propriétaires indonésiens.
La licence derrière la plupart des locations légales de villas. Les contrôles des regencies se sont durcis en 2025-2026.
Voir aussi :IUP, NIB, Taux d'occupation
Exploitation
L'officier d'acte foncier habilité à exécuter les actes de transfert dans une circonscription définie.
Souvent la même personne que le notaris. La signature qui rend un AJB valide.
Voir aussi :Notaris / PPAT, AJB, BPN
Fiscalité
Un impôt final sur le revenu du vendeur lors d'un transfert de terrain ou de bâtiment, généralement autour de 2,5 % de la valeur.
Frais de closing côté vendeur, parfois renégocié sur l'acheteur dans les marchés tendus.
Voir aussi :BPHTB, Plus-values, NPWP
Certificats
Un compromis de vente engageant, utilisé avant la signature de l'AJB, souvent pour les opérations sur plan ou conditionnelles.
Là où les acomptes sont engagés et les conditions fixées. Le document le plus négocié d'un achat sur plan.
Voir aussi :AJB, Achat sur plan, Notaris / PPAT
Fiscalité
La TVA indonésienne, appliquée à de nombreux biens et services, dont les biens immobiliers neufs achetés à un promoteur.
S'ajoute au prix affiché lors d'achats sur le marché primaire ; les ventes en secondaire diffèrent.
Voir aussi :PPnBM, Achat sur plan
Fiscalité
Une taxe de vente additionnelle sur les biens classés comme luxe, qui peut toucher le résidentiel haut de gamme.
Occasionnellement pertinente pour les résidences de marque haut de gamme ; rarement pour les villas standard.
Voir aussi :PPN
Exploitation
Le renouvellement négocié d'une durée Hak Sewa, idéalement pré-arbitré dans le contrat initial avec une formule fixe.
Le plus gros risque du leasehold. Une prolongation non chiffrée redonne tout pouvoir de prix au propriétaire.
Voir aussi :Hak Sewa, Délai de retour
Exploitation
L'exploitation déléguée d'une villa locative : réservations, accueil, entretien ménager, maintenance et reporting.
L'écart entre le rendement brut affiché et celui réalisé en net. Les frais et le périmètre varient fortement.
Voir aussi :Honoraires de gestion, OTA, Rendement net
Propriété
Une société à responsabilité limitée à capital étranger. Le véhicule conforme par lequel les étrangers détiennent un terrain HGB et exploitent une activité locative.
La structure recommandée par la plupart des conseils pour une villa génératrice de revenus. Implique des obligations de capital minimum, de reporting et de fiscalité.
Voir aussi :Hak Guna Bangunan, BKPM, Capital minimum, NIB
Droit coutumier
Un temple hindouiste balinais. Sa présence déclenche des reculs coutumiers et des restrictions d'usage sur les terrains voisins.
Un temple voisin peut plafonner la hauteur de construction et contraindre l'exploitation locative les jours de cérémonie.
Voir aussi :Pelaba Pura, Sempadan Jurang, Adat
Indicateurs
Revenu locatif annuel divisé par le prix d'achat, avant frais d'exploitation, fiscalité et vacance.
Le chiffre que citent les courtiers. Flatteur en surface ; abattez toujours vers le net.
Voir aussi :Rendement net, Taux d'occupation, ADR
Indicateurs
Revenu locatif après gestion, entretien, fiscalité et vacance, divisé par le coût total investi.
Le chiffre qui compte pour l'analyse. En général plusieurs points en dessous du brut affiché.
Voir aussi :Rendement brut, NOI, Honoraires de gestion
Fiscalité
Impôt prélevé à la source sur certains paiements tels que loyers, dividendes et versements aux non-résidents.
Affecte la manière dont les revenus locatifs et les dividendes de PMA sont rapatriés et déclarés.
Indicateurs
ADR multiplié par l'occupation : revenu généré par unité-nuit disponible, en incluant les nuits invendues.
L'indicateur de performance d'exploitation le plus net. Plus difficile à enjoliver que l'ADR seul.
Voir aussi :ADR, Taux d'occupation
Indicateurs
Le rendement total exprimé en pourcentage du capital investi, combinant revenus et plus-value en capital.
Le chiffre vedette de chaque pitch. Demandez s'il est brut ou net, et sur quelle durée de détention.
