Доходность аренды Ломбок vs Бали 2026: правда ли она в 2–3 раза выше? (проверка данными)

Заявление и короткий ответ

Вы услышите это почти из каждой презентации застройщика Ломбока: доходность аренды там в два-три раза выше, чем на Бали. Как заголовок «валовая против валовой» это не выдумка, а как ориентир на то, что вы реально оставите себе, – почти бесполезно.

Цифра сравнивает горстку отобранных пиковых объектов рядом с Мандаликой – в валовом выражении – против усреднённого по всему Бали показателя. Поставьте оба на одну основу (за вычетом расходов, с поправкой на фактически достигнутую, а не рекламируемую загрузку, и с учётом ликвидности, которой вы жертвуете) – и разрыв в 2–3 раза сужается до доли от заголовка. В ряде коридоров Бали он исчезает полностью.

Откуда взялась цифра «в 2–3 раза»

У заявления есть реальный источник. Особая экономическая зона Мандалика – проект под управлением ITDC с якорем в виде трассы MotoGP – действительно порождает всплески валовой арендной выручки для новых вилл рядом с трассой в периоды запуска и гонок. Вилла, показывающая высокую валовую в гоночный уик-энд, – это правдивый факт про ту виллу и те недели.

Ошибка – в переходе от того объекта, тех недель к остров доходнее. Пиковый валовой показатель на квартире-котловане по цене запуска – это не устойчивая, заполненная, очищенная от расходов доходность коридора. Как только скидка запуска и гоночная ставка нормализуются, навсегда цитируемая цифра оказывается той, которую вилла никогда не зарабатывала за год.

Четыре ошибки, раздувающие разрыв

1. Валовая сравнивается с валовой – никогда с чистой. Цифру Ломбока приводят валовой; цифра Бали, с которой её сравнивают, тоже обычно валовая, но более высокая операционная зрелость Бали означает, что больше валовой доживает до чистой. Снимите 25–40% с любой из них на вознаграждение оператора (15–30%), налог PPh Final 10%, обслуживание и простой – и рынок с более глубокой операторской скамейкой оставляет больше. Более тонкий операторский рынок Ломбока означает более широкий разрыв между показанной валовой и оставшейся чистой – механика та же, что в нашем фреймворке моделирования выхода.

2. Пиковые объекты выдаются за весь остров. Вилла на запуске рядом с трассой подаётся как репрезентативная для Ломбока. Цифра Бали, напротив, – усреднённая по восьми коридорам и сотням объектов. Сравнивать лучшее у одного со средним у другого – это не сравнение.

3. Доходность тонкого рынка отчасти является премией за неликвидность. Более высокая заголовочная доходность на меньшем рынке – это не бесплатные деньги, а отчасти компенсация за неликвидность. Пул иностранных покупателей Ломбока – доля от бали́йского, что означает более широкий спред, более долгую продажу и реальный дисконт на выходе. Этот дисконт никогда не появляется в показателе доходности, но выходит прямо из вашего совокупного возврата.

4. Рекламируемая загрузка выдаётся за достигнутую. Ставка за ночь – это то, где презентации Ломбока выглядят сильнее всего, а загрузка – то, где кейс обычно ломается. Высокий ADR при низкой и сезонной загрузке даёт меньше чистыми, чем более мелкая ставка Бали при более глубоком, круглогодичном спросе. А при более тонкой операторской скамейке разрыв между заявленной и достигнутой загрузкой шире – именно поэтому её проверяют на месте, согласно протоколу осмотра.

Бенчмарк, который заявление обязано обойти

Вот с чем вилла на Ломбоке реально конкурирует – верифицированные валовые диапазоны Бали на 2026 из Price Index Q3 2026 по 294 точкам данных:

Вилла на Ломбоке должна обойти их после расходов, а не до. Если бы заявление «в 2–3 раза» было реальным на чистой основе, объекту на Ломбоке пришлось бы давать чистыми глубоко за двадцать процентов – цифра, которую ни один тонкий, сезонный, неликвидный рынок не удерживает, когда загрузку и выход оценивают честно. Покоридорное обоснование собственных цифр Бали и то, почему самая высокая валовая редко даёт лучшую чистую, – в рейтинге коридоров по доходности и проверке доходности Canggu.

Где Ломбок действительно выигрывает

Это не аргумент против Ломбока – это аргумент против покупки его по неверной причине. У Ломбока два реальных преимущества, и ни одно из них не доходность:

• Цена входа. Вы заходите дешевле. Для покупателя, чьё ограничение – капитал, а не возврат, это важно.
• Опциональность роста. Если инфраструктурная застройка Мандалики продолжится, а аэропорт и трасса продолжат притягивать инвестиции, у земли вокруг есть реальный долгосрочный потенциал.

Оба ведут к одному выводу: Ломбок – это ставка на рост стоимости с доходностью как вторичным фактором на более длинном и менее определённом удержании. Это законный тезис. Он просто противоположен «более высокой доходности», которой его продают. Обосновывайте его как то, чем он является.

Две поправки, прежде чем поверить любой цифре Ломбока

Та же дисциплина, что читает индекс Бали, применяется к любой цифре Ломбока, которую вам вручают. Снимите 25–40% с валовой на вознаграждение оператора, налог 10%, обслуживание и простой. Затем заложите дисконт за ликвидность – скидку, которую вы возьмёте, продавая на тонкий рынок, – в предположение о выходе, а не только о входе. Доходность, которая работает только если вы никогда не продаёте, – это не доходность, а надежда.

Правило в одну строку

Более высокая заголовочная доходность на более тонком рынке – это в основном премия за неликвидность и отобранная валовая, а не более высокий возврат. Измеряйте любую виллу на Ломбоке чистыми, против верифицированных коридорных диапазонов Бали, с заложенным дисконтом на выходе. Полное сравнение рынков за пределами доходности – ликвидность, юридическая структура, глубина операторов – в Бали против Ломбока. Источники и метод: методология.