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Bali vs World

バリ vs ポルトガル不動産投資2026:利回り優位かEU法的シンプルさか

バリ vs ポルトガル ― 所有権、利回り、居住権、リスクで比較。2023年ゴールデンビザ改革後の意思決定フレーム。海外買い手向け編集デスク分析。

By Oleg Levkovskiy · Published January 31, 2026 · Updated June 8, 2026

Quick facts

  1. 01ポルトガルのゴールデンビザは2023年改革以降、直接的な不動産購入を居住権の対象としていない ― 居住権目的の買い手はポルトガルを選ぶ主要な構造的理由を失った。
  2. 02バリ投資は通常リースホールドまたはPT PMA構造を使用。ポルトガルはNIF税番号要件のみのシンプルな直接フリーホールド所有を提供。
  3. 03バリ優位:グロス賃貸利回り(ヴィラ駆動、8–15%)。ポルトガル優位:法的シンプルさとEUバック・タイトル保護。
  4. 04ライフスタイル・ヴィラ所有+マネージド賃貸収入を求めるならバリ。単純な外国人購入メカニクスとEUライフスタイルを求めるならポルトガル。
ポルトガル大西洋岸のタイル屋根とバリ・クリフトップ・ヴィラを並べた編集ダイプティック ― 2026年のバリ vs ポルトガル不動産投資

Key Takeaways

  1. ポルトガルのゴールデンビザは2023年改革以降、直接的な不動産購入を居住権の対象としていない ― 居住権目的の買い手はポルトガルを選ぶ主要な構造的理由を失った。
  2. バリ投資は通常リースホールドまたはPT PMA構造を使用。ポルトガルはNIF税番号要件のみのシンプルな直接フリーホールド所有を提供。
  3. バリ優位:グロス賃貸利回り(ヴィラ駆動、8–15%)。ポルトガル優位:法的シンプルさとEUバック・タイトル保護。
  4. ライフスタイル・ヴィラ所有+マネージド賃貸収入を求めるならバリ。単純な外国人購入メカニクスとEUライフスタイルを求めるならポルトガル。

直接の回答

バリとポルトガルは2026年の両方で賢明な選択肢になりうるが、解決する問題が異なる。

  • ポルトガルは外国人の直接所有において一般的にシンプル。外国人購入者への一括制限はなく、実務ステップ(税識別番号、ポルトガル銀行口座)はよく文書化されている。
  • バリはヴィラ収入の上昇余地が強いが、外国人は通常リースホールド/使用権構造またはPT PMAを使用 ― 法的構造が投資の中心になる。
  • 主目的がEU投資居住権ルートなら、ポルトガルのゴールデンビザはもはや直接的な不動産購入を適格ルートに含めていない(2023年10月にルール変更)。

外国人所有とシンプルさ

ポルトガル

ポルトガルは外国人の不動産購入に一般的な制限がない。買い手は通常取引のためにNIF(Número de Identificação Fiscal)とポルトガル銀行口座が必要。フリーホールドが標準モデルで、EUフリーホールドと同じタイトル保護。

バリ

外国人の不動産支配は通常リースホールド/使用権(Hak Sewa)を介するか、特定の設定では外国所有会社(PT PMA)を介する ― 構造化とデューデリジェンスがより必要。直接Hak Milik(フリーホールド)は外国人には法的に利用不可。

ポルトガルは通常「シンプルな購入メカニクス」で勝つ。バリも安全に保てる ― ただし構造は投資の付け足しではなく一部である。

2023年のゴールデンビザ改革はポルトガルを投資家市場として殺したわけではない。居住権目的の買い手が、より利回りの高い代替よりポルトガルをデフォルト選択する理由を消した。

居住権の角度

多くの買い手が問う:「不動産購入で居住権が取れるか?」

  • ポルトガル: 不動産購入は2023年以降のゴールデンビザ・ルートの適格投資ではない。他の投資ルート(ベンチャーキャピタル・ファンド、雇用創出、文化寄付)は存在するが、不動産ベースではない。
  • バリ/インドネシア: 居住権経路は不動産所有とは別。買い手は通常、適切なビザ計画 ― KITAS就労ビザ、セカンドホーム・ビザ、長期向けKITAP ― 経由で取り組む。ビザ種別によりルールは異なる。

ROIと需要

バリ

バリは通常ヴィラのライフスタイル+賃貸収入で選ばれる。リターンは1泊あたり料金、運営品質、立地選択によって駆動される。Global Property Guideによれば、立地の良いバリ・ヴィラは多くの欧州都市市場を大きく上回るグロス利回りを維持する。

ポルトガル

ポルトガルは通常、欧州的安定性、長期居住権/ライフスタイル、より広い融資オプションで選ばれる。リターンは都市と地域によって大きく異なり、通常ヴィラ利回りの上昇余地ではなく、安定性+長期的価値として枠付けされる。

