Immobilienpreise Sanur Q3 2026: Einstieg $336k, Trophy $1,54M, $1.851/m² (Ostküsten-Daten, 37 Punkte)

Immobilienpreise Sanur auf einen Blick — Q3 2026

Zum Stand Q3 2026 kostet eine Sanur-Villa einen Median-Angebotspreis der Einstiegsstufe von $336,420, einen Median der Mittelstufe von $699,043 und einen Median der Trophy-Stufe von $1,541,944, bei einem Median von $1,851 pro bebautem Quadratmeter — aus 37 verifizierten Angebotspreis-Datenpunkten, extrahiert aus dem Bali Villa Price Index Q3 2026 (294 Punkte über 8 Korridore). Dieser Einstiegs-Median ist der zweitniedrigste aller erfassten Korridore, nach Nusa Dua ($167k) und Pererenan ($278k).

Dies ist das Korridor-Pendant zum Sanur Immobilien-Investitionsleitfaden. Für den direkten Ostküsten-Vergleich siehe Nusa Dua vs. Sanur; für den Kontrast zum Liquiditätskorridor die Immobilienpreise Seminyak.

Die Stufenmatrix

Quelle: Bali Villa Price Index Q3 2026, 37 verifizierte Sanur-Datenpunkte, FX 16,200 IDR/USD. Für die Lücke zwischen Angebots- und Transaktionspreis 8–12% Abschlag ansetzen.

Das prägende Merkmal ist Stabilität, nicht der Preis

Jeder Korridorbericht beginnt mit einem Preis. Sanurs eigentliches Signal ist ein Verhalten: Er bewegt sich weniger als irgendwo sonst. Gemeinsam mit Nusa Dua weist Sanur die geringste Renditevolatilität Balis auf — stetige 7–10% brutto auf 3-Schlafzimmer-Familienobjekten mit Hak Sewa, ohne die Vollzugskontrolle Canggus oder den Angebotsdruck der aufstrebenden Korridore. Die Nachfrage ist demografisch verankert (Langzeitfamilien, wiederkehrende Besucher, der ruhestandsnahe Ostküstenmarkt) statt beach-club-zyklisch, was die Cashflow-Linie flach hält.

Darüber liegt eine Option, die die Westküste nicht hat: Anbindungspotenzial an der Ostküste. Die LRT-Zweigstrecke und die breitere Bali-Anbindungsgeschichte verbessern, falls sie kommen, Sanurs Erreichbarkeit, ohne die heutigen Fundamentaldaten zu verändern. Die disziplinierte Art, das zu halten, ist dieselbe wie bei jeder Infrastrukturgeschichte — die Villa auf ihrer aktuellen Rendite von 7–10% bewerten und das Anbindungspotenzial als kostenlose Option behandeln, nicht als vorab zu zahlende Prämie.

Die Mittelstufe ist, wo Sanur tatsächlich handelt

Sanurs Tiefe liegt in der Mitte der Tabelle, nicht an der Spitze. Der Median der Mittelstufe von $699,043 liegt innerhalb von rund 1% zu Pererenans $691k — zwei Korridore ohne jede weitere Gemeinsamkeit, die auf derselben Zahl konvergieren, was zeigt, dass es sich um ein strukturelles, markträumendes Niveau für 3- bis 4-Schlafzimmer-Familienobjekte über reife Sekundärkorridore hinweg handelt. Der Trophy-Bestand ist dagegen dünn: nur vier Trophy-Datenpunkte in der Stichprobe, gipfelnd in einem einzigen 4-Schlafzimmer-Eigentumsobjekt in Zentral-Sanur zu $2.76M. Braucht Ihre These eine tiefe Luxusobergrenze, ist Sanur nicht der Korridor; braucht sie einen verlässlichen Mittelmarkt mit niedriger Untergrenze, ist er einer der besten der Insel.

