01 · Regulierung
BKPM-Kapitalauslegung, verschärft.
Die aktuelle BKPM-Auslegungsrichtlinie wird strenger auf neue PT-PMA-Registrierungen angewendet, die Villen-Vermietungen als primäre Geschäftslinie klassifizieren. Bestehende PMAs scheinen vorerst nicht betroffen. Wenn Sie mitten in der Registrierung sind, lassen Sie Ihren Notarius die neue Kapital-Compliance-Position bestätigen, bevor Sie fortfahren.
02 · Transaktionen
Canggu-Mid-Tier rotiert, kollabiert nicht.
Die ersten klaren Anzeichen von Käufer-Selektivität im Canggu- Mid-Tier seit der Wiedereröffnung 2022: moderate Konzessionen bei Deals über 90 Tagen am Markt, besonders im Norden von Canggu und im frühen Pererenan. Prime-Lagen (Batu Bolong, Echo Beach) halten sich. Wir beobachten den Spread zwischen diesen Sub-Korridoren aufmerksam.
03 · Daten
Die Uluwatu-Auktion, die einen Sub-Korridor zurücksetzte.
Eine offengelegte Klippen-Transaktion in diesem Monat schloss wesentlich über dem vorherigen Vergleichswert im gleichen 500-Meter-Segment. Auktionsstruktur, kein Privatvertrag. Sie hat die Preisreferenz für die nächsten sechs Monate in diesem spezifischen Sub-Korridor zurückgesetzt – und Flaggschiff-Makler bepreisen bereits drei andere Inserate gegen den neuen Comp neu.
04 · Projekte
Ein Sayan-Pacht-Verlängerungs-Präzedenz.
Eine bemerkenswerte Ubud-Wellness-Immobilie schloss in diesem Monat eine Pachtverlängerung zu Bedingungen ab, die im Sayan-Korridor jahrelang als Referenz dienen werden. Die Schlagzeile: eine 20-jährige Verlängerung, drei Jahre vor Ablauf verhandelt, bepreist gegen zukunftsgerichtete Rendite statt rückwärts gerichtete Transaktions-Comps. Erwarten Sie, dass andere Immobilien ähnliche Framings versuchen.
05 · Wir haben uns umentschieden
Nusa-Dua-Boden-Mathematik ist weniger schlecht als gedacht.
Wir argumentierten zuvor, dass Nusa-Dua-Villa-Entwicklung für Kleinformat-Projekte zu stark komprimiert hatte. Eine genauere Lesart der RevPAR-Daten 2025 (Apurva, Mulia, Conrad Comparables) legt nahe, dass wir die strukturelle Auslastungsprämie von BTDC-Enklave-benachbartem Produkt unterbewertet haben. Aktualisierte Schlussfolgerung: Kleinformat Nusa Dua bleibt schwierig, aber Mid-Format (50–80 Schlüssel) mit gebrandetem Betreiber funktioniert besser als wir zugestanden haben.