Nusa Dua ITDC-Bestand

Nusa Dua-Villen und Branded Residences zum Verkauf

Masterplan-Produkt in Nusa Dua. Der schwankungsärmste Markt auf Bali, Tiefe an Branded Residences, familientaugliche Infrastruktur.

6 Objekte·Aktualisiert 2026-06-12·Alle Marketplace-Objekte →

Nusa Dua ist Balis Markt mit institutioneller Disziplin. Entwickelt von der Indonesia Tourism Development Corporation (ITDC) als masterplanmäßige Resortzone mit kontrolliertem Angebot, hotelverankerter Flächennutzung und zentralisierter Infrastruktur. Die Welle der Zonierungsdurchsetzung 2025, die Canggu und Pererenan traf, ging an Nusa Dua mit vernachlässigbarer Wirkung vorbei – das Verhältnis lizenzierter zu unlizenzierter Objekte liegt strukturell nahe 100 Prozent.

Der Korridor teilt sich in drei Segmente: Branded Residences im ITDC-Kern (Mulia, Apurva Kempinski, St. Regis, Bvlgari, Aman), unabhängige Villen am Rand von Sawangan und Geger Beach sowie der Pandawa Bay-Gürtel südlich des ITDC-Gebiets. Die Renditen liegen bei 6 bis 9 Prozent brutto auf operatorgeführtem Produkt, mit der historisch geringsten Volatilität auf Bali. Die ADR hält im Bereich von 280 bis 700 USD für Branded Residence-Produkt.

Der strukturelle Trade: Die Renditeobergrenze ist strukturell niedriger als in Canggu, die Volatilität jedoch am geringsten auf Bali. Das Verkehrsprofil aus Familien und MICE ist stabiler als das aus digitalen Nomaden und Beach-Club-Verkehr. Für Käufer mit Priorität auf Kapitalerhalt bei operatorgeführter Vermietung kommt Nusa Dua der institutionellen Immobilie auf Bali am nächsten.

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Häufige Fragen

Welche Rendite produziert Nusa Dua?

Branded Residence-Produkt: 6 bis 8 Prozent brutto mit der Ökonomie einer Hotel-Pool-Umsatzbeteiligung. Unabhängiges Villenprodukt: 7 bis 9 Prozent brutto mit voller Operator-Flexibilität. Nettorenditen 5 bis 7 Prozent nach Operator-Gebühren, OTA-Provisionen und Instandhaltung. Die Stabilität ist die höchste auf Bali; die Renditeobergrenze niedriger als in Canggu oder Uluwatu.

Kann ich direkt in eine Nusa Dua-Branded Residence kaufen?

Ja, aber die Struktur hängt vom Entwickler ab. Mulia Residences, Branded Residences von Apurva Kempinski, St. Regis, Bvlgari und Aman bieten Wohnbestand, der ausländischen Käufern über Leasehold- oder PT PMA-Strukturen offensteht. Jeder Entwickler hat unterschiedliche Umsatzbeteiligungsbedingungen mit dem zugrunde liegenden Betreiber.

Was ist der Einstiegspreis für Nusa Dua?

Branded Residences: Einstiegssegment 400.000 bis 800.000 USD, ab 1,5 Mio. USD für Prime-Lagen. Unabhängige Villen in Sawangan, Geger und Tanjung Benoa: 300.000 bis 600.000 USD. Pandawa Bay-Gürtel (südlich des ITDC): Einstiegssegment 200.000 bis 500.000 USD mit dem neuen Bestand von XO Pandawa und Pandawa Hills.

Eignet sich Nusa Dua zur Eigennutzung?

Für die Teilzeit-Zweitwohnsitznutzung ja – die Resort-Infrastruktur funktioniert gut für Kurzaufenthalte. Für die ganzjährige Wohnnutzung nein – dem Korridor fehlt die fußläufige Dorf-Dichte von Sanur oder die urbane Angebotsfülle von Seminyak. Die meisten Nusa Dua-Eigentümer nutzen das Objekt 4 bis 8 Wochen im Jahr und vermieten es ansonsten.

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