Данные рынка
Динамика цен на землю под виллы Бали, 2021–2026.
Пять лет ориентировочного движения цен на землю в шести инвестиционных коридорах Бали. Редакционная компиляция по публично раскрытым данным Knight Frank, JLL и наблюдению за локальными сделками. Цифры – медианные оценки для участков инвестиционного класса, а не цены предложения.
Земля Бали: цена по районам, 2026
Траектория за 5 лет – цена за м²
- Чангу
- Улувату (без утёсов)
- Убуд
- Нуса-Дуа
- Семияк
- Санур
Как читать траектории
Каждая линия отслеживает цену земли за квадратный метр (или валовую доходность, если переключить метрику) для одного из шести коридоров Бали инвестиционного класса за шесть лет. База 2021 года отражает постпандемийное дно; 2022 – всплеск после открытия границ; 2023–24 – фаза расширения цикла; 2025 – нормализация на фоне ужесточения лицензирования; 2026 – середина цикла. Самый резкий рост цены земли показали Чангу (1200 → 3500 USD/м², ~190%) и Улувату (2500 → 5500). Медленнее всех рос Санур (900 → 1600). Кривые доходности зеркальны ценовой истории: пиковая доходность 2022–23 отражает недокупленные рынки; текущая доходность нормализуется к медиане цикла.
Что данные не отражают
Разброс внутри под-коридоров может превышать межкоридорный разброс, который показывает график. Земля на утёсах Улувату торгуется в 2–3 раза выше указанной медианы; Чангу Берава идёт на 30–40% выше Чангу Эхо-Бич. Цифры здесь полезны для направления тренда, а не для обоснования цены конкретного листинга. Для сопоставимых данных листингового уровня под-коридорные показатели несут страницы по районам, такие как Чангу и Нуса-Дуа. Тепловая карта обновляется ежеквартально вместе с рыночным отчётом; между релизами относитесь к цифрам последнего года как к предварительным оценкам, а не как к финальным.
Источники и методология
Ценовые цифры – медианные оценки для земельных участков инвестиционного класса (без действительно премиальных позиций на утёсах Улувату, которые торгуются в 2–3 раза выше указанного диапазона). Диапазоны доходности отражают валовую арендную доходность по профессионально управляемому вилла-продукту; самостоятельное управление обычно отстаёт на 3–5 процентных пунктов. Источники: Knight Frank Bali Residential Review 2024/2025, рыночные сводки JLL Hotels & Hospitality Indonesia, выписки о передаче титулов BPN (публичные) и редакционное наблюдение за ~200 раскрытыми сделками на Бали в 2022–2026. Полные уровни источников – в методологии.
Редакционный разбор – 2026
Позиционирование середины цикла. Цены на землю продолжают расти, но замедляющимся темпом. Средний сегмент Чангу показывает первые сигналы избирательности покупателей. Премия дефицита на утёсах Улувату сохраняется. Инфраструктурная премия Нуса-Дуа отражена в устойчивой загрузке, несмотря на ADR ниже, чем в Улувату.