AJB– Akta Jual Beli
証書
PPATの面前で執行され、売主から買主へ土地権利を移転する売買証書。
クロージング書類。税金が支払われ各種チェックが完了した後、ノタリス事務所で署名されます。
用語集 ・ 100語リファレンス
バリ投資家のための実務語彙。
デューデリジェンス資料、権利証書、ノタリス事務所、リージェンシーの許認可画面、ブローカーのピッチデッキで必ず目にする100の用語。インドネシアの法律用語を翻訳者抜きで投げ渡されることに疲れた外国人投資家のために執筆しました。所有権、証書、許認可、税金、ビザ、投資指標、慣習法、そしてバリのヴィラ運営の実務語彙までを網羅しています。規制が更新されるたびに改訂します。
- 100登録用語数
- 8カテゴリー(所有権/証書/許認可/税金/ビザ/指標/運営/慣習法)
- 2026年5月23日最終確認日
この用語集の使い方
各用語は三つの層で構成しています。「定義」は、その用語が何を意味するかを平易な日本語で示したものです。「コンテキスト」行は、その用語がどの書類で、どの会合で、どの取引段階で姿を現すかを説明し、いつ目にするかを把握できるようにしています。「関連項目」のクロスリファレンスは、意味がこの用語に依存する隣接用語へリンクしています。インドネシアの不動産用語は強く結合したグラフであり、Leaseholdは完全所有権なしには理解できず、PMAはHGB抜きには、KITASはスポンサーシップ抜きには成り立たないからです。
なぜ法律助言ではなく編集記事なのか
定義は、2026年のバリ不動産実務でこれらの用語がどのように使われているかについての編集的読解を反映しています。法的意見ではなく、認証翻訳でもなく、署名前に登録PPATノタリスまたはインドネシアの法律顧問に依頼することの代替でもありません。規制が変わった際には定義を更新します・最近ではBKPMの最低資本金解釈、リージェンシー側のPondok Wisataライセンス厳格化、そして2026年KITAS投資家経路の変更です。各ページ冒頭の「最終確認」タイムスタンプは、各用語がいつ最後に検証されたかを示します。
用語の更新方法
新しい用語は、四半期内に三件以上の独立した取引または規制文書に登場した場合に追加されます。既存の用語は年に二度見直されます。規制の動きが用語の実務的意味を実質的に変えた場合・たとえばKITASスポンサーシップ規則が厳格化された場合・その用語のエントリには改訂から二週間「最近更新」マークが付き、再訪する読者が用語集全体を再読することなく変化を発見できるようにしています。二国間枠組み文書については、ここで繰り返すのではなく、 方法論ページ を参照します。
インドネシア語と日本語の用語が分かれる箇所
いくつかのバリ不動産用語には、すっきりした日本語の対応語が存在しません。Hak Sewaは住宅賃貸借よりも、長期の地上権リースに近い性格を持ちます。Hak Guna Bangunanは、英国法的な意味でのleaseholdでも完全所有権でもない権利を扱います。Pondok Wisataは、米国にも欧州にも直接の対応物がない観光宿泊ライセンスです。インドネシア語の用語を使うときは精密に、日本語の用語を使うときは標準的な意味で使います。この一見小さな区別が重要なのは、外国人投資家が日常的にHak Sewaは西欧型leaseholdの保護を備えていると想定するからですが、いくつかの重要な点でそうではないのです。
A
B
BPN– Badan Pertanahan Nasional
運営
ATR省の下で、土地登記を維持し証書を発行する国家土地機関。
権原が検証され、移転が記録される場所。すべての証書の背後にある権限です。
関連項目:Sertifikat、 BKPM、 PPAT
プレビルド購入– Beli indent
運営
完成前にヴィラを購入し、建設マイルストーンに応じて分割払いする方式。
入口は安いがリスクは高い。PPJBの条件と、デベロッパーのトラックレコードが取引を左右します。
サービスチャージ– Biaya layanan
運営
エステートや区分所有開発における共用サービスや共用部分維持のための定期的な拠出金。
エステート商品でモデル化すべき保有コスト。シンキングファンドのカバー範囲を確認します。
関連項目:シンキングファンド、 区分所有権(Strata title)
管理手数料– Biaya manajemen
運営
ヴィラ運営に対するオペレーターの報酬。通常は売上比例、ときに成果連動の段階制が設定されます。
バリでは売上の15〜25%が一般的。事業者を比較する前に何が含まれるかを精読します。