Voir aussi :Rendement brut, Rendement net, TRI
Certificats
La procédure du cadastre qui supprime une hypothèque enregistrée (Hak Tanggungan) sur un certificat une fois le prêt remboursé.
Doit être confirmée avant d'acheter un terrain ayant été financé ; une charge non purgée suit le titre.
Voir aussi :Sertifikat, Due diligence
Visas
Le plan d'utilisation de main-d'œuvre étrangère et le permis de travail requis lorsqu'un étranger est salarié plutôt qu'investisseur pur.
Nécessaire pour un KITAS de travail ; les titulaires de KITAS investisseur l'évitent en ne se versant pas de salaire.
Voir aussi :KITAS investisseur, KITAS
Permis
Le plan d'aménagement régional qui fixe les zones d'usage du sol à travers une regency. La source juridique de toute classification de zonage.
Le document de référence sur lequel s'aligne une vérification KKPR. Mis à jour périodiquement, ce qui peut reclasser des parcelles.
Voir aussi :Zonasi, KKPR, Zone verte
Permis
Un recul obligatoire depuis un rebord de falaise ou une pente abrupte, en protection contre l'érosion et l'effondrement.
Central pour les projets en haut de falaise à Uluwatu, où la position la plus précieuse est aussi la plus encadrée.
Voir aussi :Sempadan Pantai, Zonasi, PBG
Permis
Une bande de non-constructibilité obligatoire mesurée vers l'intérieur depuis la laisse de haute mer le long du littoral.
Définit la distance légale minimale d'une villa front de mer au sable. Fréquemment enfreint dans les bâtis anciens.
Voir aussi :Sempadan Jurang, AMDAL, Zonasi
Exploitation
Un compte tiers neutre détenant des fonds jusqu'à la réalisation des conditions contractuelles.
Sous-utilisé dans les opérations à Bali ; l'exiger réduit le risque d'acompte sur les achats sur plan ou échelonnés.
Voir aussi :PPJB, Achat sur plan, Due diligence
Certificats
Le document officiel délivré par le cadastre attestant un droit foncier enregistré. Le certificat indique le type de droit, le titulaire et la parcelle.
Le premier document à vérifier dans tout achat. Son type (SHM, SHGB) indique ce qui est réellement vendu.
Certificats
Le certificat attestant le titre HGB de droit de construire, indiquant la date d'expiration et toute charge éventuelle.
Le document qu'un acheteur PT PMA examine avant achat, pour vérifier la durée restante et l'historique des renouvellements.
Voir aussi :Hak Guna Bangunan, PT PMA, Sertifikat
Certificats
Le certificat attestant le titre de pleine propriété Hak Milik. Le document foncier indonésien le plus propre, accessible aux seuls citoyens.
Ce sur quoi repose une opération de nominee. Les acheteurs étrangers le voient mais ne peuvent pas le détenir en leur nom.
Voir aussi :Hak Milik, Structure de nominee, Sertifikat
Permis
Un certificat d'aptitude à l'usage attestant qu'un bâtiment achevé est sûr et propre à l'occupation.
Délivré après construction. De plus en plus exigé par les prêteurs et les acheteurs sérieux comme preuve d'un bâti conforme.
Voir aussi :PBG, Due diligence
Visas
La personne ou l'entité indonésienne qui se porte garante du permis de séjour d'un étranger et en assume la responsabilité.
Une PT PMA peut parrainer son propre KITAS investisseur. Les règles de parrainage se sont récemment durcies.
Voir aussi :KITAS, KITAS investisseur, PT PMA
Fiscalité
La déclaration fiscale périodique déposée par les particuliers et les sociétés, qui rapporte les revenus et l'impôt dû.
Une PT PMA dépose des déclarations mensuelles et annuelles ; les retards mettent en péril la licence.
Propriété
La propriété d'un lot individuel au sein d'un immeuble collectif, assortie d'une quote-part des parties communes. Les étrangers peuvent le détenir selon des modalités équivalentes au Hak Pakai.
S'applique aux résidences de marque et aux produits d'appartements plutôt qu'aux villas autonomes.
Voir aussi :Hak Pakai, Charges de copropriété
Propriété
Un arrangement par lequel un Indonésien détient le Hak Milik sur le papier tandis qu'un étranger le contrôle via des accords annexes. Juridiquement inopposable et prohibé.