リスク・プロファイル比較

バリのリスク

  • 法的構造の複雑さ(リースホールド条件、デューデリジェンス)
  • ゾーニングと許認可(PBG/SLFの実態)
  • 運営の実行(運営品質がネット利回りに大きく影響)

ポルトガルのリスク

  • 市場はマクロ要因(金利、地方規制、観光ダイナミクス)に大きく依存
  • 改装と借家人法の複雑さ(セグメント、立地による)
  • 2023年以降のゴールデンビザ改革は買い手プール構成を変化させた

どちらの市場を誰が選ぶべきか

バリを選ぶべき場合

  • 収入を伴うライフスタイル・ヴィラ所有を求める
  • 構造化された所有モデルに快適である
  • 運営管理が可能(または強い運営を雇える)
  • 利回りを伴うリゾート市場プロファイルを求める

ポルトガルを選ぶべき場合

  • シンプルな外国人購入メカニクスを求める
  • EUベースの安定性と長期居住オプションを好む
  • 融資の深さとより広い再販プールを評価する
  • 不動産購入をゴールデンビザ適格に頼っていない

よくある誤解

  1. ポルトガル=ゴールデンビザのデフォルトと仮定する。 2023年10月以降、直接的な不動産購入は適格ではない。居住権が動機なら、他のルート(ベンチャーキャピタル、雇用創出)が必要。
  2. バリ・リースホールドを「無期限」と扱う。 25–30年標準、延長は別途交渉。残存期間は再販価値に直結する。
  3. ポルトガルの4–6%利回りを保証と仮定する。 リスボン中央値は近年圧縮されている;個別物件は3–5%ネットがより現実的。
  4. 両市場の取引コスト比較を無視する。 ポルトガル取得時5–7%(IMT譲渡税+公証人)、バリPT PMA設定$3k–$8k+払込資本。

方法論と出典

AICEPのポルトガル外国投資データ、Global Property Guideのポルトガル賃貸利回り、Reuters・ロイターのゴールデンビザ改革報道、BKPMのインドネシア投資データを三角測量。バリ廊下利回りはBali Villa Select編集デスクが追跡するプロ運営ヴィラのP&L開示数値。

最終検証:2026年4月。

関連分析

独立性と免責

この分析は編集的かつ独立。当社は記載されたヴィラを販売も仲介もしない。問い合わせを受けた場合、実行はバリのライセンス取得済みパートナーが担当し、紹介手数料を受領する場合がある。編集内容はパートナーによる審査や承認を受けない。このページは情報提供であり、法的助言ではない。方法論と開示は別途公開。

バリ vs ポルトガル
DimensionバリポルトガルEdge
所有メカニズムリースホールド25–30年 または PT PMA直接フリーホールド、NIF必須ポルトガル
典型的グロス賃貸利回り8–15%(ヴィラ)4–6%(都市アパート)バリ
投資による居住権別途ビザ経路不動産ゴールデンビザなし(2023年以降)Tie
法的シンプルさ構造化が必要シンプルな外国人購入ポルトガル
投資家グレード参入価格$250k–$600k ヴィラ€300k+ アパート(リスボン)バリ
ライフスタイル+収入ハイブリッド強いヴィラ・デュアル使用短期賃貸規制ありバリ

Frequently Asked

外国人はポルトガルで容易に不動産を購入できるか?

ポルトガルには外国人所有の一般的制限はない。買い手は通常、取引のためにNIF(Número de Identificação Fiscal、税番号)とポルトガル銀行口座が必要。フリーホールドが標準モデルで、EUフリーホールドと同じタイトル保護を持つ。

ポルトガル不動産購入でゴールデンビザ居住権を取得できるか?

いいえ。2023年10月の改革により、直接的な不動産購入はもはやポルトガルのゴールデンビザの適格投資ではない。他の投資ルート(ベンチャーキャピタル・ファンド、雇用創出、文化寄付)は継続している。

賃貸利回りはバリとポルトガルでどちらが高いか?

バリ ― 一般的に高いグロス利回り、特にチャングー、ウルワツ、スミニャックのヴィラで8–15%グロスが一般的。ポルトガルの利回りはリスボンとポルトで4–6%グロス傾向。

外国人にとって法的にどちらが安全か?

ポルトガルがシンプル:直接フリーホールド、EU法的フレームワーク、標準化されたタイトル。バリも正しく構造化すれば安全(リースホールドまたはPT PMA)だが、前段プロセスがより必要。

バリで不動産購入により居住権を取得できるか?

不動産所有のみではインドネシアで居住権は付与されない。外国人買い手は通常、別途のビザ経路(KITAS、セカンドホーム・ビザ)を使用し、不動産投資により支援される場合がある。

Sources

  1. AICEP ― ポルトガル投資貿易振興庁accessed April 18, 2026
  2. Reuters ― ポルトガル、ゴールデンビザの不動産ルート廃止accessed April 18, 2026
  3. Global Property Guide ― ポルトガル賃貸利回りaccessed April 18, 2026
  4. BKPM ― インドネシア投資調整庁accessed April 18, 2026