関連項目:プロパティマネジメント、 サービスチャージ
D
シンキングファンド– Dana cadangan
運営
将来の大規模修繕・更新に充てるため、所有者の拠出金から積み立てる引当準備金。
健全なエステートはこれを維持しています。規模感は開発の運営品質のシグナルになります。
関連項目:サービスチャージ、 区分所有権(Strata title)
H
区分所有権(Strata title)– Hak Milik atas Satuan Rumah Susun
所有権
複数戸建物内の専有部分の所有権と、共用部分の持分。外国人はHak Pakai相当の条件で保有できます。
独立ヴィラではなく、ブランドレジデンスやマンション型商品に適用されます。
Hak Guna Bangunan– HGB/建設権
所有権
当初30年間、土地の上に建物を建設し所有する権利。20年間延長でき、その後30年間更新可能です。PT PMAを含むインドネシア法人が保有できます。
外国投資家がPT PMAを通じて支配する標準的な権原。合法な外資系ヴィラ構造の大半の基礎となっています。
Hak Guna Usaha– HGU/事業用使用権
所有権
農業、プランテーション、漁業のために国有地を25〜35年間使用する権利。ヴィラ投資家に直接関係することはまれです。
対象地がかつてプランテーション区分で、住宅開発前に転用が必要な場合に登場します。
関連項目:Tanah Negara、 Zonasi
Hak Pengelolaan– HPL/管理権
所有権
通常は政府機関や国営企業が保有する国有地の管理権で、その上に二次的な使用権を付与できます。
ITDCがHPLを保有しオペレーターにHGBを付与するヌサドゥアのような計画区域で関係してきます。
I
ネット利回り– Imbal hasil bersih
指標
管理、メンテナンス、税金、空室を差し引いた賃料収入を、投下総コストで割った値。
アンダーライティングで意味を持つ数字。提示されたグロスから数ポイント下になるのが典型です。
グロス利回り– Imbal hasil kotor
指標
営業費用、税金、空室控除前の年間賃料収入を購入価格で割った値。
ブローカーが提示する数字。ヘッドラインとしては見栄えが良いため、常にネットに引き直します。
投資家KITAS– Index 313/314
ビザ
インドネシア法人の株式保有を根拠に付与されるKITAS。別途の就労許可は必要ありません。
多くのヴィラ投資家が用いる2026年の経路。費用帯はおよそ1,500〜4,000ドル、所要4〜8週間。
関連項目:KITAS、 PT PMA、 RPTKA/IMTA
IMB– Izin Mendirikan Bangunan
許認可
旧来の建築許可。実務上はPBG承認制度に置き換えられました。
旧来のヴィラはIMBに基づき建設されています。後にPBG制度の下で正規化されたかを確認します。
IUP– Izin Usaha Pariwisata
許認可
Pondok Wisataより大きな規模の宿泊・ホスピタリティ事業向け観光事業免許。
PT PMAを通じて運営されるヴィラエステートやブティックホテル規模の商品に向いた経路です。
関連項目:Pondok Wisata、 PT PMA、 NIB
K
KITAS– Kartu Izin Tinggal Terbatas
ビザ
一定期間インドネシアに居住することを認める限定滞在許可。スポンサーと目的に紐付きます。
Hak Pakai所有と長期滞在の鍵を開ける許可。いくつかのサブタイプがあります。
KITAP– Kartu Izin Tinggal Tetap
ビザ
永住許可。一般にKITASでの数年間連続滞在後、または婚姻を通じて取得可能です。
コミットの強い投資家と配偶者のための長期居住ステータスです。
Freehold(完全所有権)– Kepemilikan penuh
所有権
期限のない所有を意味する英米法概念。最も近いインドネシアの権原Hak Milikは外国人には閉ざされています。
ブローカーの英語では緩く使われます。常に実際に提示されているインドネシアの権原に対応付け直します。
KKPR– Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang
許認可
提案された土地利用が地域空間計画に整合することの確認。旧来の立地許可に取って代わります。
最初のゾーニング関門。活動内容がRTRWに適合しなければ、PBGも下りません。
キャピタルゲイン– Keuntungan modal
税金
不動産売却益。インドネシアでは独立した制度ではなく、最終的な移転所得税を通じて捕捉されます。
