SHM-Titel in Bali 2026 prüfen: vollständige Verfahrens-Checkliste

Direkte Antwort

SHM (Sertipikat Hak Milik) ist der indonesische Titel für ewiges Volleigentum – europäisches Freehold-Äquivalent. Nur indonesischen Staatsbürgern vorbehalten (UU Agraria 1960, Art. 21). Ausländer können SHM nicht direkt halten; PMA-Struktur hält HGB (Hak Guna Bangunan), kommerzieller Titel 80 J. kumuliert, abgeleitet vom zugrunde liegenden SHM. SHM unter HGB oder unter Leasehold-Kauf zu prüfen ist essenziell vor Zahlung.

Kernpunkte

SHM (Sertipikat Hak Milik) = volles Eigentumstitel, nur indonesischen Staatsbürgern vorbehalten.
Ausländer kann SHM nicht direkt halten; PMA-Struktur hält HGB (Hak Guna Bangunan) abgeleitet.
SHM-Prüfung: 7 Schritte via PPAT (Notar) und BPN (Grundbuchamt) vor jeder Zahlung.
Hauptrisiken: gefälschter Titel, anfechtbarer Nominee, ungelöste Erbschaft, Zonen-Nichtkonformität.
Prüfkosten: USD 300–800 PPAT + USD 100–200 BPN-Recherche. Unverzichtbar.

Was ist ein SHM und warum kann Ausländer es nicht halten

Die 7 obligatorischen PPAT/BPN-Prüfungen

(1) Original-Sertipikat – keine Fotokopie, BPN-Sicherheitspapier; (2) Eingetragener Eigentümername BPN deckt sich mit Unterzeichner; (3) Beban-Status (Belastungen): Hypothek, Pfändung, Streit; (4) RDTR-Zonierung (Rencana Detail Tata Ruang) – Wohn/Gewerbe/Landwirtschaft konform zur Nutzung; (5) PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) bei Bestandsbau; (6) SLF (Sertifikat Laik Fungsi) bestätigt legale Nutzung; (7) Pajak Bumi Bangunan (PBB) aktuell, keine Grundsteuerschulden.

Hauptrisiken zu erkennen

Risiko 1 – gefälschter Titel: nicht BPN-Sicherheitspapier, inkonsistente Nummern, nicht-offizielle Unterschriften. Risiko 2 – anfechtbarer Nominee: Ausländer verwendet Indonesier als Strohmann (illegal, anfechtbar bei Tod). Risiko 3 – ungelöste Erbschaft: Eigentümer verstorben ohne geregelter Erbschaft, mehrere Erben müssen unterschreiben oder können anfechten. Risiko 4 – Zonierung nichtkonform: Agrarland für Gewerbenutzung verkauft ohne RDTR-Änderung. Risiko 5 – Bau ohne PBG/SLF: Abrissrisiko bei behördlicher Durchsetzung.

Prozess und Prüfkosten

PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah, grundstücksspezialisierter Notar) bereitet Due-Diligence vor: BPN-Recherche USD 100–200 (Register + Beban-Status), PPAT Due-Diligence USD 300–800 je nach Komplexität, Legalisierung und Vertragsvorbereitung USD 500–1 000. Prozess 7–14 Tage typisch. Unverzichtbar vor jeder substanziellen Zahlung; Vernachlässigung dieser Etappe ist Hauptursache für ausländische Streitfälle in Bali.

Häufige Fragen

Was ist SHM genau?

SHM (Sertipikat Hak Milik) = indonesischer Titel für ewiges Volleigentum, europäisches Freehold-Äquivalent. Nur indonesischen Staatsbürgern vorbehalten (UU Agraria 1960). Ausländer kann SHM nicht direkt halten; PMA hält HGB (Hak Guna Bangunan), kommerzieller Titel 80 J. kumuliert, abgeleitet vom zugrunde liegenden SHM.

Wer prüft SHM in Bali?

PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah, grundstücksspezialisierter Notar) führt Due-Diligence in Konsultation mit BPN (Badan Pertanahan Nasional, Grundbuchamt). 7 obligatorische Prüfungen: Original-Sertipikat, Eigentümername, Beban-Status, RDTR-Zonierung, PBG, SLF, PBB aktuell.

Wie viel kostet SHM-Prüfung?

USD 300–800 PPAT Due-Diligence + USD 100–200 BPN-Recherche + USD 500–1 000 Legalisierung und Vertrag = gesamt USD 900–2 000 je nach Komplexität. Prozess 7–14 Tage. Unverzichtbar vor jeder substanziellen Zahlung.

Unabhängigkeit und Hinweis

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