01 · Réglementation
Interprétation capital BKPM, durcie.
Les directives interprétatives BKPM actuelles sont appliquées plus strictement aux nouveaux enregistrements PT PMA classifiant les locations villa comme ligne d'activité principale. Les PMA existants semblent non affectés pour l'instant. Si vous êtes en cours d'enregistrement, faites confirmer par votre notarius la nouvelle position de conformité capital avant de continuer.
02 · Transactions
Canggu milieu de gamme tourne, ne s'effondre pas.
Les premiers signes clairs de sélectivité acheteur en milieu de gamme Canggu depuis la réouverture 2022 : concessions modestes sur les deals au-delà de 90 jours sur le marché, particulièrement dans le nord Canggu et le début Pererenan. Les poches prime (Batu Bolong, Echo Beach) tiennent. Nous surveillons l'écart entre ces sous-corridors de près.
03 · Données
L'enchère Uluwatu qui a réinitialisé un sous-corridor.
Une transaction falaise divulguée ce mois s'est conclue matériellement au-dessus du précédent comparable dans le même segment de 500 mètres. Structure d'enchère, pas accord privé. Elle a réinitialisé la référence prix pour les six prochains mois dans ce sous-corridor spécifique – et les courtiers phares retarifient déjà trois autres annonces contre le nouveau comp.
04 · Projets
Un précédent d'extension de bail à Sayan.
Une propriété wellness Ubud notable a finalisé une extension de bail ce mois sous des termes qui seront référencés dans le corridor Sayan pendant des années. Le titre : extension de 20 ans négociée trois ans avant expiration, tarifée contre rendement prospectif plutôt que comps de transactions rétrospectifs. Attendez-vous à ce que d'autres propriétés tentent des cadrages similaires.
05 · Nous avons changé d'avis
Les maths foncières Nusa Dua sont moins mauvaises que pensé.
Nous avions précédemment argumenté que le développement villa Nusa Dua s'était trop compressé pour les projets petit format. Une lecture plus serrée des données RevPAR 2025 (comparables Apurva, Mulia, Conrad) suggère que nous avons sous-pondéré la prime d'occupation structurelle du produit adjacent à l'enclave BTDC. Conclusion actualisée : Nusa Dua petit format encore difficile, mais format moyen (50–80 clés) avec opérateur de marque fonctionne mieux que nous le créditions.