外国人売主は、PPh移転税と本国側の税負担を控除した手取りで出口戦略を組み立てます。
L
LSD– Lahan Sawah Dilindungi
許認可
非農業用途への転用が認められない保護対象の水田。
グリーンゾーンリスクの一部分。ブローカーの言い分にかかわらず、転用は事実上閉ざされています。
Petok D– Letter C/慣習税記録
証書
全国登記制度より前の、村レベルの旧土地税書類。歴史的使用の証拠であり、所有権ではありません。
内陸部で一般的。適法な売買の前に、登記された証書への転換が必要です。
関連項目:Girik、 Tanah Adat、 BPN
M
プロパティマネジメント– Manajemen properti
運営
賃貸ヴィラの外部委託運営。予約、ゲスト対応、ハウスキーピング、メンテナンス、報告を含みます。
表示されるグロス利回りと、実現するネット利回りの差を生む要素。手数料と業務範囲は事業者ごとに大きく異なります。
チャネルマネージャー– Manajer kanal
運営
複数OTAの空室と価格を同期し、ダブルブッキングを防ぐソフトウェア。
マルチチャネル運営のヴィラにとって基本的な運用要件です。
関連項目:OTA、 プロパティマネジメント
最低資本金– Modal minimum PMA
所有権
PT PMAが満たすべき投資計画上の閾値。一般に土地建物を除き100億ルピアを上回り、払込資本に関する期待が伴います。
2026年BKPMの解釈ポイント。資本不足のPMAはライセンス取得・更新で支障に直面します。
N
NJOP– Nilai Jual Objek Pajak
税金
土地建物の政府査定課税評価額。移転税の最低基準として用いられます。
市場価格を下回ることが多くあります。移転税はNJOPと実際価格の高い方に課されます。
NIB– Nomor Induk Berusaha
許認可
OSSシステムを通じて発行される事業者識別番号。主要な事業免許と輸入者番号の機能を担います。
PT PMA登録時に発行されます。他のすべての許認可が参照するアンカー番号です。
O
OSS– Online Single Submission
許認可
事業者がNIBおよびリスクベースの営業許可を取得する統合オンライン許認可プラットフォーム。
会社の許認可がここで処理されます。OSS上のリスク分類により、追加で必要な許認可が決まります。
P
PBB– Pajak Bumi dan Bangunan
税金
不動産の評価額NJOPに対して課される、年次の土地建物税。
継続的な保有コスト。未払いのPBB滞納はデューデリジェンスで明るみに出ることがあります。
PPAT– Pejabat Pembuat Akta Tanah
運営
指定された業務区域内で、土地移転証書を執行する権限を持つ土地証書官。
多くの場合ノタリスと同一人物。AJBを有効化する署名の主体です。
関連項目:Notaris/PPAT、 AJB、 BPN
不動産鑑定– Penilaian/KJPP
指標
免許を持つ鑑定人(KJPP)による物件の正式評価。融資、会計、取引で使用されます。
融資機関や本格的買主は依頼します。NJOPと提示価格に対する交渉のアンカーになります。
スポンサー– Penjamin
ビザ
外国人の滞在許可を保証し、それに対して責任を負うインドネシア人個人または法人。
PT PMAは自社の投資家KITASをスポンサーできます。スポンサーシップ規則は最近厳格化されました。
回収期間– Periode pengembalian
指標
累積純収益が当初投資額を回収するまでの時間。
粗いものの有用なスクリーニング指標。長い回収期間はleaseholdの期間リスクを露呈させます。
関連項目:ROI、 Leasehold延長
PPJB– Perjanjian Pengikatan Jual Beli
証書
AJBを執行できる状態になる前に用いられる拘束力のある売買契約。プレビルドや条件付き取引でよく使われます。
手付金がコミットされ条件が定められる場面。プレビルド購入で最も交渉が集中する書類です。
関連項目:AJB、 プレビルド購入、 Notaris/PPAT
Leasehold延長– Perpanjangan sewa
運営
Hak Sewa期間の交渉による更新。理想は当初契約で固定算式とともに事前合意しておくことです。
leaseholdの最大リスク。価格未定の延長は、価格交渉力を地主側に渡します。
PT PMA– Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing
所有権
