バリ不動産デュー・ディリジェンス2026:外国人購入者チェックリスト

直接の回答

バリ不動産の土地証書はインドネシア法的レイヤー化:SHM(フリーホールド、原則インドネシア人のみ)、HGB(建築使用権、PMA経由可能、80年累積)、HPL(管理権、ITDC等機関保有)、Hak Pakai(使用権、KITAS保有者可能)、Hak Sewa(賃借権、外国人個人可能)。BPN(国家土地局)照会経由PPAT公証人が実施。

キーポイント

土地証書確認(SHM/HGB/HPL/Hak Sewa)はバリ・デュー・ディリジェンスの核心。PPAT公証人経由BPN照会必須。
PBG(建築許可)とSLF(使用許可)の欠落は2024–2025年規制執行で事実上STR運営不可。
名義人(nominee)構造はインドネシア法的に脆弱――地主との合意は法的執行力に欠ける。
タイムライン:オファー→保証金→デュー・ディリジェンス(4–6週間)→AJB→BPHTB→登録、合計8–12週間。
デュー・ディリジェンス費用:USD 1,500–4,000(独立PPAT公証人、税務アドバイザー、技術検査)。

土地証書のレイヤー

PBG/SLFコンプライアンス

PBG(Persetujuan Bangunan Gedung)とSLF(Sertifikat Laik Fungsi)は建築・運営の核心ドキュメント。2024–2025年Pondok Wisata規制執行強化で、これらを欠く物件はAirbnb/Booking.comから事実上排除。コンプライアンス物件は同等構造の非コンプライアンス比20–30%プレミアム。

名義人構造の法的脆弱性

インドネシア法で外国人は土地直接所有不可。一部仲介者は「名義人(nominee)」構造を提案:インドネシア人名義+外国人による信託合意。これはインドネシア法的に脆弱――BPHTBは外国人実質支配検出可能、紛争で法的執行力欠如。代替はLeaseholdまたはPMA正規構造。

タイムラインと費用

標準購入タイムライン:オファー受諾→保証金(5–10%)→デュー・ディリジェンス4–6週間→AJB→BPHTB(5%)支払→BPN登録、合計8–12週間。費用:独立PPAT公証人USD 800–1,500、税務アドバイザーUSD 300–800、技術検査USD 500–1,500、合計USD 1,500–4,000。

よくある質問

バリ不動産購入前に確認すべきものは?

5つの核心:(1)土地証書タイプとBPN照会、(2)PBG/SLFコンプライアンス、(3)所有構造の法的妥当性、(4)税務史、(5)技術検査。すべて独立PPAT公証人経由検証必須。

名義人(nominee)構造は使えるか?

インドネシア法的に脆弱で推奨されない。代替はLeasehold(Hak Sewa)またはPMA正規構造。

デュー・ディリジェンスにかかる時間と費用は?

タイムライン:4–6週間。費用:独立PPAT公証人USD 800–1,500、税務アドバイザーUSD 300–800、技術検査USD 500–1,500、合計USD 1,500–4,000。

独立性と免責

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