Encore largement proposé. Les tribunaux indonésiens ne protègeront pas la partie étrangère ; le nominee peut légalement conserver le bien.
Voir aussi :Hak Milik, PT PMA, Due diligence
Droit coutumier
La coopérative traditionnelle balinaise de gestion de l'eau qui régit l'irrigation des rizières, reconnue par l'UNESCO.
Une terre subak est une rizière. Acheter à proximité ou par-dessus déclenche des alertes zone verte et conversion.
Voir aussi :LSD, Zone verte, Tri Hita Karana
Droit coutumier
Terre détenue selon la tenure coutumière par une communauté plutôt que par un titre individuel enregistré.
Difficile à transiger en conformité ; la conversion en droit enregistré est lente et incertaine.
Voir aussi :Tanah Ulayat, Desa Adat, Petok D
Droit coutumier
Terre contrôlée par l'État et non détenue par un droit privé enregistré, à partir de laquelle des droits d'usage peuvent être octroyés.
La couche de base sous les octrois HGB et HGU dans de nombreuses zones d'aménagement.
Voir aussi :Hak Guna Bangunan, Hak Pengelolaan
Droit coutumier
Terre détenue collectivement par une communauté coutumière au titre de droits ancestraux reconnus.
Ne peut être vendue proprement par un individu. Source fréquente de problèmes de titre contesté.
Voir aussi :Tanah Adat, Desa Adat
Indicateurs
La part des nuits disponibles effectivement réservées sur une période.
À croiser avec l'ADR pour valider les annonces de revenus. La saisonnalité à Bali est marquée.
Voir aussi :ADR, RevPAR, Pondok Wisata
Indicateurs
Le taux d'actualisation qui annule la valeur actuelle nette des flux d'un projet. Une mesure de rendement pondérée par le temps.
La bonne lecture d'une détention pluriannuelle avec sortie, contrairement à un rendement annuel unique.
Voir aussi :ROI, Délai de retour, Plus-values
Droit coutumier
La philosophie balinaise d'harmonie entre l'humain, la nature et le divin, qui fonde la coutume foncière et spatiale.
La base conceptuelle de nombreux attendus de recul, d'orientation et d'usage des sols à respecter par les promoteurs.
Indicateurs
Une unité de surface traditionnelle, d'environ 14 mètres carrés, encore employée dans certaines transactions rurales.
Apparaît dans les opérations informelles de village. Reconvertissez toujours en mètres carrés avant de signer.
Voir aussi :Are
Permis
Un engagement simplifié de gestion et de suivi environnemental pour les projets situés sous le seuil de l'AMDAL.
Le document environnemental habituel pour une villa unique ou un petit domaine.
Visas
Un visa de long séjour pour les étrangers qui atteignent un seuil défini de fonds ou d'actifs, visant les résidents à patrimoine élevé.
Une alternative au KITAS investisseur pour les acheteurs qui préfèrent ne pas exploiter de société.
Visas
Un visa court délivré à l'entrée pour les nationalités éligibles, valide pour un séjour bref et une prolongation.
Un accès de niveau touriste. Insuffisant pour le lien de résidence qu'exige le Hak Pakai.
Permis
L'usage autorisé désigné d'une parcelle dans le plan d'aménagement régional : tourisme, résidentiel, espace vert, agricole, etc.
Détermine si une villa peut être construite et louée tout court. La terre en zone verte est le piège classique de l'acheteur étranger.
Voir aussi :RTRW, Zone verte, KKPR
Permis
Terre désignée pour l'agriculture ou la conservation, où la construction est fortement restreinte ou interdite.
Vendue à bas prix et présentée comme une affaire. Y construire ou y louer expose à la démolition et à un refus de permis.
Ensuite – mettre les termes au travail
Ne constitue pas un conseil juridique. Ces entrées reflètent notre compréhension de travail du droit immobilier indonésien à la date du 23 mai 2026, compilée à partir de sources publiques et d'échanges avec des notaris licenciés et des conseils juridiques PMA. Avant d'agir sur la base d'une transaction, consultez un notaris indonésien enregistré ainsi que votre propre conseil. Nous tenons une page méthodologie complète avec ses sources.