外資投資有限責任会社。外国人がHGB土地を保有し、不動産賃貸事業を運営するための適合的なビークルです。
収益を生むヴィラに対して法律顧問の大半が推奨する構造。最低資本金、報告、税務の義務を伴います。
関連項目:Hak Guna Bangunan、 BKPM、 最低資本金、 NIB
PBG– Persetujuan Bangunan Gedung
許認可
IMBに代わる建築承認。建設前に建造物が技術基準とゾーニング基準を満たすことを確認します。
現在の中核的建築許可。有効なPBGがないヴィラは、保険付保・融資・クリーンな再販が困難になります。
ノミニー構造– Pinjam nama
所有権
書面上はインドネシア人がHak Milikを保有し、外国人がサイドアグリーメントを通じて支配する仕組み。法的に強制不能で禁止されています。
今もなお広く勧誘されています。インドネシアの裁判所は外国側を保護せず、ノミニーは合法的に資産を保持できます。
源泉徴収税– PPh potong
税金
賃料、配当、非居住者への支払いなど、特定の支払いから源泉徴収される税。
賃料収入やPMAからの配当の海外送金と税務報告のあり方に影響します。
R
エスクロー– Rekening bersama
運営
契約条件が満たされるまで資金を保管する、中立な第三者口座。
バリの取引では未利用が多い手段。プレビルドや段階的購入で導入を求めれば、手付金リスクを下げられます。
RTRW– Rencana Tata Ruang Wilayah
許認可
リージェンシー全域にわたり土地利用区分を定める地域空間計画。すべてのゾーニング分類の法源です。
KKPRチェックが照合するマスタードキュメント。定期的に改訂され、それにより区画が再分類されることがあります。
S
SHGB– Sertifikat Hak Guna Bangunan
証書
HGB建設権権原を証する証書。満了日や担保設定が記載されます。
PT PMA買主が購入前に残存期間と更新履歴を確認する書類。
関連項目:Hak Guna Bangunan、 PT PMA、 Sertifikat
SHM– Sertifikat Hak Milik
証書
Hak Milik完全所有権を証する証書。国民にのみ認められる、インドネシア土地書類の中で最もクリーンなものです。
ノミニー取引が背後に隠れている文書。外国人買主は目にするものの、自己名義で保有することはできません。
関連項目:Hak Milik、 ノミニー構造、 Sertifikat
SLF– Sertifikat Laik Fungsi
許認可
完成した建物が安全かつ使用に適することを確認する適合証明。
建設完了後に発行されます。融資機関や本格的な買主が、適法施工の証拠としてますます強く求めるようになっています。
リースバック– Sewa balik
運営
買主が物件を購入したうえで、保証賃料と引き換えにデベロッパーやオペレーターへ賃貸する取り決め。
ブランド付き・運営付き商品で一般的。保証の資金裏付けと期間を精査します。
T
稼働率– Tingkat hunian
指標
一定期間に実際に予約された夜が、販売可能な夜全体に占める割合。
ADRと併用して収益主張を検算します。バリの季節変動は厳しい部類です。
関連項目:ADR、 RevPAR、 Pondok Wisata
U
Tumbak– Ubin/在来土地単位
指標
在来の土地面積単位で、およそ14平方メートル。内陸部の取引で今も使われます。
インフォーマルな村落取引で姿を見せます。署名前に必ず平方メートルに引き直します。
関連項目:Are
デューデリジェンス– Uji tuntas
運営
ノタリスと法律顧問が、購入前に権原、ゾーニング、許認可、税金、担保を検証する作業。
グリーンゾーン地、Girik権原、未抹消抵当を捕捉する工程。絶対に省略しません。
関連項目:Notaris/PPAT、 Roya、 Zonasi、 Sertifikat
V
セカンドホームビザ– Visa rumah kedua
ビザ
一定の資金または資産閾値を満たす外国人向けの長期滞在ビザで、より富裕な居住者を対象としています。
法人運営を望まない買主にとって、投資家KITASの代替経路となります。
法律助言ではありません。これらのエントリは、2026年5月23日時点でのインドネシア不動産法に関する私たちの実務理解を反映しており、公開情報と免許を有するノタリスおよびPMA法律顧問との対話から編集したものです。いかなる取引についても行動する前に、登録インドネシア・ノタリスおよびご自身の法律顧問にご相談ください。出典付きの完全な 方法論ページ を維持しています。