Die Eigentumszahl genau lesen

Sanur zeigt einen Wert von −11.6% für Eigentum gegenüber Leasehold pro bebautem m² — und beim Nennwert genommen sieht das aus, als schlüge Leasehold das Eigentum, was verkehrt herum wäre. Es ist kein Marktsignal; es ist ein Größenmix-Artefakt. Sanurs Eigentumsbestand tendiert zu größeren, bebauten Trophy-Objekten (rund 600–1,200 m² bebaut), und den Preis einer großen Villa durch ihre große bebaute Fläche zu teilen ergibt eine niedrigere Quadratmeterzahl als bei einer kompakten Leasehold-Einheit — selbst wenn der Eigentumswert in absoluten Zahlen höher ist. Bei spezifikationsgleichen Einstiegspaaren dreht sich der Eigentumsaufschlag ins Positive, im Einklang mit dem übrigen Bali. Die Zahl pro m² ist hier als Mix-Effekt zu lesen, nicht als Strukturverdikt. Welche Struktur tatsächlich zu Ihrer Haltedauer passt, ist eine gesonderte Entscheidung, eingeordnet im Leitfaden PT PMA vs. Leasehold.

Subzonen-Relativität — genau lesen

Wir veröffentlichen keine gesonderten verifizierten $/m²-Mediane für einzelne Sanur-Subzonen. Die Stichprobe pro Zone innerhalb des 37-Punkte-Datensatzes ist zu dünn, um unseren Datenqualitätsanspruch zu erfüllen, und ein aus einer Handvoll Angebote berechneter Median würde mehr in die Irre führen als informieren. Was wir stattdessen bieten, ist eine richtungsweisende redaktionelle Beobachtung:

• Sindhu / Batu Jimbar (zentraler Strandstreifen): oberes Ende der Korridorspanne dank Fußläufigkeit und Strandnähe.
• Semawang (Süd-Zentrum): stetiges Familienobjekt-Niveau, starke Langzeitnachfrage.
• Mertasari (Süden): ruhiger, familien- und wellnessorientiert, das gelassenere Ende des Strandes.
• Renon-naher Nordrand (Richtung Denpasar): urbaner und besser erreichbar, der praktische Einstiegspunkt des Korridors.

Diese Einordnungen sind als Befunde zu verstehen, nicht als Benchmarks. Wenn ein Makler Ihnen einen „Batu-Jimbar-Preis" nennt, verankern Sie ihn am obigen Korridor-Median und fragen Sie, was die Lage — nicht die Villa — bewirkt.

Was dieser Bericht nicht erfasst

Zwei Kategorien liegen außerhalb des Index und beide heben die tatsächliche Obergrenze an:

1. Branded-Residence- und hotelnaher Bestand wird direkt vom Entwickler verkauft und erscheint nicht im Makler-MLS.
2. Off-Market-Trophy-Transaktionen oberhalb der Makler-Obergrenze von $2.76M tauchen, wenn überhaupt, nur uneinheitlich als Angebote auf.

Der Index ist eine glaubwürdige Referenz für den Angebotspreismarkt, den ein ausländischer Käufer tatsächlich abklappert, kein Register der absoluten Spitze — und in einem an der Spitze so dünnen Korridor ist der Trophy-Median die unzuverlässigste Zelle. Vertrauen Sie der Einstiegs- und der Mittelstufe.

Wie das mit der Vollzugslinie zusammenhängt

Sanur liegt in Denpasar — ausgenommen vom Baustopp der sechs Bezirke — und steht damit unter keinem einfrierbedingten Angebotsdruck (die vollständige Karte findet sich unter welche Korridore der Baustopp tatsächlich bewegt). Sein stetiger, lizenzierter Familienvermietungscharakter setzte ihn zudem der OTA-Sperrung vom 1. August 2026 weniger aus als die vollzugsintensiven Westküstenkorridore. Diese relative Ruhe ist das Produkt des Korridors — doch prüfen Sie ungeachtet dessen den NIB-, KBLI- und Pondok-Wisata-Status der konkreten Villa, denn ein Korridordurchschnitt ist keine Garantie für das einzelne Objekt.

Nächste Aktualisierung

Dieser Bericht ist aus dem vierteljährlichen Price Index extrahiert und aktualisiert sich am 2026-09-30 (Q4 2026, Ziel 400+ Datenpunkte insgesamt). Methodik, Quellenstufen und Verifizierungsstandards: Methodik.