バリSHM土地証書確認 2026:完全手続チェックリスト

直接の回答

SHM(Sertipikat Hak Milik)はインドネシア永続的完全所有権証書――欧州フリーホールド相当。インドネシア国民のみ(UU Agraria 1960、第21条)。外国人はSHMを直接保有不可;PMA構造がHGB(Hak Guna Bangunan)を保有、商業証書80年累積、原資SHM由来。HGB下またはリースホールド購入下のSHM確認は支払前不可欠。

キーポイント

• SHM(Sertipikat Hak Milik)=完全所有権証書、インドネシア国民のみ。
• 外国人はSHMを直接保有不可;PMA構造がHGB(Hak Guna Bangunan)派生で保有。
• SHM確認:PPAT(公証人)とBPN(土地登記局)経由7段階、支払前必須。
• 主要リスク:偽造証書、ノミニー紛争、未解決相続、ゾーニング不整合。
• 確認コスト:PPAT USD 300–800+BPN調査USD 100–200。不可欠。

SHMとは何か、なぜ外国人は保有できないか

SHM(Sertipikat Hak Milik)はインドネシア永続的完全所有権証書――欧州フリーホールド相当。インドネシア国民のみ(UU Agraria 1960、第21条)。外国人はSHMを直接保有不可;PMA構造がHGB(Hak Guna Bangunan)を保有、商業証書80年累積、原資SHM由来。HGB下またはリースホールド購入下のSHM確認は支払前不可欠。

PPAT/BPN必須7確認項目

(1)オリジナルSertipikat――コピー不可、BPNセキュリティ用紙;(2)BPN登記オーナー名と署名者の一致;(3)Beban状態(抵当・差押・紛争);(4)RDTRゾーニング(Rencana Detail Tata Ruang)――住宅/商業/農業が用途に整合;(5)既存建物にPBG(Persetujuan Bangunan Gedung);(6)SLF(Sertifikat Laik Fungsi)が合法占有を確認;(7)Pajak Bumi Bangunan(PBB)未払なし。

検知すべき主要リスク

リスク1――偽造証書:BPNセキュリティ用紙でない、番号矛盾、非公式署名。リスク2――ノミニー紛争:外国人がインドネシア人を名義人として利用(違法、死亡時紛争化)。リスク3――未解決相続:オーナー死亡で相続未整理、複数相続人の署名・異議。リスク4――ゾーニング不整合:RDTR変更なしで農地を商業用途売却。リスク5――PBG/SLF未取得建物:当局執行で解体リスク。

プロセスと確認コスト

PPAT(Pejabat Pembuat Akta Tanah、土地専門公証人)がBPN調査を伴うデューデリを実施:BPN調査USD 100–200(登記+Beban状態)、PPATデューデリUSD 300–800(複雑度次第)、公証・契約準備USD 500–1,000。プロセス7–14日。実質的支払前不可欠;このステップ軽視がバリの外国人紛争主要原因。

よくある質問

SHMとは正確には何か?

SHM(Sertipikat Hak Milik)=インドネシア永続的完全所有権証書、欧州フリーホールド相当。インドネシア国民のみ(UU Agraria 1960)。外国人はSHM直接保有不可;PMAがHGB(Hak Guna Bangunan)を保有、商業証書80年累積、原資SHM由来。

バリで誰がSHMを確認するか?

PPAT(Pejabat Pembuat Akta Tanah、土地専門公証人)がBPN(Badan Pertanahan Nasional、土地登記局)と共にデューデリを準備。必須7確認:オリジナルSertipikat、オーナー名、Beban状態、RDTRゾーニング、PBG、SLF、PBB未払なし。

SHM確認のコストは?

PPATデューデリUSD 300–800+BPN調査USD 100–200+公証・契約USD 500–1,000=複雑度次第で総額USD 900–2,000。プロセス7–14日。実質的支払前不可欠。

独立性と免責

この分析は編集的かつ独立。当社は記載されたヴィラを販売も仲介もしない。問い合わせを受けた場合、実行はバリのライセンス取得済みパートナーが担当し、紹介手数料を受領する場合がある。編集内容はパートナーによる審査や承認を受けない。このページは情報提供であり、法的助言ではない。方法論と開示は別途公開。