Notar- und BPHTB-Gebühren in Bali 2026: reale Abschlusskosten

Direkte Antwort

BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, Grunderwerbssteuer) beträgt 5 % des Kaufpreises oder NJOP-Werts (Nilai Jual Objek Pajak, Steuerwert), je nachdem welcher höher ist. Käufer zahlt innerhalb 30 Tagen Aktenunterzeichnung. Bali nutzt Transaktionspreis bei höher als NJOP – transparente Praxis. Teilbefreiung BPHTB bis Rp 80 Mio Bemessungsgrundlage (USD 5 000); bei USD 500k Villa: BPHTB = USD 24 750 (5 % × 495k).

Kernpunkte

• BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan): 5 % des Kaufpreises, Käufer zahlt.
• PPh (Pajak Penghasilan): 2,5 % des Verkaufspreises, indonesischer Verkäufer zahlt.
• PPAT (Notar) Honorar: 0,5 %–1 % des Kaufpreises, verhandelbar.
• Gesamte Käufer-Abschlusskosten: 7–10 % des Preises (BPHTB + PPAT + Due-Diligence + BPN).
• BPHTB ist nicht verhandelbar; ab Angebot in Gesamtbudget einkalkulieren.

BPHTB 5 % – die Hauptsteuer für Käufer

BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, Grunderwerbssteuer) beträgt 5 % des Kaufpreises oder NJOP-Werts (Nilai Jual Objek Pajak, Steuerwert), je nachdem welcher höher ist. Käufer zahlt innerhalb 30 Tagen Aktenunterzeichnung. Bali nutzt Transaktionspreis bei höher als NJOP – transparente Praxis. Teilbefreiung BPHTB bis Rp 80 Mio Bemessungsgrundlage (USD 5 000); bei USD 500k Villa: BPHTB = USD 24 750 (5 % × 495k).

PPh 2,5 % – die Verkäufersteuer

PPh (Pajak Penghasilan, Einkommensteuer auf Grundstücksverkauf) beträgt 2,5 % des Verkaufspreises, vom indonesischen Verkäufer gezahlt. Praktisch verschiebt Käufer-Verkäufer-Verhandlung diese Last oft auf Käufer („net to seller"-Klausel). Bei USD 500k Villa: PPh = USD 12 500. Bei Übertragung an Käufer steigen Abschlusskosten auf 7,5 %. Wer was zahlt im Vertrag prüfen.

PPAT- und BPN-Honorare

PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah, Grundstücksnotar) Honorar: 0,5–1 % des Kaufpreises, verhandelbar. Umfasst Due-Diligence, Aktenvorbereitung, Legalisierung, BPN-Registrierung. Bei USD 500k Villa = USD 2 500–5 000. Zusätzliche BPN-Gebühren (Titelübertragungsregistrierung): USD 200–500. Typisch gesamt Notar/BPN: USD 3 000–6 000 bei USD 500k Transaktion.

Gesamtkosten und reales Budget

Typische Käufer-Abschlusskosten: BPHTB 5 % + PPAT 0,5–1 % + BPN 0,1 % + Due-Diligence USD 800–1 500 + Übersetzung/Legalisierung USD 300–500 = gesamt 7–10 % des Preises. Mit „net to seller"-Klausel inkl. PPh: 9–12,5 %. Reales Budget USD 500k Villa: USD 500k + USD 35 000–62 500 Closing = USD 535k–562k.

Häufige Fragen

Wie viel kostet BPHTB genau?

BPHTB beträgt 5 % des Kaufpreises (oder NJOP-Steuerwert, je nach höherem), Käufer zahlt innerhalb 30 Tagen Aktenunterzeichnung. Teilbefreiung Rp 80 Mio Bemessungsgrundlage (USD 5 000). Bei USD 500k Villa: BPHTB = USD 24 750 (5 % × 495k nach Befreiung).

Wer zahlt PPh in Bali?

PPh 2,5 % des Verkaufspreises ist gesetzlich Last des indonesischen Verkäufers. Praktisch verschiebt Käufer-Verkäufer-Verhandlung oft auf Käufer via „net to seller"-Klausel. Wer was zahlt im Vertrag vor Unterzeichnung prüfen.

Was sind Gesamtkosten Closing in Bali?

7–10 % des Kaufpreises typisch (BPHTB 5 %, PPAT 0,5–1 %, BPN 0,1 %, Due-Diligence + Legalisierung USD 1 100–2 000 fix). Mit „net to seller"-Klausel inkl. PPh: 9–12,5 %. Reales Budget USD 500k = USD 535k–562k.

Unabhängigkeit und Hinweis

Diese Analyse ist redaktionell und unabhängig. Wir verkaufen oder vermitteln keine der genannten Villen. Sobald wir eine Anfrage erfassen, wird die Ausführung von einem lizenzierten Partner auf Bali übernommen, und wir können eine Vermittlerprovision erhalten; der redaktionelle Inhalt wird vom Partner weder geprüft noch freigegeben. Diese Seite ist informativ und stellt keine rechtliche Beratung dar – jede Transaktion muss vor jeder Zahlung von einem unabhängigen indonesischen Notar/PPAT verifiziert werden. Die Methodik und die Offenlegung werden separat veröffentlicht.